Zürich / Basel – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht aktuell bei 1,11 Indexpunkten. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem Anstieg von 0,09 Indexpunkten und bestätigt damit die Zunahme der Ungleichgewichte auf dem Immobilienmarkt. Allerdings weist der Immobilienmarkt weiterhin keine eindeutigen Charakteristika einer Preisblase auf. Doch bei anhaltendem Trend dürfte der Immobilienblasen-Index die Blasenzone (Indexwert grösser 2) Ende 2014 erreichen.
Im 4. Quartal 2012 akzentuierte sich die Abhängigkeit des hohen Preisniveaus von den tiefen Finanzierungskosten weiter, was die künftige Marktentwicklung bestimmen wird. Erstens verzerren die extrem günstigen Kredite das Kostenverhältnis von Kauf und Miete, welches mittlerweile deutlich über seinem langfristigen Gleichgewichtswert liegt. Zweitens lassen die tiefen Zinsen Immobilien in Relation zum Einkommen weiterhin als relativ günstig erscheinen – eine Fehlwahrnehmung, die vielen Haushalten bei einer Zinserhöhung grosse Probleme bescheren dürfte. Drittens stützt die Jagd nach Rendite das Interesse an Immobilien als Investitionsobjekte.
Keine Trendwende zu erwarten
Die jüngste Erholung an den Finanzmärkten und die abnehmende Suche der Anleger nach sicheren Häfen könnte die Bergfahrt der Immobilienpreise im laufenden Quartal bremsen. Der Grossteil der Nachfrage kommt jedoch aus dem Inland, so dass ohne einen deutlichen Anstieg der langfristigen Zinsen keine Trendwende zu erwarten ist.
Aufgrund des steigenden UBS Swiss Real Estate Bubble Index zählen wir die Wirtschaftsregionen Appenzell Innerrhoden, Luzern und das Prättigau neu zu den Monitoringregionen. Dies reflektiert die nicht nachhaltige Preisentwicklung in vielen Tourismusregionen der Schweiz. Die Regionen mit dem grössten Korrekturpotenzial sind jedoch weiterhin um die Wirtschaftszentren Zürich und Genf zu finden. Die Zahl der Gefahrenregionen bleibt unverändert.
UBS Swiss Real Estate Bubble Index
(Grafik: UBS)
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
Auswahl der Gefahren- und Monitoring-Regionen
Unsere Auswahl der Gefahrenregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und basiert auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.
Die Zahl der Monitoringregionen nahm im 4. Quartal 2012 zu. Die Wirtschaftsregionen Appenzell Innerrhoden, Luzern und das Prättigau zählen neu zu den Monitoringregionen. Ausschlaggebend für die Zunahme war der Anstieg des UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Die MS-Regionen Zürich, Genf und auch Lausanne zählen aufgrund ihrer nationalen Bedeutung weiterhin zu den riskantesten Regionen der Schweiz. Die bedeutenden Agglomerationsregionen Zug, Pfannenstiel, Limmattal, Zimmerberg, March, Unteres Baselbiet, Vevey, Morges und Nyon sowie die Tourismusregionen Davos, Saanen-Obersimmental und Oberengadin gehören ebenso zu den Gefahrenregionen. In die Kategorie der Monitoringregionen fallen nebst Appenzell Innerrhoden, Luzern und dem Prättigau auch die Wirtschaftsregionen Basel-Stadt, Knonaueramt, Glattal-Furttal, Nidwalden und Innerschwyz.
Regionale Gefahrenkarte: 4. Quartal 2012
(Grafik: UBS)
(UBS/mc/ps)
