Von Robert Jakob
Ich gebe zu, meine Warnung vor Inflation und Stagflation ist schneller eingetroffen als diejenige vor dem Platzen der Immobilienblase, welche sich in den vielen Jahren des lockeren Geldes Schritt für Schritt entwickelt hat. Allen Beschwichtigungen der Branchenprofiteure zum Trotz, fallen nun endlich die Preise für Wohn- und Gewerbeeigentum.
Auf lange Sicht sind die Wertsteigerungen von Immobilien ohnehin niedriger als weithin angenommen. Bei Wohnimmobilien liegen sie langfristig in der Schweiz knapp im oberen einstelligen Promillebereich – wenn man die Inflation abzieht. Und das gilt vor allem für Regionen, die nicht unter Entvölkerung leiden. Die Schweiz als Zuwanderungsland kennt daher fast überall lange Perioden real steigender Preise.
Anders sieht es in der Bundesrepublik Deutschland aus. Während die Einwohnerzahl in den 10er-Jahren des jetzigen Jahrhunderts leicht sank, stieg sie in den 20er-Jahren um rund vier Prozent. Die hohen Preissteigerungen im deutschen Wohnimmobilienmarkt sind deshalb in den letzten zwölf Jahren ein deutlicher Ausreisser nach oben – wegen des Bevölkerungswachstums. Gemäss Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken haben sich Wohnimmobilien aber im ersten Quartal 2023 im Schnitt um 2,1 Prozent (Q4 2022 minus 3,6%) verbilligt – selbst in begehrten Metropolen gab es Abschläge. Noch schlimmer ist die Entwicklung beim offiziellen Häuserpreisindex des statistischen Bundesamtes. Er viel von minus 3,4% im Q4 2022 auf minus 6,8 im Q1 2023.
Adieu Insel der Seligen?
In der Schweiz heisst es nun trotz Quantensprung bei den Hypozinsen: «Die Immobilienpreise bleiben stabil». Wegen des Bevölkerungswachstums. Aber Achtung. Sie sind schon seit ein paar Monaten in Tat und Wahrheit am Abschmieren. Die Interessenvertreter hoher Immobilienpreise von Maklern bis Banker singen zwar das hohe Lied der stabilen Insel der Glückseligen. Aber unter der Decke, oder je nach Sichtweise unter dem Boden, ist alles wackelig geworden. Das Hypothekarvolumenwachstum ist nach neusten Zahlen der Schweizerischen Nationalbank SNB seit Jahresbeginn zum Stillstand gekommen.
Anfang Juni 2023 wurde der Hypo-Referenzzins erstmals seit 2008 um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent erhöht. Diese Anpassung führt zu steigenden Mietzinsen und dadurch zu weiterem Inflationspotenzial, das ab Oktober durchschlagen wird. Bei Mietverträgen zu 1,25 Prozent Referenzzins und bei Mieterhaushalten, die vorherige Mietpreissenkungen geltend gemacht haben, besitzen Vermieter das Recht, die Mietzinsen um drei Prozentpunkte zu erhöhen. Zusätzlich können noch 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung sowie pauschal 0,5 Prozent pro Jahr als allgemeine Kostensteigerungen hinzugepackt werden.
Vermietende werden das so schnell es geht ausnutzen, um in unsicheren Zeiten die Neubewertungsverluste durch Mieteinnahmen abzufedern. Da die Schweizerische Nationalbank im Land der Mieter aber weiterhin ein scharfes Auge auf die dadurch losgetretene Inflation werfen muss, dürfte die Gesamtrendite der Liegenschaften weiter schwächeln. Die Zinsen werden nicht sinken, und Neubewertungsgewinne sind wegen der sich vervielfachenden Opportunitätskosten Fehlanzeige. Es dürfte daher nur noch an wenigen ausgewählten Lagen möglich sein, die Inflation in der Gesamtaddition aus Mieten und Wertberechnung zu schlagen.
Dass es jetzt weiter mit den realen Immobilienpreisen südwärts geht, ist gar nicht so schlecht. Schliesslich wollen unsere Kinder und Enkel auch irgendwann einmal halbwegs zahlbares Wohneigentum.
Die «Erschwinglichkeitskennzahl» als das Verhältnis von durchschnittlichen Immobilienpreisen zu durchschnittlichem Einkommen ist seit zwanzig Jahren in der Schweiz kontinuierlich gesunken. Parallel hat es den bis Ende 2021 anhaltenden Zinsrückgang in seiner starken und zeitlich ausgedehnten Form in den letzten 100 Jahren zuvor nie gegeben. Diese Form der Übertreibung muss allen Marktteilnehmern zu denken geben.
Einige besonders oberschlaue Immobiliengesellschaften wird es in nächster Zeit «zerrupfen». Das sind diejenigen, die zu sehr fremdfinanziert sind. Das ist in der Schweiz weit seltener als im Ausland der Fall und wegen des CHF sind die Firmen auch zu deutlich niedrigeren Zinssätzen refinanziert.
Angebotspreise im Fantasia-Land
Käufer sollten sich von den immer noch grassierenden Fantasiepreisen (CHF 20’000 pro m2 bebaute Wohnfläche von Zürich bis Zug) nicht blenden lassen. Immobilien sind, anders als Wertpapiere, nicht börsennotiert. Eigentümer haben in drehenden Märkten meist noch für Jahre überzogene Vorstellungen zu Rendite, Stabilität und Wert ihres Investments.
Einen Bärenmarkt beim sogenannten Betongold erkennt man an der abnehmenden Zahl von Handänderungen. Das ist seit dem Zinsanstieg der Fall. Handkehrum haben sich innerhalb der letzten vier Quartale die gehandelten Preise für Einfamilienhäuser in der Schweiz gemäss der neusten Studie der Raiffeisen Gruppe dennoch um 6,1% erhöht. Für Eigentumswohnungen musste sogar 7,5% mehr bezahlt werden. Damit sind die Eigenheimpreise in der Schweiz im Gegensatz zu fast allen europäischen Nachbarn und den USA ungefähr im Tempo der Vorjahre weitergestiegen.
Allerdings bei Umsätzen deutlich unter dem Vor-Corona-Niveau. Neu verortet auch Raiffeisen Economic Research beim Wohneigentum eine Abkühlung. Das sei aber für den Mietwohnungsmarkt für Q2 2023 noch nicht der Fall.
Eine Vollbremsung haben hingegen die Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften hingelegt, welche den Bären bereits vorausgeeilt sind.
Die Leitzinserhöhung der SNB auf 1,75% von Ende Juni wird für zusätzlichen Druck sorgen. Ein Fünftel des Index der Konsumentenpreise hängt an den Mieten. Vor der Jahreswende werden die Zinserhöhungen über den Umweg der gestiegenen Kosten voll auf die Inflation durchschlagen. Die realen Werte der Schweizer Immobilien dürften dann mit Sicherheit weiter fallen.
Für wie lange? Das hängt vom fragilen Gleichgewicht zwischen harter Geldpolitik und dem süsslichen, staatlich geduldeten Gift der Inflation ab.
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