Wiesbaden – Beim Mieten einer Wohnung im Mehrfamilienhaus Altbau und erst recht beim Kauf eines solchen Objektes ist es ratsam, Checklisten zu erstellen, um im Vorfeld teure und teilweise auch gefährliche Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Im Folgenden werden Ihnen Untersuchungskriterien vorgestellt, mit welchen Sie eine Immobilie analysieren können.
Schadstoffbelastung in der bestehenden Bausubstanz
Seit jeher entwickeln sich die Bauverfahren und -materialien in Abhängigkeit über neue Erkenntnisse zu deren Auswirkungen auf die menschliche Gesundheit. Je nach Baujahr des Hauses können Sie mit unterschiedlichen Schadstoffen rechnen. Im Vorfeld sollte unbedingt überprüft werden, ob bei dem Mehrfamilienhaus Altbau Emissionen vorhanden sind.
Einer der bekanntesten Schadstoffe ist Asbest, welches seit 1930 in der Dämmung oder als Fassadenplatten verbaut wurde. Winzige Asbestfasern lösen sich von den Platten oder von der Dämmung, gelangen in die Atemluft und über diese in Ihre Lungen. Dort können Sie zu Krebs führen. Seit November 1993 ist der Einbau von Asbest in Deutschland verboten
In Bauwerken vor 1945 wurden für Wasserleitungen Bleirohre verwendet, die zu gefährlichen Bleivergiftungen geführt haben. Danach wurde der Gebrauch solcher Rohre zwar weniger, sie wurden allerdings noch bis in das Jahr 1973 verlegt.
Bis heute werden Baustoffe mit Formaldehydanteil verbaut, jedoch in geringerem Maße als in den 60er und 70er-Jahren. Das Formaldehyd ist häufig in Fußbodenbelägen oder Spanplatten, mit denen die Wände und Decken verkleidet wurden, zu finden. Noch nach über 30 Jahren tritt das Gas aus dem Baustoff aus, das bei einigen Menschen zu starken Kopfschmerzen oder Schlafstörungen führen kann.
Manchmal gibt es Dokumente über den Bau und mögliche Umbauten am Gebäude, in denen dokumentiert wurde, was verbaut wurde. Wenn dies nicht der Fall ist, können Gutachter hinzugezogen werden, die ermitteln, welche Schadstoffe in einem Bauwerk anzufinden sind.
Prüfung der Bestandspläne und Dokumente
Ein gründlicher Blick in die Bestandspläne und vorhanden Dokumente ist von größter Bedeutung. Das wohl wichtigste Dokument einer Immobilie ist das Grundbuch. Hier muss bei einem Kauf überprüft werden, ob Nießbrauchrechte oder Flächennutzungsvereinbarungen wie Wegerechte eingetragen sind. In seltenen Fällen können hier auch Vereinbarungen mit benachbarten Grundstücken getroffen werden, wie Mindestabstände von der Grundstücksgrenze für Anbauten.
Ebenso wichtig ist es, die Planunterlagen mit den Exposéangaben zu prüfen und auch mit der vorhandenen Situation. Es kommt immer wieder vor, dass beispielsweise eine höhere Quadratmeterzahl angegeben wird, als tatsächlich vorhanden ist. Dies bietet Ihnen Verhandlungsspielraum sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis.
Möchten Sie ein Objekt kaufen und merken, dass es Abweichungen zwischen dem ursprünglichen Bauplan und dem vorhanden Gebäude gibt, lohnt sich ein Gang zum Bauamt. Hier können Sie erfahren, ob es sich um eine nicht genehmigte bauliche Veränderung handelt. Beispielsweise wurden Gebäude bereits vor Jahrzehnten um ein Geschoss erweitert. Damals wurde dies häufig ohne Baugenehmigung gemacht. Da es in Deutschland keine automatische Baugenehmigung nach einer bestimmten Zeit gibt, handelt es sich auch nach Jahrzehnten um eine solche nicht genehmigte bauliche Veränderung am Gebäude. Die Baurechtsbehörde kann jederzeit auf den Hausbesitzer zukommen und bestimmen, dass dieses zusätzliche Geschoss auf dessen Kosten zurückgebaut werden muss.
Anstehende Sanierungen und das Gebäudeenergiegesetz
Bei einem Kauf von einem Mehrfamilienhaus Altbau sollte man sich im Vorfeld stark mit dem Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, befassen und sich am besten Rat von einem fachkundigen Energieberater einholen.
Wird das Gebäude über einen Öl- oder Gasheizung beheizt, die älter als 30 Jahre ist, muss diese beispielsweise ersetzt werden. Planen Sie den Putz an der Fassade zu erneuern, wird der Wärmeleitkoeffizient der gesamten Außenwand überprüft. Sollte sich herausstellen, dass dieser nicht dem GEG entspricht, muss zusätzlich zu dem Putz kostenintensive Dämmung an die Wand angebracht werden. Dies gilt für jegliche Umbauten an Bauteilen, so auch bei Fenstern und Dächern.
Hierbei können Sie aber auch finanzielle Unterstützung vom Staat beantragen, die in Ihr geplantes Budget einzukalkulieren ist.
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus Altbau kann Mieter und Käufer mit seinem Charme verzaubern. Nichtsdestotrotz sollte man seinem Charme nicht komplett verfallen und im Vorfeld das Gebäude auf Herz und Nieren prüfen. So kann Ihre Investition Ihnen Einnahmen und keine Albträume bereiten. (P&P/mc/hfu)
