Zürich – Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 2. Quartal 2019 um 0.2 auf 3.5 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.
- Der Anstieg um 0.2 Indexpunkte ist auf die prognostizierte starke Abschwächung der Schweizer Wirtschaft in den nächsten Monaten zurückzuführen.
- Der Eigenheimmarkt spürt diese negativen Auswirkungen bisher nicht. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt weiterhin in einem gesunden Gleichgewicht.
- Die Preise v.a. für EFH befinden sich zwar auf einem hohen Niveau, sind aber in den letzten Jahren nur moderat angestiegen.
- Die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte sind regional weiterhin vorhanden.
- Die verschiedenen am Markt angebotenen Hypothekarzinskonditionen liegen weiterhin extrem stark auseinander. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit. Diese Situation dürfte auch mit den unterschiedlichen Refinanzierungsmöglichkeiten der Anbieter zusammenhängen und sorgt für grössere Intransparenz.
Erkenntnisse im Detail
Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz
Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 2. Quartal 2019 um 0.2 Indexpunkte und liegt neu bei 3.5 Punkten. Die (deutlich) gestiegenen Werte in den ersten beiden Quartalen sind in den düsteren Konjunkturaussichten begründet. Mittlerweile zweifelt niemand mehr daran, dass der Wirtschaftsaufschwung gestoppt ist. Sowohl Experten wie auch die Einkaufsmanager gehen davon aus, dass die Schweizer Wirtschaft in den nächsten Jahren nur sehr moderat wächst.
Konjunkturabschwächungen schreiten voran
Die Entwicklung der Weltwirtschaft ist fortschreitend Besorgnis erregend. Vor allem die negativen Auswirkungen des Handelskonflikts zwischen den USA und China zeigen sich inzwischen in rückläufigem Handelsvolumen. Gewinnwarnungen und Job-Abbau in deutschen Konzernen häufen sich. Das sind schlechte Nachrichten für Schweizer Exporteure. Mit rund 20 Prozent ist der Umsatzanteil nach Deutschland mit Abstand der grösste Absatzmarkt für sie.
Konjunkturaussichten sind düster
Auch der Konjunkturausblick hat sich in letzter Zeit stark verschlechtert. Die Handelsstreitigkeiten würden global zu einer Verlangsamung der Nachfrage nach Investitionsgütern führen, sagen die Ökonomen. Deutschland dürfte davon härter betroffen sein als andere Länder. Die stark exportorientierte Schweiz wird die Auswirkungen in den nächsten Monaten zu spüren bekommen. Dieser Ansicht sind auch die Einkaufsmanager.
Zinswende ist abgesagt, weitere Zinssenkungen sind wahrscheinlich
Viele Experten gehen davon aus, dass sich das Negativzinsumfeld in Europa und in noch extremerer Form auch in der Schweiz in den nächsten Monaten weiter in den tiefroten Bereich bewegen wird und nicht nur die nächsten Quartale, sondern möglicherweise die nächsten Jahre anhalten wird. Leitzinssenkungen des FED sowie der EZB sind bereits angekündigt.
Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil
Die höchst attraktiven Finanzierungskonditionen wirken sich positiv auf die Nachfrage nach Eigenheimen aus. Eine Überhitzung ist aber aus zwei Gründen nicht feststellbar. Erstens wirken die strengen Tragbarkeitsbestimmungen für potentielle Käufer limitierend. Zweitens verhindert das hohe Preisniveau eine Überhitzung dieses Teilmarktes.
Massnahmen zur Eindämmung der Preissteigerungen im Teilmarkt Renditeobjekte
Die on der SBVg kürzlichen vorgelegten Verschärfungen der Finanzierungsrichtlinien dürften zumindest mithelfen, den Mehrfamilienhausmarkt etwas abzukühlen. Die Vorschläge sind nun bei der Finma zur Prüfung, die sie als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkennen soll, womit sowohl die Banken als indirekt auch die Versicherungen dem neuen Standard unterstünden. Es ist davon auszugehen, dass die Anpassungen in der Selbstregulierung von den Aufsichtsbehörden akzeptiert werden (siehe auch: «Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten»).
Subindizes des RERI
- Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen
Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.
Weiterhin keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt aufgrund Verschuldung
Nachdem die Verschuldung im vierten Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im ersten Halbjahr 2019 unverändert. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.
2. Bandbreite der Zinsangebote
Enorm grosse Bandbreite
Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern ist weiterhin nahe am Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.86%) beträgt die Differenz. Auch bei der wichtigsten Laufzeit, der zehnjährigen Festhypothek, sehen wir eine sehr grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 2. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.79 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.76 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 0.97 Prozent (Vorquartal 1.09%).
Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen, welche neue Hypotheken-Investments aufbauen, sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen bedeutet jede Hypothekarzinssenkung für Banken, welche ihre Hypotheken mit Spargeldern refinanzieren, ein schmerzhafter Margenverlust aufgrund des Verzichts von Negativzinsen.
Riesiges Sparpotenzial
Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.71 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:
3. Kreditabsicherungskosten
Erneute Senkungen führen zu Dreijahres-Tiefpunkt
In den letzten Wochen hat sich die Weltwirtschaft fortschreitend negativ entwickelt. Auch im EU-Raum zeigen sich in vielen Bereichen der Wirtschaft Umsatzrückgänge anstatt Wachstum. Diese Situation veranlasst die Europäische Zentralbank (EZB) in Kombination mit wenig Inflationsdruck dazu, eine weitere Leitzinssenkung ernsthaft in Betracht zu ziehen. Auch der Schweizer Kapitalmarkt hat darauf über alle Laufzeiten hinweg mit weiter sinkenden Zinsen reagiert.
Sowohl der zehnjährige Swapsatz als auch der fünfjährige sanken im Betrachtungszeitrum um weitere rund 20 Basispunkte. Damit lag der Zehnjahressatz per Ende Juni 2019 auf einem neuen Dreijahres-Tief. Dadurch, dass sich die kurzfristigen Swapsätze weniger stark reduziert haben (rund 13 Basispunkte), verflachte sich die Zinskurve weiter. Gegenüber dem Stand per Ende 2018 ist damit die Differenz zwischen dem zwei- und dem zehnjährigen Swap um über 35 Prozent gesunken. Diese flache Zinskurve impliziert eine sehr starke Konjunkturabschwächung.
Prognose: Weiterhin tiefe Hypothekarzinsen mit Senkungspotential am langen Ende
Die negativen Auswirkungen des anhaltenden Handelskonflikts zwischen den USA und China dürften sich in den nächsten Wochen in rückläufigen Handelsvolumen widerspiegeln. Kann der Handelskonflikt nicht in absehbarer Zeit nachhaltig gelöst und eine weitere Verschärfung anderen Risiken vermieden werden, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die negative Entwicklung der Weltwirtschaft voranschreitet.
Damit verbunden ist auch die Wahrscheinlichkeit für noch weiter sinkende Zinsen im EU-Raum hoch. Aufgrund der grossen Abhängigkeit kann sich auch die Schweiz dieser Entwicklung nicht entziehen. Damit ergibt sich unseres Erachtens vor allem bei den langfristigen Hypothekarzinsen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential um rund 10 bis 20 Basispunkte.
Weiterhin kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.
4. Preisindizes
Immobilienpreisindex sinkt, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht
Im zweiten Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen schon zum dritten Mal in Folge von 161.9 auf 161.2 Punkte. Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Preise der Einfamilienhäuser (EFH) nur ganz minim um 0.06 Prozent. Die Preise der Eigentumswohnungen (ETW) hingegen sanken um 0.87 Prozent. Die Anzahl der Angebote nahm jedoch bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei den EFH wurden rund 25’000, bei den ETW ungefähr 40’000 Angebote pro Monat gemacht.
Die Preise für Eigentumswohnungen sind nun bereits das 8. Quartal in Folge gesunken und liegen mittlerweile auf dem Preisniveau von Ende 2013. Demgegenüber sind die Preise für Einfamilienhäuser seit Jahren stabil oder leicht steigend. Diese Entwicklung hat damit zu tun, dass das Angebot von Eigentumswohnungen im Tiefpreissegment weiter zugenommen hat und dazu führt, dass der Käuferkreis erweitert wird. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen und zu weiter steigenden Angebotszahlen führen.
Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex wiederum leicht erhöht. Er liegt mit 99.7 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.
5. Arbeitslosenquote
Arbeitslosenquote erreicht neues Rekordtief seit über 10 Jahren
Nachdem sich die Arbeitslosenquote im 1. Quartal 2019 v.a. saisonbedingt leicht erhöhte, hat sie sich nun im 2. Quartal 2019 auf ein Rekordtief von 2.2 Prozent reduziert. Per Ende Juni 2019 waren erstmals seit Beginn der Finanzkrise 2008 weniger als 100’000 Personen (97’222) als arbeitslos in der Schweiz registriert. Das ist ein Rückgang von fast neun Prozent (9’357 Personen) gegenüber dem Stand vor Jahresfrist. Tiefere Werte sind sowohl in allen Altersklassen, als auch bei den Stellensuchenden zu verzeichnen. Markant zurück ging auch die Anzahl der Langzeitarbeitslosen (-20%).
Der Leiter der Direktion für Arbeit im Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco), Boris Zürcher, geht davon aus, dass der absolute Tiefpunkt der Arbeitslosigkeit damit erreicht ist. In den Sommermonaten werde die saisonale Arbeitslosigkeit zunehmen und damit die Werte wieder leicht ansteigen lassen. Das Seco prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.
Mit diesen Werten ist de facto Vollbeschäftigung in der Schweiz erreicht. Wie der Seco-Direktor ausführt, habe sich «der zunehmende Konjunkturpessimismus offenbar bisher nicht im heimischen Arbeitsmarkt niedergeschlagen».
Eine Arbeitslosigkeit unter 2.3 Prozent, wie sie nun existiert, wird allerdings volkswirtschaftlich bereits als suboptimal eingestuft. Dies deshalb, weil mutmasslich nicht genügend Arbeitskapazitäten zur Verfügung stehen, um die hohe Nachfrage der Wirtschaft zu unterstützen. Da die Nachfrage aufgrund der drohenden Konjunktureintrübung aber demnächst abflachen dürfte, sehen wir hier keine substanziellen Probleme.
Hinzu kommt, dass die Erwerbslosenquote in der Schweiz auf einem Höchststand liegt. Dies hat damit zu tun, dass sich die Zahl der erwerbstätigen Personen in den letzten Jahren stetig erhöht hat. Allerdings stellt sich die Frage, ob diese zusätzlichen Arbeitskräfte auch die Branchen- und Ausbildungsstandards erfüllen, welche gesucht werden.
6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)
Abschwung schreitet fort
Im zweiten Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum sechsten Mal in Folge von 53.4 auf 48.3 Punkte. Damit verlässt der PMI die Aufschwungszone (ab mind. 50 Punkte). Die Einkaufsmanager gehen somit von einer weiter fortschreitenden konjunkturellen Abschwächung in der Schweiz aus. Inzwischen liegt der Indexwert nahe am Tiefststand der letzten fünf Jahre (Q1/2015: 47.8 Punkte). Vom Wert, der eine Rezession ankündigt (40 Punkte), ist er aber doch noch ein beträchtliches Stück entfernt. Augenfällig ist insbesondere die seit einigen Monaten sinkende Subkomponente «Auftragsbestand». Mit 43.5 Punkten liegt dieser Wert auf dem tiefsten Stand seit September 2012 (43.5 Punkte). Das zeigt, dass die Auftragsbücher nur noch ein sehr begrenztes Wachstum erwarten lassen.
Fazit
Der Schweizer Immobilienmarkt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steht weiterhin auf sehr solidem Boden.
Die konjunkturellen Wolken wirken sich (noch) nicht negativ auf die Nachfrage nach Immobilien aus. Die historisch tiefen Finanzierungskonditionen stützen die Nachfrage.
Die entwickelten Verschärfungen der Finanzierungsrichtlinien für Wohnrenditeliegenschaften sind ein erster Schritt zur Eindämmung der Überhitzungstendenzen in diesem Teilmarkt.
Der Schweizer Immobilienmarkt steht insgesamt weiterhin auf solidem Boden.
Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q2 2019 (MoneyPark/mc/ps)
