Helvetica Swiss Opportunity Fund – Vermietungsstand auf sehr hohem Niveau

Zürich – Der Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund) war in einem herausfordernden Marktumfeld auch im ersten Halbjahr 2023 wieder erfolgreich. Der Verkehrswert des Portfolios wuchs um 3.3 Prozent auf rund CHF 332.5 Millionen. Die annualisierten Mietzinseinnahmen stiegen um CHF 1.4 Millionen auf insgesamt CHF 18.2 Millionen. Das Portfolio besteht nun aus 18 hochwertigen Liegenschaften an guten Lagen.

Neu-Akquisition und Beständigkeit in anspruchsvollem Marktumfeld
Trotz der bestehenden Unsicherheit im Markt zeigte der Helvetica Swiss Opportunity Fund im ersten Halbjahr 2023 Beständigkeit. Im Januar konnte mit dem restlichen Emissionserlös der durchgeführten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2022 eine Logistikliegenschaft in Studen im Kanton Bern erworben werden. Die Liegenschaft mit bonitätsstarken Mietern, langfristigen gesicherten Mietzinseinnahmen von rund CHF 1.0 Mio. und einer Brutto-Ist-Rendite von 6.9 Prozent ergänzt das Portfolio ideal. Der Fonds verfügt neu über ein solides Bestandsportfolio von 18 Liegenschaften. Die jährlichen Mietzinseinnahmen wuchsen von CHF 16.8 Mio. um CHF 1.4 Mio. auf CHF 18.2 Mio. Im Berichtszeitraum konnten Mietzinsanpassungen infolge Erhöhung des Landesindexes für Konsumentenpreise von jährlich rund CHF 0.4 Mio. durchgeführt werden. Insgesamt wuchs das Portfolio um 3.3 Prozent von CHF 321.8 Mio. auf CHF 332.5 Mio. Der Vermietungsstand liegt auf einem konstant hohen Niveau von aktuell 97.4 Prozent. Dieser hohe Vermietungsstand ist Beleg für die aktiven Bemühungen des Asset Management um erstklassige Mieterbeziehungen und das fortgesetzte Engagement für ein herausragendes Immobilienmanagement und verdeutlicht die robuste Performance des Helvetica Swiss Opportunity Fund in einem herausfordernden Marktumfeld.

Erfolgsrechnung – Höhere Einnahmen stehen auch höheren Kosten gegenüber
In der Berichtsperiode wurden Mietzins- und Baurechtszinseinnahmen von CHF 8.9 Mio. generiert, was einem Anstieg von CHF 2.5 Mio. entspricht. Die Erhöhung ist auf die im Vorjahr bzw. anfangs Jahr erworbenen Liegenschaften zurückzuführen. Im Halbjahr 2023 fielen Aufwendungen von CHF 3.9 Mio. an, was einem Anstieg von CHF 1.5 Mio. entspricht. Der Anstieg ist auf gestiegene Zinskosten der verzinslichen Verbindlichkeiten zurückzuführen, die in der Berichtsperiode mit durchschnittlich 1.89 Prozent verzinst wurden. Der Anstieg gegenüber der Vorperiode ist auf die Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank SNB im Jahr 2022 und 2023 zurückzuführen. Bei den nicht realisierten Kapitalgewinnen wurden Abwertungen auf dem Portfolio von CHF 2.9 Mio. erfasst, während im ersten Halbjahr 2022 Aufwertungen von CHF 1.0 Mio. verbucht wurden.

Vermögensrechnung – Verkehrswerte dank Zukauf ins Portfolio gestiegen
Das Gesamtfondsvermögen beträgt per Stichtag CHF 340.5 Mio. Die Verkehrswerte der Liegenschaften sind aufgrund des Kaufs der Liegenschaft Studen (Beurkundung bereits 2022, Eigentumsübertragung 2023) um CHF 10.7 Mio. auf CHF 332.5 Mio. gestiegen, während die flüssigen Mittel aufgrund des Kaufs und der Ausschüttungen um CHF 12.0 Mio. abgenommen haben und knapp CHF 1.9 Mio. betragen. Die sonstigen Vermögenswerte nahmen um CHF 0.3 Mio. auf CHF 2.9 Mio. zu. Nach Abzug der Verbindlichkeiten von CHF 142.9 Mio. und Liquidationssteuern von CHF 15.7 Mio. resultiert ein gegenüber dem Vorjahr um CHF 7.5 Mio. tieferes Nettofondsvermögen von CHF 181.8 Mio. Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 41.05 Prozent.

Performance – Druck des Marktes spürbar
Der Nettoinventarwert pro Anteil nahm von CHF 121.15 um CHF 4.77 ab und lag per 30. Juni bei CHF 116.38, was unter Berücksichtigung der Ausschüttung 2022 von CHF 6.15 einer Anlagerendite von 1.19 Prozent entspricht, eine Abnahme von 1.75 Prozentpunkte gegenüber dem Halbjahr 2022. Die Eigenkapitalrendite nahm um 1.67 Prozentpunkte auf 1.13 Prozent ab, hauptsächlich aufgrund von Abwertungen. Im ersten Halbjahr sank der Kurs der Fondsanteile von CHF 114.00 um brutto 9.6 Prozent auf CHF 103.00, was einer Netto-Performance von minus 4.4 Prozent entspricht. Der Abschlag auf den Nettoinventarwert liegt bei 11.5 Prozent.

Ausblick – Fusion von HSO Fund und HSC Fund als strategische Option
Der HSO Fund konnte im ersten Halbjahr 2023 von steigenden Mietpreisen für kommerzielle Mietflächen profitieren. Aufgrund der Teuerung konnten in der Berichtsperiode Mietzinsanpassungen von CHF 0.4 Millionen durchgeführt werden. Die weiterhin positive wirtschaftliche Entwicklung in der Schweiz und eine sehr hohe Indexierungsquote von über 98 Prozent lassen weiteres Wachstum bei den Mieteinnahmen erwarten, was sich positiv auf die Erträge des Fonds auswirken wird. In Bezug auf die zukünftige Zinsentwicklung teilt die Fondsleitung die vorherrschende Ansicht, dass es im Jahr 2023 höchstens noch zu einem weiteren Zinsschritt kommen wird und sich die Zinskurve danach abflachen wird. Daher wird von einer Stabilisierung auf dem Transaktionsmarkt und einer erhöhten Aktivität im Jahr 2024 im Vergleich zum aktuellen Jahr ausgegangen.

Ein Schwerpunkt in den kommenden Monaten wird die Beibehaltung des sehr hohen Vermietungsstandes sein. Derzeit laufen mit verschiedenen Mietern Verhandlungen über die Verlängerung von zum Teil langjährigen Mietverträgen. Trotz diverser Massnahmen zur langfristigen Ertrags- und Wertsteigerung, ist jedoch auch in den kommenden Monaten mit einer weiteren marktbedingten Reduktion der Verkehrswerte zu rechnen.

Das Engagement für Nachhaltigkeit ist ein wichtiger Pfeiler der Geschäftstätigkeit. Angesichts der Ergebnisse der schweizweiten Abstimmung über ein Klimaschutzgesetz und erwarteter Verschärfung von Nachhaltigkeitsvorschriften hat Helvetica ihre Nachhaltigkeitsstrategie auf die veränderte Ausgangslage hin überprüft. Alle Immobilien im HSO Fund erhalten einen GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone), um ihren Energieverbrauch zu ermitteln, Transparenz zu schaffen und Energiepotenziale aufzuzeigen.

Angesichts der vorherrschenden Marktbedingungen hat die Fondsleitung beschlossen, vorerst keine weitere Kapitalerhöhung durchzuführen. Im Rahmen der stetigen Bemühungen um eine Optimierung des Portfolios erwägt die Gesellschaft, vorbehaltlich der Genehmigung durch die FINMA, die Zusammenlegung des HSC Fund mit dem HSO Fund. Durch diese Fusion könnte ein grösserer, stärker diversifizierter Geschäfts- und Gewerbeimmobilienfonds mit einem Portfolio von über CHF 1 Mrd. entstehen. Helvetica führt derzeit eine Machbarkeitsstudie durch, um die Vorteile dieser Strategie zu prüfen.

Zudem zieht die Fondsleitung weitere Risikomanagement-Massnahmen in Betracht, wie Portfoliooptimierungen, sowie die Reduktion der Fremdfinanzierung durch Immobilienverkäufe, was Auswirkungen auf die Ausschüttung des Fonds im laufenden Geschäftsjahr haben könnte.

Wir fokussieren uns auch im zweiten Halbjahr auf die Erhöhung der Vermietungsquote durch Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen, die Anpassung der Mieterträge an die Teuerung und die konsequente Realisierung von Po-tenzialen in unseren Immobilien. Unser Ziel ist es, weiterhin attraktive Renditen für unsere Anleger zu gewährleisten. (Helvetica/mc/ps)