Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property. (Foto: PSP)
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Gabriel, PSP konnte 2014 den Liegenschaftsertrag knapp halten, musste aber bei der Profitabilität einen Rückschlag hinnehmen. Was sind die Gründe?
Luciano Gabriel: Das operative Geschäft bzw. Resultat entsprach durchaus unseren Erwartungen. Gründe für den Rückgang beim Reingewinn ohne Bewertungseffekte auf 169.3 Mio Franken (Vorjahr: 173.6 Mio Franken) waren ein um 2 Mio Franken sanierungsbedingt tieferer Liegenschaftsertrag und ein um 6.2 Mio Franken geringerer Erfolg aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen. 2013 waren ausserordentlich hohe Erträge aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen angefallen.
Die Leerstandsquote stieg im vergangenen Jahr auf 10 Prozent. Erwarten Sie, dass dieser Wert im laufenden Jahr wieder tiefer zu liegen kommt?
Per Ende 2015 erwarten wir eine Quote von wiederum rund 10%. Während des Jahres wird die Leerstandsquote zunächst abnehmen, aber gegen Ende Jahr aufgrund einiger schon bekannten Mietkündigungen wieder auf das jetzige Niveau steigen. Im Hinblick auf eine grössere Sanierung wird im zweiten Quartal eine Liegenschaft an der Hardturmstrasse 161/Förrlibuckstrasse 150 in Zürich-West als Entwicklungsobjekt umklassifiziert und der entsprechende Leerstand wird dann ausgeklammert.
In den letzten Jahren hat sich ein Überangebot an Büro- und Verkaufsflächen aufgebaut, vor allem auch im Raum Zürich. Wie beurteilen Sie die Situation im Mietmarkt für kommerzielle Liegenschaften?
Auf dem Büromarkt übersteigt derzeit das Angebot vielerorts die Nachfrage, und punktuell besteht, speziell an peripheren Lagen, ein Überangebot. Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen sind aber nach wie vor gesucht. In den wirtschaftlichen Hauptregionen Zürich und Genf dürfte sich das zusätzliche Flächenangebot der letzten Jahre bei den Geschäftsflächen noch einige Zeit dämpfend auf die Mietpreise auswirken. Der Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen („high street retail“) präsentiert sich grundsätzlich robust, auch wenn die Expansion vieler Handelsketten etwas abgeflaut ist. Die Mietpreise blieben praktisch unverändert auf hohem Niveau. Der Markt ist zwar anspruchsvoll, von einer Abschwächung kann aber keine Rede sein.
«Der Markt ist zwar anspruchsvoll, von einer Abschwächung kann aber keine Rede sein.»
Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property
Ab welcher Fläche wird es problematisch?
Die Vermietung für Flächen ab 3000 m2 verläuft heute harzig.
Bei dem bestehenden Überangebot und Leerständen kommen die Mietpreise unter Druck. Zu welchen Konditionen können Sie derzeit Mietverträge erneuern bzw. verlängern?
Generelle Aussagen sind nicht möglich, da jedes Objekt individuell ist und auch so vermarktet wird. Man kann allerdings sagen, dass tendenziell leicht längere mietzinsfreie Perioden von den Mietinteressenten gewünscht werden.
Wie sieht es bei Neuvermietungen aus?
Unsere Neuvermietungen bzw. Mietverlängerungen liefen im Jahr 2014 zufriedenstellend. Im Durchschnitt konnten die Mieten rund 1 bis 2% gesteigert werden.
Welche Entwicklung erwarten Sie bezüglich der Nachfrage in den kommenden Jahren?
Wir rechnen mit einer zurückhaltenden und sehr selektiven Nachfrage.
«Wie schon in der Vergangenheit konzentrieren wird uns auf die Renovation einzelner Anlageliegenschaften.»
Mit welchen Massnahmen werden Sie 2015 das PSP-Portfolio attraktiv und marktfähig halten?
Wie schon in der Vergangenheit konzentrieren wird uns auf die Renovation einzelner Anlageliegenschaften. Wir werden in den beiden kommenden Jahren rund 120 Mio Franken dafür einsetzen.
Verschiedene Areale und Projekte wie der «Salmenpark» in Rheinfelden oder der «Grosspeter Tower» in Basel sind derzeit im Bau. Wie hoch sind die Investitionen in diese Projekte?
Der „Salmenpark“ in Rheinfelden ist mir rund 180 Mio Franken Investitionssumme unser zurzeit grösstes Entwicklungsprojekt; die Fertigstellung ist für 2016 geplant. Und unser neustes Bauprojekt, der „Grosspeter Tower“ in Basel, wurde im November 2014 gestartet. Der Bau dieses Hochhauses (78 Meter, 22 Stockwerke) wird bis Ende 2016 dauern. Die Investitionssumme beträgt hier rund 115 Mio Franken.
Sie setzen nach wie vor stark auf den Standort Zürich-West. Welche Projekte wollen Sie dort in Angriff nehmen?
Wie erwähnt werden wir dieses Jahr einen umfassenden Umbau der Liegenschaft an der Hardturmstrasse 161/Förrlibuckstrasse 150 in Zürich-West angehen und wir beabsichtigen zwei andere Objekte in den nächsten Jahren durch Neubauten zu ersetzen. Wir befinden uns jedoch erst in der Planungsphase und Konkreteres werden wir erst gegen Mitte Jahr sagen können.
Sind in Anbetracht der aktuellen Situation Zukäufe überhaupt ein Thema?
Zukäufe sind für uns immer ein Thema. Wir suchen sogenannte 1A-Objekte, wofür nach wie vor eine starke Nachfrage besteht. D.h. der Wettbewerb für solche Liegenschaften ist sehr intensiv mit entsprechenden Preisvorstellungen seitens Verkäufern. Man muss aber auch sagen, dass das Angebot solcher Objekte klein ist.
Wohnimmobilien machen nur einen kleinen Teil Ihres Portfolios aus. Die Nachfrage z.B. im Zürcher Löwenbräu-Areal ist jedoch praktisch zum Stillstand gekommen. Erwarten Sie im laufenden Jahr eine Besserung der Situation?
Wir werden nun die elf noch vorhandenen Wohnungen ausbauen, damit sich potenzielle Käufer ein konkretes Bild der Räumlichkeiten machen können. Davon erhoffen wir uns eine bessere Nachfrage.
«Die gegenwärtig negativen Geldmarktzinsen führen zu einer potenziell zusätzlichen Belastung für Schuldner, die ihr Zinsrisiko mit Interest Rate Swaps absichern.»
Welche Gefahren sehen Sie in regulatorischen Entwicklungen wie der Masseneinwanderungs-Initiative oder geldpolitischen Entscheiden wie der Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der Einführung von Negativzinsen?
Die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative dürfte einen negativen Effekt ausüben, aber es ist noch zu früh, um ihn zu quantifizieren. Der stärkere Franken wird – mindestens vorübergehend – einen dämpfenden Effekt auf die Wirtschaftsaktivität haben, was sich mit der Zeit auch auf den Immobilienmarkt tendenziell negativ auswirken wird. Die gegenwärtig negativen Geldmarktzinsen führen zu einer potenziell zusätzlichen Belastung für Schuldner, die ihr Zinsrisiko mit Interest Rate Swaps absichern. Negative Zinssätze bedeuten nämlich, dass der Fix-Zahler auch den negativen variablen CHF-Libor zu entrichten hat.
Herr Gabriel, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
Geboren 1953, CH, wohnhaft in Wollerau
Dr. rer. pol., Delegierter und Chief Executive Officer der PSP-Swiss-Property-Gruppe (exekutives Mitglied seit 4. April 2007, gewählt bis zur ordentlichen Generalversammlung 2015)
Ausbildung:
Dr. Gabriel schloss seine betriebs- und volkswirtschaftlichen Studien an den Universitäten Bern und Rochester (NY, USA) und seine Assistenztätigkeit für Volkswirtschaft an der Universität Bern 1983 mit dem Dr. rer. pol. ab.
Berufliche Tätigkeit:
1984-98 war Dr. Gabriel bei der Schweizerischen Bankgesellschaft in Zürich, London und Mailand tätig. Dabei übernahm er leitende Funktionen in den Bereichen Corporate Finance, Risk Management, internationales Kreditgeschäft und Business Development. 1998-2002 war er bei der Zurich Financial Services verantwortlich für die Bereiche Corporate Finance und Tresorerie auf Gruppenebene.
Zusätzlich zu seinen Funktionen bei der PSP Swiss Property AG sowie den Gruppengesellschaften war Gabriel am 31. Dezember 2013 Vice Chairman im Executive Board der EPRA (European Public Real Estate Association).
