Renditeliegenschaft, Luxusanwesen, Standardimmobilie oder doch das Liebhaberobjekt: Wer kauft was?

Hypothek
(Foto: Gajus - Fotolia)

Zürich – MoneyPark hat erstmals anhand von vier Immobilienkategorien unterschiedliche Käuferprofile identifiziert und untersucht welche Käufertypen welche Immobilien nachfragen. Zwar ist die Standardimmobilie die meist gekaufte Kategorie, doch die Individualisten zieht‘s aber eher ins teurere Liebhaberobjekt, die vermögenden Unternehmer und Pensionäre investieren hingegen in Renditeliegenschaften. Das Fazit: Es gibt nicht den Käufer und nicht die einzig passende Finanzierungslösung.

Der Rendite-Maximierer: Wohlhabender Unternehmer auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten
Der Rendite-Maximierer kauft sich eine Liegenschaft mit einem durchschnittlichen Verkehrswert von 2.9 Millionen Franken und vermietet diese, um so Einnahmen zu generieren. Er ist mehrheitlich entweder bereits pensioniert oder aber selbstständig und sucht nach Anlagemöglichkeiten für das hohe Vermögen. Mit 75 Jahren ist er der durchschnittlich älteste Käufertyp und überdurchschnittlich häufig bereits verwitwet.

Mit 1.7 Mio. Franken Vermögen (inkl. Gelder der zweiten und dritten Säule, Wertschriftendepots etc.) ist er vor dem Luxus-Käufer der vermögendste Kundentypus. Dank des hohen Vermögens ist er bei der Finanzierung eher risikoliebend.  Nur jeder zweite Rendite-Maximierer setzt auf eine reine Festhypothek und dies, obschon der Rendite-Maximierer zu über 80 Prozent von stark steigenden Zinsen ausgeht.

Der emotionale Käufer: Der kinderlose Individualist zieht’s an den Genfersee
Eine einheitliche Definition eines Liebhaberobjektes gibt es nicht und so bewerten auch die Kreditinstitute Immobilien teilweise sehr unterschiedlich. Gemeinsam ist Liebhaberobjekten jedoch, dass sie im Schnitt teurer sind als Standardimmobilien, dies bspw. auf Grund der aussergewöhnlichen Lage, des historischen Werts oder eines speziellen Baustils.

Der Käufer von Liebhaberobjekten ist der Individualist unter den Immobilienkäufern. Er ist überdurchschnittlich häufig alleinstehend und kinderlos und findet seine Traumimmobilie in der Genfersee-Region, der Ostschweiz oder dem Tessin. Der emotionale Käufer ist nicht nur beim Kauf der Immobilie weniger preissensibel als bspw. der Budget-Käufer, auch zinsseitig wählt er den Finanzierungspartner mit dem besten Gesamtpaket und nicht notwendigerweise denjenigen, mit dem besten Zinssatz.

Nach dem Rendite-Maximierer ist er mit 48 Jahren der zweitälteste Käufertyp und setzt auf Sicherheit statt Risiko. Obschon jeder Dritte von konstante Zinsen ausgeht, wählen 80 Prozent der emotionalen Käufer eine reine Festhypothek und sichern sich somit gegen Zinsschwankungen ab.

Der Budget- Käufer: kalkuliert mit knappem Budget und bezahlt die höchsten Zinsen
Fast 80 Prozent aller Kunden entsprechen dem Budget-Käuferprofil. Standardimmobilien sind dementsprechend auch die verbreitetste  Immobilienart und werden unabhängig von der Region am meisten nachgefragt. Für den Immobilienkauf verschuldet der Budget-Käufer sich mit einer Belehnung von 70 Prozent am höchsten – jedoch immer noch weit unter der Belehnungsgrenze von 80 Prozent.

Wer nach dem Immobilienkauf über weniger liquide Mittel verfügt und eine relativ hohe Verschuldung aufweist, wird von den Banken mit höheren Zinsen abgestraft. Denn häufig gewähren Banken Zinsabschläge – bspw. wenn Assets zur Hypothekarbank transferiert werden oder die Aussichten auf lukrative Folgegeschäfte bestehen. Beim Budget-Käufer scheinen diese Voraussetzungen am wenigsten gegeben zu sein. Sie haben im Schnitt zwischen 2013 und 2016 fast 2 Prozent Zinsen für eine 10-jährige Hypothek bezahlt und damit fast 60 Basispunkte mehr als der Rendite-Maximierer., der von allen Käufertypen am besten verhandelt respektive die beste Verhandlungsposition mitbringt. Er verfügt allerdings auch über die mit Abstand meisten Assets und ist daher für Banken ein interessanter Kunde.

Den Luxus- Käufer zieht’s an den Zürichsee oder in die Zentralschweiz
Der Luxus-Käufer leistet sich eine Immobilie für durchschnittlich 2 Mio. Franken. Am liebsten wohnt er in der Zentralschweiz und in Zürich.  In der Zentralschweiz befinden sich die Hotspots der Luxusimmobilien wenig überraschend im steuergünstigen Kanton Schwyz und Zug. Innerhalb der Region Zürich fallen über 40 Prozent aller Luxus-Transaktionen auf das Gebiet rund um den Zürichsee. Fast jeder fünfte Luxus-Käufer entscheidet sich aber auch für die Stadt und kauft eine Immobilie in der City. Im Mittelland indes werden kaum Luxusimmobilien nachgefragt.

Nachfrage nach Luxusimmobilien
Luxus-Käufer sind bei der Wahl der Finanzierungsstrategie risikofreudig. Jeder Dritte wählt eine reine Libor-Hypothek oder eine Mischung zwischen Libor- und Festhypothek. Der Luxus-Käufer ist aber nicht nur bei der Finanzierung einer Immobilie risikofreudig, sondern geht auch beruflich gerne Risiken ein – jeder vierte Luxus-Käufer ist selbstständig.

Käuferprofile lassen sich nicht nur für die Konsumforschung sondern auch im Immobilienmarkt identifizieren
Anhand vier Immobilienkategorien hat MoneyPark unterschiedliche Käuferprofile identifiziert, welche sich entsprechend der Risikoneigung, der familiären Situation aber auch der sozioökonomischen Attribute unterscheiden. Ein Grossteil der Kunden entspricht indes dem Budget-Käufer und entscheidet sich für eine Standardimmobilie. Der Budget-Käufer verschuldet sich für den Haustraum am höchsten, bezahlt aber auch die höchsten Zinsen. Die teuersten Objekte werden von den Rendite-Maximierern nachgefragt – sie sind häufig bereits pensioniert oder selbstständig und kaufen sich die Immobilie als Anlage. Der Käufer von Liebhaberobjekten ist der Individualist auf der Suche nach dem Speziellen. Dafür ist er bereit mehr auszugeben als für eine Standardimmobilie, setzt aber bei der Finanzierung auf Sicherheit und wählt am häufigsten eine reine Festhypothek. Der Luxus-Käufer zieht‘s an den Zürichsee oder in die Zentralschweiz – er ist sowohl bei der Finanzierung der Immobilie als auch beruflich bereit, Risiken einzugehen und entscheidet sich von allen Käufern am häufigsten für eine libor-basierte Hypothek. (MoneyPark/mc/ps)

Über MoneyPark
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