Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property. (Foto: PSP)
Zug – Das Immobilienunternehmen PSP Swiss Property weist für das erste Quartal 2015 einen Rückgang bei Ertrag und Gewinn aus. Der Ausblick auf das Gesamtjahr wird unterdessen bestätigt, und auch erstmals ein Einfluss der Zinsswaps im Zusammenhang mit den von der SNB eingeführten Negativzinsen auf das Jahresergebnis beziffert.
Der Ertrag nahm in den Monaten Januar bis März um 2,4% auf 68,2 Mio CHF ab, die Zahl der Renditeliegenschaften blieb mit 161 allerdings stabil. Den Rückgang begründet PSP in einer Mitteilung von Dienstag zum Teil mit laufenden Sanierungen. Der Leerstand erhöhte sich in der Folge im Vergleich zum Vorjahr und die entsprechende Quote lag Ende März bei 10,7% nach 8,9%.
Die 10,7% – ein im Branchenvergleich hoher Wert – beinhaltet allerdings eine Liegenschaft in Zürich West, die im Rahmen des im Herbst 2014 angekündigten umfassenden Renovations- und Umbauvorhabens per Bilanzstichtag in die Kategorie «Entwicklungsliegenschaften» umklassifiziert wurde und damit aus dem Anlagepark fällt. So weist PSP auch eine um diesen «Effekt» bereinigte Leerstandsquote von 9,7% per Ende März 2015 aus.
Tieferer Verkaufserfolg drückt auf Gewinnzahlen
Der Betriebsgewinn auf Stufe EBITDA kam unter Ausklammerung der Liegenschaftserfolge mit 55,8 Mio um 11% unter dem Vorjahr zu liegen und die entsprechende Marge ging auf 81,1% von 83,7% zurück. Unter dem Strich wurde ein um 13% tieferer Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge von 38,2 Mio erreicht. Neben dem geringeren Liegenschaftsertrag führte auch ein um 2,9 Mio CHF geringerer Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen zu dem Rückgang. In der Berichtsperiode wurden keine Eigentumswohnungen verkauft.
Mit den vorgelegten Zahlen hat PSP die Erwartungen der Analysten beim Liegenschaftsertrag und Reingewinn knapp und beim EBITDA ziemlich klar verfehlt.
Problem Negativzinsen
PSP beziffert in der Mitteilung zudem den Einfluss der durch die SNB eingeführten Negativzinsen auf den Geschäftsverlauf. Diese Massnahme habe für Schuldner wie PSP, die ihr Zinsrisiko mit Zinsswaps absichern, zu einer zusätzlichen Belastung geführt. So habe zwar PSP den negativen variablen Zinssatz an die Swap-Gegenparteien entrichtet, einige kreditgebende Banken hätten bislang die negative Basis für die Zinsberechnung allerdings noch nicht berücksichtigt, wie es heisst.
Die im ersten Quartal 2015 daraus resultierende zusätzliche Zinsbelastung aus dem negativen CHF-Libor in der Höhe von 1,2 Mio CHF sei mit der Aktivierung einer «Forderung aus negativem Libor» neutralisiert. Auf Jahresbasis bzw. für das Geschäftsjahr 2015 könnte dieser Betrag auf rund 8 Mio CHF anwachsen, heisst es. Zurzeit werde mit den betroffenen Gegenparteien die Rechtslage geklärt.
Ausblick bestätigt – Solide finanziert
Die Guidance für das Gesamtjahr wird bestätigt. So gilt weiterhin ein Rückgang auf Stufe EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) auf rund 225 Mio CHF und eine im Vergleich zu 2014 stabile Leerstandsentwicklung als Ziel. Die Mieteinnahmen dürften trotz grösserem Renovationsvolumen stabil bleiben, heisst es.
Mit einer Eigenkapitalquote von 57,5% sieht sich PSP «solide» finanziert. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 560 Mio. Bis 2019 werden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig. Der durchschnittliche Zins auf dem Fremdkapital lag am Bilanzstichtag bei 1,71% (vs. 1,70% Ende 2014) bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 4,1 Jahren (vs. 3,9 Jahre). Die Nettorendite entwickelte sich mit 3,9% stabil im Vergleich mit der für Ende 2014 ausgewiesenen Quote. (awp/mc/pg)
