Hamburg – Die meisten Kreditgeber werben mit einem besonders günstigen Zinssatz für Immobiliendarlehen – die wenigsten erhalten jedoch den angegebenen Mindestzinssatz. Das Sternchen hinter dem Prozentzeichen weist darauf hin, dass der Zinssatz von zahlreichen Faktoren bestimmt wird, die entweder die Kosten für eine Hypothek erhöhen oder sie niedrig halten.
Was sind die Gründe für den schwankenden Zinssatz?
Möglichst tiefe Hypothekarzinsen zu haben, ist neben einer maßgeschneiderten Finanzierungsstrategie der wichtigste Faktor bei der Aufnahme einer Hypothek. Ein kleiner Unterschied bei den Angeboten kann darüber entscheiden, ob man im Laufe der Jahre Tausende von Franken zu viel für seine Hypothek bezahlt – oder nicht.
Der Leitzins
Die Interbank Rate bestimmt den Zinssatz für Immobiliendarlehen. Er ist der Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander für einen kurzen Zeitraum Geld leihen können. Der Zinssatz richtet sich unter anderem nach der wirtschaftlichen Situation, wie Inflation, Nachfrage und Angebot, und wirkt sich auch auf den Zinssatz für Privatpersonen aus. Ändert sich der Zinssatz nach oben oder unten, ändert sich auch die individuelle Zinssituation.
Darlehenshöhe- und Laufzeit
Die Banken versuchen, den Grad des Risikos zu bestimmen, das mit der Kreditvergabe verbunden ist, und sie sichern sich gegen mögliche Verluste ab, indem sie höhere Zinssätze verlangen, wenn sie das Risiko für erhöht halten.
Ein Kreditgeber stützt sich auf das Risiko eines sehr hohen Kredits und einer langen Rückzahlungsfrist, um einen höheren Zinssatz zu verlangen. Um den Kredit so schnell wie möglich zu tilgen, sollte man daher so viel Eigenkapital wie möglich aufbringen und eine höhere Rückzahlungsrate festlegen.
Beleihungswert- und Ablauf
Der Beleihungswert (BLW) ist der von der Bank ermittelte Betrag, den eine Immobilie im Laufe vieler Jahre wert sein wird. Wenn die Bank gezwungen ist, die Immobilie zu verkaufen, verwendet sie den BLW, um festzustellen, wie viel Geld sie dabei verdienen kann.
Die Anzahlung beläuft sich in der Regel auf etwa 80-90 % des Kaufpreises der Immobilie und ist der Höchstbetrag, den die Bank ausleiht.
Der Beleihungsauslauf (BLA) einer Bank gibt an, wie viel Prozent des BLW der Immobilie von der Bank finanziert wird. Wenn man 250.000 € an Krediten benötigt, um eine Immobilie zu finanzieren, die einen BLW von 300.000 € hat, dann beträgt der Beleihungsauslauf 250.000/300.000, also 83 %.
Sicherheiten
Eine Sicherheit ist ein materieller Vermögenswert, den man der Bank anbietet, wenn man seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann.
Die gebräuchlichste Form der Sicherheit ist die Grundschuld. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es der Bank, die Immobilie im Notfall zu veräußern, um die fehlenden Gelder zurückzuholen. Eine weitere beliebte Art der Versicherung ist die Lebensversicherung.
Bonität
Mit zunehmendem Alter kann eine Person höhere Zinssätze erhalten. Dies liegt daran, dass die Bank das Risiko eines Kreditausfalls am Ende der Laufzeit aufgrund von Krankheit, Behinderung oder Tod als höher einstuft.
Ein möglichst üppiger Gehaltsscheck ist nicht die einzige wichtige Überlegung. Der Kreditgeber schätzt, wie viel von einem Einkommen ausgegeben und wie viel finanzielles Plus am Ende des Monats auf dem Konto verbleibt. Paare, bei denen beide ein gutes Einkommen haben, erhalten bessere Zinssätze als Alleinstehende.
Personen in der Probezeit und mit befristeten Arbeitsverträgen haben es schwer, einen zinsgünstigen Kredit zu bekommen. Einige Kreditgeber lehnen es ab, ihnen überhaupt einen Kredit zu gewähren.
Selbstständige müssen unter Umständen mit höheren Zinssätzen rechnen, weil ihre Einkommenssituation weniger geregelt ist. Mit einem Darlehensrechner zur Berechnung von Hypothekendarlehen kann man sich auch ausrechnen, in welcher Höhe man einen Kredit bekommen kann.
Fazit
Mehrere Faktoren spielen eine Rolle in der Höhe der Hypothekenzinsen. Der Leitzins, die Darlehenshöhe- und Laufzeit, der Beleihungswert- und Ablauf, hinterlegte Sicherheiten und die Bonität. Man kann den Zinssatz senken, indem man sein Eigenkapital erhöht und seine Probezeit bei der Arbeit abschließt, bevor man einen Kredit beantragt. Auch kann man die Laufzeit der Hypothek kürzen und somit die Zinsen senken. (BauFi/mc/hfu)
