Simon Haus, CEO Intershop, im Interview
von Robert Jakob
Moneycab.com: Herr Haus, der Wert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften von Intershop wird um rund 200 Millionen auf 1,8 Milliarden steigen. Wie hoch ist der Anteil des tieferen Diskontierungsfaktors an diesem Ergebnis?
Simon Haus: Der kapitalgewichtete reale Diskontsatz sinkt von 3.68 Prozent per Ende 2024 auf 3.19 Prozent per Mitte 2025. Da es sich um eine Erst- bzw. Neubewertung durch CBRE handelt und sich zahlreiche Parameter beziehungsweise Schätzungen verändert haben, ist eine isolierte Aussage zum Einfluss des tieferen Diskontsatzes nicht möglich. Wir werden anlässlich unserer Halbjahresberichterstattung weitere Details bekannt geben.
Auch der Nettoliegenschaftsertrag soll im laufenden Jahr steigen und zwar um acht Prozent. Gab es beim Rollover Mieterhöhungen?
Haupttreiber hinter dem Wachstum von mindestens 8 Prozent werden die in den letzten 18 Monaten getätigten Transaktionen und der Leerstandabbau sein. Mietzinssteigerungen spielen eine eher untergewichtete Rolle. Da Sie explizit fragen, gerne aber eine Einschätzung: Die jüngsten Mietvertragsverlängerungen konnten zum grössten Teil zu den gleichen Konditionen abgeschlossen werden.
Was war der Grund des Wechsels zu CBRE als Liegenschaftsbewerter?
Nach über zehn Jahren mit KPMG entschied sich der Verwaltungsrat für eine Neuausschreibung des Mandats. CBRE setzte sich in einem kompetitiven Auswahlverfahren durch. Ihre Stärken liegen in Marktnähe und Expertise in für Intershop relevanten Immobiliensegmenten.
55 Prozent Ihrer Liegenschaften liegen im Grossraum Zürich. Platz die Stadt aus allen Nähten?
Der Grossraum Zürich bildet das wirtschaftliche Herz und das bedeutsamste Ballungszentrum der Schweiz. Entsprechend betrachten wir ihn auch als den landesweit wichtigsten und dynamischsten Immobilienmarkt. Als Immobilienentwicklungsgesellschaft mit eigenem Bestand leisten wir einen aktiven Beitrag zur Transformation von Büro- und Gewerbeliegenschaften – angepasst an die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum sowie nach Arbeits- und Produktionsflächen. Trotz des hohen Bedarfs bleibt das Angebot insbesondere im Wohnbereich aufgrund zahlreicher Partikularinteressen und mangelnder, gezielter Verdichtung hinter den Bedürfnissen zurück. Neben der starken Nachfrage nach Wohnraum erkennen wir auch einen zunehmenden Bedarf an bezahlbaren, modernen Produktionsflächen im Grossraum Zürich.
«Trotz des hohen Bedarfs bleibt das Angebot insbesondere im Wohnbereich aufgrund zahlreicher Partikularinteressen und mangelnder, gezielter Verdichtung hinter den Bedürfnissen zurück.»
Simon Haus, CEO Intershop
Intershop hat in Zuchwil/Solothurn das sogenannte Scintilla-Areal mit einer vermietbaren Fläche von rund 40’000 Quadratmetern und einer Sollmiete von 4 Millionen Franken übernommen. Ich nehme an, die Nutzung wird sehr gemischt sein, wenn ich mir das Luftbild so anschaue?
Das Areal soll langfristig im Rahmen der anstehenden BZO-Revision von einer Industriezone in eine flexiblere Zone für gemischte Nutzungen überführt werden. Dies geschieht im Sinne einer langfristigen und flexiblen Arealentwicklung in Zusammenarbeit mit den Gemeindebehörden von Zuchwil. Bis dahin setzen wir bereits auf eine Belebung des Areals durch verschiedene Nutzungen im Rahmen der geltenden Nutzungsordnung
Nach dem Wegzug der Grossmieterin belief sich die zur Wiedervermietung anstehende Fläche auf 18’000 m2. Wieviel sind bis jetzt vermietet?
Um eine vorübergehende Nutzung und Belebung des Areals zu ermöglichen, wurden die leerstehenden Flächen zum Beginn der Sanierung der Gebäude zwischenvermietet.
Wie hat sich die denn Vermietung am Brown Boveri Platz in Baden entwickelt?
Mit dem Voranschreiten des Umbauprojektes hat sich auch die Nachfrage positiv entwickelt. Derzeit ist rund die Hälfte vermietet und mit der restlichen Hälfte sind wir in vielversprechenden Verhandlungen.
Ist das Objekt in Vernier auf einem ähnlichen prozentualen Vermietungsstand?
In Vernier ist derzeit etwas mehr als die Hälfte der Flächen vermietet; für die verbleibende Hälfte befinden wir uns in konkreten Verhandlungen. Bei diesem Objekt, das insbesondere für KMU interessant ist, die in einen neuen Standort investieren möchten, spüren wir die Auswirkungen der instabilen geopolitischen Lage deutlich. Die ohnehin langwierigen Vertragsverhandlungen verzögern sich weiter. Dennoch sind wir verhalten optimistisch, was den Vermietungsstand bis zum Jahresende betrifft.
«Per Ende 2024 waren wir am unteren Ende unseres Zielbandes für die Zinsbindung.»
Beim Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten fällt auf, dass Intershop nur kurze und langfristige Verbindlichkeiten hat. Ist das eine bewusste Wahl oder war das einem historischem Zufall geschuldet?
Das ist eher ein Zufall. In unserer im letzten Jahr neu publizierten Finanzierungsstrategie haben wir uns zu einem Zielband für die Zinsbindung zwischen drei und fünf Jahren bekannt. Per Ende 2024 waren wir am unteren Ende.
Selbst ohne Bewertungsänderungen liegt die Eigenkapitalrendite im oberen einstelligen Bereich. Sind da sogar bald einmal zehn Prozent und mehr möglich?
Als Entwicklerin streben wir höhere Renditen als unsere Peers an. Zweistellige Eigenkapitalrenditen ohne Bewertungsveränderungen erachte ich mit der heutigen Finanzierungsstruktur allerdings derzeit als sehr sportlich.
