Kai Bender, CEO Acron AG. (Foto: Acron)
von Robert Jakob
Moneycab.com: Herr Bender, Sie bieten Ihren Anlegern verschiedenen Produkte mit Schweizer und US-Immobilien. Was lässt Sie für die beiden Länder so optimistisch dreinblicken?
Kai Bender: Die Vermögenssicherung für unsere Kunden hat für uns absolute Priorität. Wenn ich die aktuelle weltweite politische und konjunkturelle Situation beurteile, dann sehe heute zwei „Safe Havens“ – die Schweiz und die USA. Die US-Wirtschaft hat sich seit dem Einbruch nach der Finanzkrise 2008 stark erholt, was sich im US-Immobilienmarkt widerspiegelt. Darüber hinaus bietet der US-Markt eine breite Palette innovativer Immobilieninvestments. Im Moment können wir unseren Anlegern beispielsweise Beteiligungen an Seniorenwohnanlagen und Seniorenpflegeanlagen bieten. Der Schweizer Immobilienmarkt war schon immer stark, und ich bin überzeugt, dass dies so bleibt. Die neuesten Konjunkturdaten zeigen, dass die Schweizer Wirtschaft trotz Frankenstärke robust ist. Die aktuellen Leerstandquoten für Büroflächen in Schweizer Städten liegen deutlich unter dem Wert europäischer Metropolen.
Liegen die Immobilienpreise durch die weltweite Niederzinspolitik nicht generell zu hoch?
Die selektive Auswahl der Investitionsobjekte ist in der aktuellen Marktsituation besonders wichtig. Wir nutzen unser Netzwerk, das wir in den letzten 30 Jahren aufgebaut haben und investieren in der Regel frühzeitig, also schon bei Start des Developments. Damit haben wir Einfluss auf die Auswahl der Partner und vermeiden übermässige und teure Teilnahmen an Bieterverfahren. Wir versuchen also sehr früh in der Akquisitionsphase, das Investment so zu fixieren und zu strukturieren, wie es dann später für unsere Investoren Sinn macht. Mit diesen Rezepten können wir auch in dieser Phase rekordtiefer Zinsen unseren Kunden attraktive, risikokontrollierte Immobilieninvestments in den USA, der Schweiz, Deutschland und Österreich bieten.
«Wir investieren in der Regel frühzeitig schon bei der Immobilienentwicklung. Damit haben wir Einfluss auf die Auswahl der Partner und vermeiden übermässige und teure Teilnahmen an Bieterverfahren.» Kai Bender, CEO Acron AG
Die Einzelimmobilien-AGs der Acron geben die Erträge an die Anleger durch steuerfreie Nennwertrückzahlungen weiter. Viele Ihrer Anleger in Deutschland sehen sich Steuervögten gegenüber, die diese Praxis nicht anerkennen wollen. Wie können Sie diese Anleger unterstützen?
Bereits in 2011 und in 2012 haben die Deutschen Steuerberater der Gesellschaften in unserem Auftrag beim Bundeszentralamt für Steuern und beim Bundesministerium der Finanzen interveniert. Das Bundesministerium für Steuern hat jedoch darauf verwiesen, dass die von den deutschen Steuereinbehaltenen betroffenen Anleger die Nennkapitalrückzahlung unmittelbar im Rahmen ihrer steuerlichen Veranlagung geltend zu machen hätten. Seither stellen wir den Anlegern alljährlich umfangreiche Unterlagen zur Verfügung, die sie zusammen mit ihrer Einkommensteuererklärung bei ihrem zuständigen Finanzamt einreichen können, um die abgeführten Steuern mit Verweis auf die unveränderte Rechtslage zurückzufordern. In Absprache mit den steuerlichen Beratern der Gesellschaften empfehlen wir den Anlegern darüber hinaus, gegebenenfalls Einspruch bei ihrem zuständigen Finanzamt einzureichen, falls in ihrem Einkommensteuerbescheid die Erstattung der abgeführten Steuern abgelehnt wird.
Wie ist in etwa das prozentuale Verhältnis zwischen einsichtigen und uneinsichtigen deutschen Finanzämtern in dieser leidigen Sache?
Der überwiegende Teil der Anleger, mit denen wir sprechen, hat uns informiert, dass die zuständigen Finanzämter die abgeführten Steuer anstandslos zurückerstattet hätten. Uns sind allerdings auch Einzelfälle bekannt, bei denen der Einspruch der Anleger bis heute nicht abschliessend bearbeitet wurde.
Die Kurse der börsenkotierten Einzelobjektgesellschaften stehen unter dem Nettoinventarwert. Haben Sie die Gunst der Stunde genutzt und eigene Aktien zurückgekauft? Die Mittel dazu hat die Acron AG als Mutter ja.
Die Gesellschaften können keine eigenen Aktien zurückkaufen, sie schütten ihre Erträge konsequent aus. Auch Acron kauft keine Aktien der börsenkotierten Gesellschaft. Als Manager der Immobilien sind wir Insider und dadurch im Handel mit den Aktien eingeschränkt. Den Discount auf den NAV kann auch ich nicht erklären. Die Immobilien werden regelmässig von angesehen Immobilienexperten bewertet, und die Ausschüttungen liegen stabil auf einem sehr hohen Niveau. 2015 – also für das Geschäftsjahr 2014 – liegen sie zwischen 6.5 und 10.9% der Geldkurse. Renditeorientierte Anleger müssten eigentlich blind zugreifen.
An der Berner Börse werden immer nur wenige Aktien der diversen Acron Immobilien AGs gehandelt. Wie kann man da Abhilfe schaffen?
Unsere Gesellschaften und das Modell der Einobjekt-AG müssen bekannter werden. Wir arbeiten hart daran. Aber leider dürfen wir keine Werbung für die Gesellschaften machen.
Bei einem ausreichenden „Freefloat“ erfolgt meist eine Kotierung der Aktien, sofern dies von den Aktionären beschlossen wird. Wurde schon einmal über ein „going private“ diskutiert?
Die Aktionäre entscheiden selber wie das Unternehmen geführt werden soll. Im Rahmen der Generalversammlung befinden sie über alle wesentlichen Massnahmen. Dabei sind vom Verkauf der Immobilie bis zur Dekotierung verschiedenste Szenarien denkbar. Die Entscheidungskriterien sind immer Transparent. Dies steht diametral dem klassischen Modell der Immobilienunternehmen gegenüber, wo nur das Management massgebende Entscheide fällen kann.
Im jetzigen Negativzinsumfeld sind die Ausschüttungsrenditen Ihrer Anlagegefässe fürstlich. Das müsste sich doch langsam in den Aktienkursen widerspiegeln?
Ja, das sehe ich auch so.
«Dieses Jahr sind Hypothekardarlehen für ACRON Helvetia II und III ausgelaufen. Wir konnten die Darlehen zu deutlich günstigeren Konditionen erneuern.»
Nimmt man die aktuellen Aktienkurse beim Wort, so scheinen die Anleger bei Ihrer Acron Helvetia I, die je ein Bürogebäude in Buchs und in Solothurn beinhaltet, besonders skeptisch zu sein. Warum bloss. Haben die Aktionäre Angst, dass der Hauptmieter auszieht?
Beide Immobilien von ACRON Helvetia I sind gemäss Gutachten in gutem Zustand. Die Ausschüttungsrendite zum aktuellen Geldkurs würde 12% betragen und der Discount zum NAV ist fast 45%. Einer der Mieter ist zwar ausgezogen, allerdings läuft der Mietvertrag unverändert bis Mitte 2019 weiter und die Immobilie ist teilweise untervermietet. Die Miete wird immer pünktlich vereinnahmt.
Ich nehme an, die Hypothekarzinsbelastung auf der Summe Ihrer Objekte ist in letzter Zeit prozentual mehr oder weniger gleich geblieben, oder?
Dieses Jahr sind Hypothekardarlehen für ACRON Helvetia II und III ausgelaufen. Wir konnten die Darlehen zu deutlich günstigeren Konditionen erneuern. Für diese beiden Gesellschaften wird der Rückgang der Zinsbelastung schon im Geschäftsjahr 2015 spürbar sein und 2016 voll zum Tragen kommen. Die Hypothekarzinsen sind der grösste Kostenfaktor der Gesellschaften. Diese Entlastung erlaubt daher höhere Ausschüttungen und wird direkt den Aktionären zugutekommen.
«Mit der notwendigen Fachkompetenz und Erfahrung erweist sich die Spezialimmobilie „Hotel“ als ein stabiles, renditestarkes Investment.»
Anfangs Jahr haben Sie in St. Gallen in Ihrem Objekt Radisson Blu nach Problemen mit dem Betreiber die Reissleine gezogen und auch noch den kompletten Hotellerie- und Parkhausbetrieb übernommen. Sehen wir Sie jetzt bald mit einer Kochmütze auf dem Kopf?
Wenn ich koche, können Sie auch gleich das Budget für Ihr Abendessen im Casino, das sich im Haus befindet, riskieren. Immerhin haben Sie dann eine kleine Gewinnchance.
Sie hatten in den letzten Jahren eine besonders glückliche Hand bei Ihren Hotellerie-Investments. Könnte das ein unabhängiges zweites Geschäftsmodell in Ihrem Familienunternehmen werden?
Mit der notwendigen Fachkompetenz und Erfahrung erweist sich die Spezialimmobilie „Hotel“ als ein stabiles, renditestarkes Investment. Das haben wir in den vergangenen Jahren mehrfach bewiesen, sei es in Zürich, Gstaad oder Wien. Der Einstieg in das Hotelmanagement war eher der Not gehorchend. Das Radisson Blu St. Gallen mussten wir übernehmen, das es der vorherige Betreiber nicht nachhaltig geführt hatte und wir rasch eine Alternative bereitstellen mussten. In der Zwischenzeit stellen wir fest, dass wir mit unserem Know-how auch im Hotelbetrieb einen deutlichen Mehrwert schaffen können. Ich kann mir gut vorstellen, dieses integrierte Modell – Hotelimmobilie und Hotelbetrieb – weiter auszubauen. Vorerst bieten wir unseren Kunden Aktien der ACRON Helvetia X an, die in der ihr gehörenden Liegenschaft das Hotel betreibt und Flächen an das Casino St. Gallen vermietet.
Zur Person:
Kai Bender ist CEO der ACRON AG. Er erwarb den LL.M. mit Vertiefung Wirtschafts- und Steuerrecht und ist zugelassener Rechtsanwalt. Er betreut persönlich den Immobilieneinkauf und -verkauf der ACRON und steuert und verantwortet die ACRON-Hotelinvestments Radisson Blu Hotel Zurich Airport, Steigenberger Alpenhotel und Spa Gstaad, Motel One Wien Westbahnhof, Steigenberger Airport Hotel Berlin-Brandenburg, das Radisson Hotel und Casino St. Gallen sowie weitere in Entwicklung befindliche Hotelinvestments in Europa und den USA.
Zum Unternehmen:
Die ACRON Gruppe entwickelt und strukturiert seit über 30 Jahren Immobilieninvestments in der Schweiz, Österreich, Deutschland, den USA und Brasilien. Insgesamt hat ACRON ein Transaktionsvolumen von CHF 1 064 Millionen und aktuell CHF 745 Millionen Assets under management. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Zürich ist familiengeführt und beschäftigt rund 40 Mitarbeitende an fünf Standorten in fünf Ländern.
