Immobilienmarkt mit Rekorden – Büromarkt fällt dagegen ab

Immobilienmarkt mit Rekorden – Büromarkt fällt dagegen ab
von Martin Neff, Chefökonom Raiffeisen. (Foto: Raiffeisen)

St.Gallen – Der Schweizer Immobilienmarkt schreibt Quartal für Quartal neue Rekorde. So markierten Einfamilienhäuser gemäss der aktuellen Raiffeisen-Studie «Immobilien Schweiz» Ende des ersten Quartals 2019 ein neues preisliches Allzeithoch. Gleichzeitig waren im gleichen Zeitraum noch nie so viele Eigentumswohnungen zum Kauf ausgeschrieben.

Noch nie zuvor waren so viele Eigentumswohnungen in der Schweiz auf dem Markt. In den ersten drei Monaten dieses Jahres wurden fast 25 Prozent mehr Inserate geschaltet als im Schnitt der letzten drei Jahre, wie die Studie «Immobilien Schweiz» von Raiffeisen Research festhält. Zugenommen hat in den letzten Jahren überdies der Anteil der Baugesuche für Stockwerkeigentum: Bereits knapp 20 Prozent aller Eigentumswohnungen werden heute in ländlichen Gemeinden gebaut. Dort kann sich – angesichts der gestiegenen Bodenpreise – nicht mehr jeder ein Einfamilienhaus leisten. Potenzielle Käufer müssen deshalb vermehrt auf die preisgünstigeren Eigentumswohnungen ausweichen.

Einfamilienhäuser gefragter denn je
Das Angebot an Einfamilienhäusern bleibt dagegen dünn, was die Preise im ersten Quartal weiter ansteigen liess. Ein Teil der Preissteigerung bei Einfamilienhäusern dürfte auf eine zu erwartende, noch stärkere Angebotsverknappung zurückzuführen sein. «Denn die Baugesuche für Einfamilienhäuser sind innert zwei Jahren mit einem Minus von 25 Prozent regelrecht weggebrochen», erklärt Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff. In den dicht besiedelten Zentren der Schweiz werden wegen der Knappheit von bezahlbarem Bauland seit Jahren kaum mehr Einfamilienhäuser gebaut.

Auch der Wohnungsbau und damit verbunden die Umsätze im Baugewerbe sind rückläufig. Die Gründe dafür sind die Verlangsamung der Konjunktur und ein Bevölkerungswachstum, das weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. In fast jeder vierten der insgesamt 106 MS-Regionen der Schweiz war die Bevölkerung 2018 sogar rückläufig, vor allem in ländlichen oder touristischen Regionen der West- und Südschweiz. Ein Ende der Abwärtstendenz der Bauaktivität ist noch nicht absehbar, der Wohnbau übersteigt die Nachfrage weiterhin. Die Leerstände dürften daher auch dieses Jahr weiter steigen – zum neunten Mal in Folge.

Büroleerflächen haben sich reduziert
Der Schweizer Büromarkt präsentiert sich in zwiespältiger Verfassung. In Genf, dem teuersten Büromarkt der Schweiz, wird derzeit jeder zehnte Quadratmeter zur Vermietung angeboten. Ein starkes Beschäftigungswachstum und Preisabschläge haben die Leerflächen zwar etwas reduziert, eine Trendwende hin zu einem tieferen Leerstandniveau zeichnet sich aber nicht ab. Denn es wird weiterhin in der Peripherie gebaut, wo die Leerstände ohnehin schon hoch sind. In Lausanne und Basel sind die Angebotsquoten dagegen tief. Dennoch werden die Leerstände auch hier zunehmen, denn die Beschäftigungsdynamik ist in beiden Städten schwach.
Durch Grossraumbüros, Home Office und moderne Bürokonzepte wie Desk Sharing und Coworking hat sich die Bürofläche pro Mitarbeiter in Europa in den letzten Jahren jährlich um 0,6 Prozent reduziert. «Dieser Strukturwandel ist in der Schweiz noch nicht weit fortgeschritten. 77 Prozent der Büroangestellten in der Schweiz haben immer noch einen eigenen Arbeitsplatz», weiss Martin Neff. Home Office ist nach wie vor die Ausnahme und auch Coworking-Modelle sind noch eine Randerscheinung. Da viele Unternehmen künftig solche Konzepte einführen wollen, wird sich dieser Trend wohl etwas beschleunigen.

Crowdfunding: Investments der Zukunft?
Seit einigen Jahren mischen Crowdfunding-Plattformen den Immobilienmarkt hierzulande auf. Für Anleger ergeben sich dank Miteigentümermodellen für Renditeliegenschaften und Schwarmfinanzierungen von Hypotheken neue Investitionsmöglichkeiten mit attraktiven Renditen im Immobiliensektor. Ein Haupttreiber des markanten Wachstums ist unter anderem das Crowdinvesting in Renditeliegenschaften. Seit 2015 ist es dank verschiedener Plattformen möglich, Miteigentümer einer Immobilie zu werden und dabei stattliche Renditen einzufahren. Das rasante Wachstum dieser Branche zeugt vom Bedürfnis kleinerer Anleger nach Investitionsmöglichkeiten im Immobiliensektor.

Die zweite Form der Schwarmfinanzierung am schweizerischen Immobilienmarkt ist die Hypothekarvergabe mittels Crowdlending. Dabei wird über eine Online-Plattform eine Immobilie durch mehrere Kreditgeber gleichzeitig finanziert. Obwohl diese Form des Immobilien-Crowdfundings in der Schweiz etwa gleichlang wie Crowdinvesting angeboten wird, konnte sich Crowdlending noch nicht im gleichen Mass durchsetzen. Dennoch erlebte es in den letzten Jahren ein immenses Wachstum. «Vor einem allfälligen Investment in Immobilienmitteigentum gilt es sich ganz genau mit dem Anbieter, dem Objekt und den Renditekalkulationen auseinanderzusetzen», rät Martin Neff.

Die Studie «Immobilien Schweiz» von Raiffeisen Research nimmt jedes Quartal eine ausführliche Lagebeurteilung des Schweizerischen Immobilienmarkts vor. Die Studie sowie weitere Informationen sind auf dem Wohnen-Portal RaiffeisenCasa erhältlich. (Raiffeisen/mc/ps)

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