Intershop 2011: tieferer Reingewinn

Cyrill Schneuwly

Cyrill Schneuwly, CEO Intershop.

Zürich – Intershop hat im Geschäftsjahr 2011 einen geringeren Reingewinn erzielt. Das Immobilien-Unternehmen verbucht jedoch Erfolge bei der Verminderung der Leerstandsquote und bei der Realisierung von Mehrwerten durch Verkäufe und will eine unveränderte Dividende auszahlen. Der Ausblick fällt angesichts der schlechteren konjunkturellen Aussichten und des weiter wachsenden Angebotes vorsichtig aus.

Intershop hat 2011 einen um 4,5% niedrigeren Reingewinn von 55,0 Mio CHF erwirtschaftet. Das Betriebsergebnis fiel um 4,6% auf 86,3 Mio CHF, wie die Gruppe mitteilte. Der Nettoliegenschaftsertrag sank leicht auf 74,3 Mio von 74,8 Mio CHF. Aus dem Verkauf von Immobilien erzielte das Unternehmen einen Erfolg von 11,1 Mio CHF, das sind rund 40% weniger als im Vorjahr. Die Leerstandsquote verringerte sich um einen Prozentpunkt auf 8,8%.

Über den Erwartungen der Analysten
Mit den ausgewiesenen Zahlen hat Intershop die Erwartungen der Analysten von ZKB und UBS übertroffen. Die Experten waren von einem EBIT vor Neubewertungen von 73,1 Mio bzw. 71,8 Mio CHF ausgegangen. Für den Reingewinn lauteten die Schätzungen 45,5 Mio bzw. 43,5 Mio CHF.

Die Bewertungsgewinne nach Abzug der getätigten Investitionen stiegen hingegen auf 8,2 Mio CHF nach 3,7 Mio CHF in 2010. Der Marktwert der Liegenschaften wurde von KPMG ermittelt und damit erstmals von einem externen Prüfer. Der Wert der Immobilien wird mit 1,19 Mrd nach 1,20 Mrd im Vorjahr angegeben.

Eigenkapital und Bilanzsumme gestiegen
Die Bilanzsumme lag per Ende Jahr bei 1,24 Mrd CHF, verglichen mit 1,22 Mrd im Vorjahr. Die Eigenkapitalrendite verringerte sich auf 10,3% nach 11,1% im Jahr 2010. Das Eigenkapital des Unternehmens stieg per Ende 2011 um 1,4% auf 540 Mio CHF. Das entspricht 257,34 CHF pro Aktie. Die Eigenkapitalquote beziffert Intershop auf 43,7%.

Unveränderte Dividende
Der Generalversammlung wird vom Verwaltungsrat eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von 20,00 CHF pro Aktie vorgeschlagen. Davon sollen 0,80 CHF aus Kapitaleinlagereserven und somit verrechnungssteuerfrei gezahlt werden. Die Rendite auf Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag beträgt 6,25%, schreibt Intershop in der Mitteilung.

Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekardarlehen betrug den Angaben zufolge am Bilanzstichtag 3,07%, die durchschnittliche Zinsbindung 4,3 Jahre. Intershop habe im Berichtsjahr bereits vorzeitige Anschlussfinanzierungen abgeschlossen, unter deren Berücksichtigung sich ein Durchschnittszinssatz von 2,90% bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6,2 Jahren ergebe, so das Unternehmen weiter.

Keine Zukäufe getätigt
Im Berichtszeitraum hat Intershop keine neuen Zukäufe getätigt. Das Marktumfeld habe die angestrebten neuen Akquisitionen erschwert, hiess es als Begründung. Keines der geprüften Angebote habe ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis aufgewiesen.

Vorsichtiger Ausblick
Der Ausblick der Immobiliengesellschaft fällt vorsichtig aus. Bedingt durch Verkäufe erwartet Intershop für 2012 leicht rückläufige Mieterträge sowie einen tendenziell tieferen Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften. Die Finanzierungskosten dürften hingegen weiter sinken. Zudem werde das Reinergebnis durch die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.

Das Vermietungsgeschäft bleibe herausfordernd. Als Gründe nennt Intershop die schlechteren konjunkturellen Aussichten und die beständig zunehmenden Planungs- und Bautätigkeit. Die Durchsetzung von substantiellen Mieterhöhungen sei kaum realistisch. Akquisitionsgelegenheiten würden auch weiterhin nach strengen Renditemassstäben beurteilt, so Intershop. (awp/mc/pg)

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