OBT: Abschaffung des Eigenmietwerts – das ändert sich

St. Gallen – Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist definitiv: Am 28. September 2025 haben die Schweizer Stimmberechtigten der Reform der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Die neuen Bestimmungen treten voraussichtlich frühestens ab 2028 in Kraft. Wir zeigen auf, was sich für Immobilienbesitzer bei den Schuldzinsen und Unterhaltskosten verändern wird.

Wer bislang eine Liegenschaft besass und diese selbst nutzte, musste den Eigenmietwert bei Bund, Kanton und Gemeinde als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen – eine Miete, die der Eigentümer hätte verlangen können, wenn er sein Haus oder seine Wohnung nicht selbst bewohnen würde.

Einschränkungen bei den Steuerabzügen
Da in Zukunft kein Eigenmietwert mehr versteuert werden muss, werden im Gegenzug Steuerabzüge eingeschränkt. Der Abzug für Schuldzinsen bei Bund, Kanton und Gemeinde entfällt vollständig. Dies betrifft Schuldzinsen bei selbst genutztem Wohneigentum (Erst- und Zweitwohnsitz). Darüber hinaus wird der Abzug generell abgeschafft, etwa auch für Konsum- oder Lombardkredite.

Neuer Abzug für Ersterwerber von Immobilien
Für Ersterwerber wird jedoch bei Bund, Kanton und Gemeinde ein neuer Abzug eingeführt. Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben und als Erstliegenschaft nutzen, können neu einen Abzug für Schuldzinsen vornehmen. Der Abzug ist auf zehn Jahre befristet. Während dieser Zeit sinkt er linear auf null und beträgt im ersten Jahr für Verheiratete 10’000 Franken und für Alleinstehende 5’000 Franken.

Entscheidend für den Abzug ist der Zeitpunkt des Erwerbs. Wurde Wohneigentum das erste Mal vor Inkrafttreten der neuen Bestimmungen erworben, z.B. vor drei Jahren, kann der Abzug noch sieben Jahre vorgenommen werden.

Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig
Der Abzug für Unterhaltskosten bei Bund, Kanton und Gemeinde entfällt vollständig. Dies betrifft Unterhaltskosten bei selbst genutztem Wohneigentum (Erst- und Zweitwohnsitz). Unterhaltskosten sind Aufwendungen, die der Instandhaltung der Liegenschaft dienen, um deren Zustand und Funktionsfähigkeit langfristig zu erhalten. Hierzu zählen unter anderem:

• Reparaturen
• Entkalkung des Boilers
• Gebäudeversicherung
• Service-Abos

Stockwerkeigentümer können in der Regel auch die Einlagen in den Erneuerungsfonds abziehen.

Abzüge für Denkmalpflege und Umweltschutz: Unterschiede zwischen Bund und Kanton und Gemeinde
Beim Bund können Immobilienbesitzer die Kosten für Denkmalpflege weiterhin geltend machen, die Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten bei Ersatzneubau jedoch nicht mehr.

Bei Kanton und Gemeinde dagegen kann man neben den Kosten für Denkmalpflege auch weiterhin diejenigen für den Rückbau bei Ersatzneubau geltend machen. Ebenfalls können die Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weiterhin bis maximal zum Jahr 2050 geltend gemacht werden.

• Denkmalpflege: Kosten für die Pflege von denkmalgeschützten Gebäuden, die auf Grundlage gesetzlicher Vorgaben oder behördlicher Anordnungen durchgeführt wird – vorausgesetzt, diese Kosten sind nicht durch Subventionen gedeckt.
• Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen: Arbeiten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (z.B. Photovoltaikanlagen, Verbesserung der Isolation oder Wärmepumpen) und nicht durch Subventionen gedeckt sind.
• Rückbaukosten bei Ersatzneubau: Rückbaukosten (z.B. Demontage, Abbruch oder Abtransport) im Hinblick auf einen Ersatzneubau. Der Neubau muss auf dem gleichen Grundstück und mit einer ähnlichen Nutzung innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen, und die Kosten müssen dieselbe steuerpflichtige Person betreffen.

Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten bei Ersatzneubau können bei Kanton und Gemeinde auf die folgenden zwei Steuerperioden übertragen werden.

Bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften bleiben die Abzüge bestehen, da die Miet- und Pachtzinseinnahmen weiterhin unverändert versteuert werden müssen. Bei den Schuldzinsen ist der Abzug jedoch auf den Anteil des Werts der vermieteten und verpachteten Liegenschaften am Gesamtvermögen begrenzt.

Fazit
Ein in den letzten Jahren umstrittenes Thema im Steuerrecht hat nun eine verbindliche Entscheidung erfahren. Für Wohneigentümer ergeben sich dadurch Änderungen beim Eigenmietwert, beim Abzug der Schuldzinsen sowie bei den Liegenschaftsunterhaltskosten. Dies wirft folgende wichtige Fragen auf:
– Lohnt es sich, Unterhaltsarbeiten vorzuziehen?
– Sollen die Einlagen in den Erneuerungsfonds erhöht werden?
– Ist eine Amortisation der Hypothek sinnvoll?

Es ist deshalb ratsam, Ihre persönliche Situation mit unseren Fachpersonen zu analysieren und die nächsten Schritte zu planen. Der Systemwechsel erfolgt wohl frühestens 2028: Es bleibt noch Zeit, sich vorzubereiten. (OBT/mc/ps)