4. Immobilien-Summit: Das Gebäude als digitales Asset

Gregor Kälin
Gregor Kälin, Director / Head of Business Development der Allthings Technologies AG. (Foto: zvg)

Gregor Kälin, Director / Head of Business Development der Allthings Technologies AG, referiert am 4. Immobilien-Summit am Montag, den 2. Juli 2018, zum spannenden Thema «Das Gebäude als digitales Asset». Was genau dahinter steckt und inwiefern das Property Management vor einem tiefgreifenden Wandel steht, erfahren Sie im Interview.

von Christina Doll, Projektleiterin, Stv. Geschäftsführerin bei Flughafenregion Zürich

Der Wettbewerb rund um Rendite und Auslastung in der Immobilienbranche wird immer wie anspruchsvoller. Gleichzeitig ist das Immobilien Asset Management die grösste Branche weltweit, die ihre Kunden noch nicht gut kennt. Digitale Plattformen für Gebäude ermöglichen es, Gebäude und das Geschehen darin detailliert zu verstehen und entsprechende Massnahmen zu ergreifen.

«Man sieht, wie sich Dinge sehr ähnlich entwickeln wie es in der Reisebranche schon seit 10 Jahren der Fall ist»

Sie sagen, dass das Immobilien Asset Management grösstenteils seine Kunden nicht gut kennt. Wie erklären Sie sich dies?

Gregor Kälin: Dafür gibt es meines Erachtens zwei Gründe:

  1. Asset Manager haben heute keinen direkten Kontakt mit Ihren Endkunden, den Mietern. Das heisst, dass sie die Kundenbeziehung nicht selbst besitzen. Dies wird alles über Dienstleister wie Property Manager oder Facility Manager gemacht.
  2. Prozesse in Gebäuden sind heute noch sehr physisch und laufen über unterschiedlichste Kanäle (Telefon, EMail, Brief, etc.). Dies führt zu sehr vielen Medienbrüchen und erschwert es dem Eigentümer genau zu verstehen, was in den Gebäuden passiert und wie sich die Mieter fühlen.

«Erträge, Mieterzufriedenheit und Prozessqualität können verbessert und Kosten gesenkt werden»

Warum sollten Eigentümer oder Asset Manger auf digitale Service-Plattformen setzen?

Gregor Kälin: Digitale Service-Plattformen können auf der Einnahmen- und auf der Kostenseite wirken. Wir haben mit unseren Partnern vier Hebel identifiziert, die gleichzeitig wirken:

Mehr Ertrag: höhere Einnahmen auf der Mietseite dank umfassenden Service-Angeboten oder durch Kommissionen aus der Vermittlung von Partnerangeboten. Beispiele sind gemeinsam genutzte Ressourcen wie Sitzungszimmer, Fahrzeuge oder auch digitale Concierge-Dienstleistungen. Hier nehmen die Mieter das Gebäude werthaltiger wahr und sind bereit, auch höhere Mieten zu zahlen. Im Office-Segment kann das bis zu 40% höhere Quadratmetermieten bedeuten.

Höhere Mieterzufriedenheit dank besserer Kommunikation und Serviceorientierung. Andere Branchen zeigen, dass die Frequenz positiver Kommunikation einen direkten Einfluss hat auf die Zahlungsbereitschaft, die Kulanzbereitschaft und die Weiterempfehlung. Digitale Kommunikations- und Serviceplattformen automatisieren und standardisieren diesen Prozess. So kann häufiger kommuniziert werden bei geringerem Aufwand – und die Mieterzufriedenheit steigt. Auf der anderen Seite können auch Leerstände vermindert werden, wenn Unzufriedenheiten und das Mieterbefinden rechtzeitig erkannt werden.

Bessere, einheitliche Qualität durch Standardisierung von Prozessen – insbesondere beim Einsatz mehrerer externer Verwalter. Asset Manager haben erstmals die Möglichkeit, Verwaltungsprozesse über verschiedene Verwalter hinweg zu standardisieren. So können Service-Level-Agreements über das ganze Portfolio direkt in der Plattform verankert werden. Der Vorteil: die Qualität der erbrachten Dienstleistung wird erhöht, der Aufwand für die Vereinbarung des Service-Levels wird vermindert – insbesondere, wenn Sie einmal einen Ihrer Verwalter wechseln.

Niedrigere Verwaltungskosten bei besserer Qualität dank digitaler Prozesse. Mieter können z.B. ihre Reparaturmeldungen und weitere Anliegen über digitale Service-Plattformen jederzeit und direkt an die Verwaltung melden. Die Software sortiert diese Meldungen und ordnet sie vordefinierten Themenbereichen zu. Der telefonische Aufwand eines Verwalters beim Abklären kann so um bis zu 90% reduziert werden – und er oder sie kann die Arbeitszeit für komplexere Arbeiten einsetzen.

Sie müssen wissen, dass einige dieser Hebel kurzfristig, andere mittelfristig wirken. Nicht alle Hebel werden immer gleichzeitig bedient. Auf jeden Fall machen sie nur dann Sinn, wenn sie auch langfristig bei einem Gebäude zum Einsatz kommen.

«Das Property Management steht vor einem fundamentalen Wandel»

Inwiefern verändert sich die Immobilienbranche durch neue Technologien wie z.B. der von Ihrer Firma?

Gregor Kälin: Auch hier gibt es mehrere Bereiche, welche die Immobilienbranche in Zukunft verändern werden:

  1. Der Eigentümer wird immer mehr auch Eigentümer der digitalen Welt seiner Gebäude. Durch Daten erhält er so noch nie zuvor dagewesene Einblicke in seine Gebäude.
  2. Prozesse im Gebäudemanagement werden standardisiert und können dadurch auch automatisiert werden. Dies bringt einen Mehrwert für alle involvierten Parteien
  3. Digitale Plattformen ermöglichen zudem komplett neue Service- und Geschäftsmodelle. Ein Eigentümer kann z.B. beginnen, Mietern wohn- oder arbeitsnahe Dienstleistungen über die Plattform anzubieten, was wiederum dem Mieter einen Mehrwert bietet und das Gebäude optimal im Markt positioniert.

Wir erwarten, dass Eigentümer immer häufiger gewisse operative Prozesse näher zu sich nehmen. Auch Mieter können über digitale Service-Plattformen vieles selbst machen, wofür es bisher den Verwalter brauchte. So wird sich die bisherige Wertschöpfungskette immer mehr verändern. Das Property Management steht insgesamt vor einem tiefgreifenden Wandel. Die Rolle des Middle Mans verändert sich im Zuge der Digitalisierung drastisch, wenn viele arbeitsintensive, aber wenig komplexe Tätigkeiten entfallen.

Was fasziniert Sie an der Verschmelzung von Digitalisierung und Immobilienbranche am meisten?

Gregor Kälin: Mich fasziniert der Schwung, welcher die Digitalisierung in diese sehr traditionelle Branche bringt. Man sieht, wie sich Dinge sehr ähnlich entwickeln wie sie es z.B. in der Reisebranche vor 10-15 Jahren gemacht haben. Dort waren es die Reisebüros, welche zwischen dem Kunden und dem Anbieter (den Airlines) zwischengeschaltet waren. Airlines haben gemerkt, wie wichtig es ist, Kunden zu kennen und zu wissen, was diesen wichtig ist. Innerhalb von 10 Jahren hat sich durch diese Erkenntnis die Anzahl von Schweizer Reisebüros halbiert.

«Grosse Schweizer Asset Manager machen schon grosse Schritte in der Digitalisierung und werden zum Vorbild in Europa»

Welche Unterschiede stellen Sie im internationalen Vergleich fest und wo steht der Schweizer Immobilienmarkt?

Gregor Kälin: Gewisse Länder sind der Schweiz auf jeden Fall voraus. Vor allem in den USA sind digitale Konzepte in Gebäuden schon sehr verbreitet (zum Beispiel durch Anbieter wie WeWork). Die Schweiz muss sich jedoch im internationalen Vergleich nicht verstecken. Grosse Schweizer Asset Manager machen schon grosse Schritte in der Digitalisierung und werden zum Vorbild in Europa. Sie sind zudem auch bereit, Dinge in digitalen Bereichen zu testen und schnell zu lernen, was im Bereich von Software-Implementierungen sehr wichtig ist.

Flughafenregion Zürich – 4. Immobilien-Summit

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