Trendbarometer von EY sieht besten Chancen für Wertsteigerungen im Wohnbausektor. (Foto: C. Schiller – Fotolia.com)
Zürich – Der Schweizer Immobilienmarkt wird von den Investoren nach wie vor als attraktiv bewertet, im Vergleich zum Vorjahr trübt sich die Aussicht allerdings leicht ein. Die besten Chancen für Wertsteigerungen sehen die Teilnehmer des Trendbarometers Immobilien von EY im Wohnbausektor. Ein düsteres Bild zeichnen sie hingegen für die Preise von Hotelimmobilien.
Die Akteure auf den Schweizer Immobilienmärkten sind trotz einer leichten Eintrübung guten Mutes: Auch im Jahr 2016 bleibt die Schweiz attraktiv für Immobilieninvestments. 91 Prozent aller Befragten betrachten den Investitionsstandort Schweiz als attraktiv oder sogar sehr attraktiv, dies entspricht im Vorjahresvergleich einem leichten Rückgang von sechs Prozentpunkten. Drei Viertel der Umfrageteilnehmer bevorzugt den Standort Schweiz auch im direkten Vergleich mit anderen europäischen Ländern, wie aus den Ergebnissen des «Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2016» von EY Real Estate hervorgeht.
Preise für Büroliegenschaften stabil
Rund 40 Investoren, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren, haben ihre Einschätzung zum Immobilienmarkt 2016 abgegeben. Die voraussichtlichen Entwicklungen in den Mikromärkten zeigen sich unterschiedlich: Bei Büroliegenschaften an 1A-Standorten gehen über die Hälfte der Investoren von stabilen Preisen fürs Jahr 2016 aus. 35 Prozent der Befragten erwarten sinkende Preise und nur 12 Prozent gehen von einem Preisanstieg aus. Für 1B-Standorte und Peripherie prognostizieren die Investoren grösstenteils sinkende Preise.
Ein ähnliches Bild zeichnet sich im Bereich der Einzelhandels-Immobilien ab: Während 73 Prozent der Investoren stabile oder steigende Preise an 1A-Standorten voraussagen, bleibt der Ausblick für 1B-Standorte und Peripherie eher negativ.
Steigende Preise im Wohnbausektor
Die Erwartungen zum Wohnbausektor sehen da wesentlich positiver aus: Für 1A-Standorte rechnen sämtliche Investoren mit stabilen bis steigenden Preisen und auch für 1B-Standorte und Peripherie sieht die Mehrheit eine stabile Preisentwicklung für 2016 voraus.
Düsterer zeigt sich die erwartete Entwicklung für die Preise von Hotelimmobilien. Für Peripheriestandorte sehen die Investoren schwarz. 81 Prozent der Befragten erwarten einen Preiszerfall. Knapp zwei Drittel rechnen auch mit sinkenden Immobilienwerten im 1B-Standorte, gut ein Drittel mit stabilen Preisen. Bestlagen werden etwas zuversichtlicher bewertet: Während 38 Prozent von sinkenden und 53 Prozent von stabilen Preisen ausgehen, rechnen immerhin neun Prozent der Befragten mit steigenden Werten.
«Die Wertänderungsrendite differiert je nach Standort erheblich», so Daniel Zaugg, Partner und Sector Leader Real Estate bei EY Schweiz. «Allerdings gilt dies in den meisten Fällen nicht für die Cashflow-Renditen.» Mit anderen Worten: Die potenziellen Verkaufspreise können abseits der Bestlagen zwar sinken, die Einnahmen aus den laufenden Mietzahlungen bleiben aber selbst an schwächeren Lagen stabil. «Nicht alle Standorte eignen sich 2016 für Verkaufspläne. Solange aber der Cashflow hoch ist und keine Refinanzierungsprobleme oder Strategieänderungen auftreten, ist ein Verkauf aber auch gar nicht erforderlich», so Zaugg.
Suche nach Rendite
Die Anlage-Alternativen zu Immobilien sind angesichts der tiefen Zinsen und den volatilen Aktienmärkten rar – eine sinnvolle Reinvestition von freiem Kapital bleibt auch 2016 eine Herausforderung. So überrascht es nicht, dass die Befragten im Vergleich zum Vorjahr weniger grosse Transaktionen in den Portfolios ihrer Gewerbeimmobilien planen. Eine deutliche Mehrheit (77 Prozent) der Befragten plant selbst keinen Exit aus dem Immobiliensektor. «Man bleibt investiert», fasst Rolf Bach, Executive Director Real Estate bei EY Schweiz, die Umfrageergebnisse zusammen. Gleichzeitig verknappt sich entsprechend das Immobilienangebot auf dem Markt Schweiz – das bestätigen 70 Prozent der Befragten. «Viele Käufer weichen auf risikoreichere Immobilieninvestments aus, die höhere Renditen versprechen. Viele suchen auch im Ausland nach Investitionsmöglichkeiten», so Daniel Zaugg.
Uneinigkeit beim Vergleich zu Staatsanleihen
Knapp acht von zehn Befragten erwarten, dass Schweizer Anleger 2016 stärker in ausländische Immobilien investieren werden. Dass risikoreiche Transaktionen zunehmen, erwarten sogar neun von zehn Befragten. «Es gilt heute mehr denn je, die Chancen und Risiken von Investitionen in Teilmärkte genau abzuwägen, dennoch bleiben Schweizer Immobilien ein attraktives Anlageinstrument», erklärt Zaugg.
In der Frage um das Argument für Immobilieninvestments als Alternative zur Schweizer Staatsanleihe gehen die Meinungen in der Umfrage auseinander. 53 Prozent gehen davon aus, dass sich der Renditeabstand zwischen den beiden Anlageklassen weiter verkleinern wird. 47 Prozent rechnen mit einem Anstieg des Renditeunterschieds. «Die Mehrrendite gegenüber alternativen Investments ist ausschlaggebend, ob sich ein Investor für eine Schweizer Staatsanleihe oder doch für ein Engagement im Immobilienbereich entscheidet», sagt Rolf Bach.
Region Zürich beliebt
Investoren, die sich für ein Immobilienengagement entscheiden, bevorzugen sowohl für Büro-, Einzelhandel-, wie auch Wohnimmobilien die Region Zürich. Weiter beliebt zeigt sich der Investitionsstandort Basel, gefolgt von Genf im Büroimmobiliensektor und Luzern im Einzelhandel- und Wohnimmobiliensektor. Generell werden die Investoren zukünftig weiter einen klaren Fokus auf Wohnimmobilien legen. Sechs von zehn Befragten werden 2016 Wohnimmobilien gegenüber anderen Nutzungsarten vorziehen. (EY Schweiz/mc/ps)
Informationen zur Studie
Für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt werden jährlich Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Dies ist das 6. jährliche Barometer der seit 2011 laufenden Reihe. Die rund 40 Teilnehmer dieser 6. Auflage wurden zwischen Oktober und November 2015 befragt. Das Barometer soll eine Einschätzung des Schweizer Immobilien-Investitionsmarktes im kommenden Jahr wiedergeben und zudem einen Ausblick auf die Strategie ermöglichen, die Investoren im kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen.
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