Immobilienfinanzierung – Flexibilität zahlt sich aus

Immobilienfinanzierung – Flexibilität zahlt sich aus

Von Dieter Haas, Derivative Partners Media AG, www.payoff.ch

Hypotheken sind in der Schweiz so günstig wie noch nie. Dies reizt viele Mieterinnen und Mieter, sich endlich den Wunsch eines Eigenheims zu erfüllen. Dabei gilt der Sicherstellung einer längerfristigen Tragbarkeit der Finanzierung Rechnung zu tragen. Neue Absicherungsprodukte helfen, die Zinsänderungsrisiken einzuschränken.

Die variablen Hypothekarsätze notieren auf dem tiefsten Stand seit 1850. Wer heute ein Haus bauen möchte, der kommt so günstig wie nie an Fremdkapital. Warner, welche auf die steigenden Gefahren eines Zinsanstiegs hinweisen, werden daher immer zahlreicher. Vor dem Hintergrund der massiven Staatsverschuldungen in den westlichen Ländern erscheint eine baldige Zinswende jedoch wenig wahrscheinlich. Ohne aussergewöhnliche Ereignisse werden die Notenbanker ihre Druckerpressen weiterhin auf Hochtouren laufen lassen. Ansonsten droht die Weltwirtschaft in eine Depression abzugleiten. Eine solche Entwicklung fürchten die Politiker wie der Teufel das Weihwasser. Nur mit einer langwährenden Niedrigzinspolitik kann eine allmähliche Entschuldung gelingen. Trotz vergleichsweise besserer Positionierung gilt das auch für unser Land. Für Hypothekarbesitzer und solche, die es werden möchten, droht somit keine unmittelbare Gefahr. Dies sollte aber nicht zu einem übermässigen Risikoverhalten verleiten. Ein Finanzierungsvolumen, das zu 4% nicht langfristig finanziert werden könnte, sollte durch den Hypothekarnehmer sukzessive reduziert werden.

Die variablen Hypothekarsätze notieren auf dem tiefsten Stand seit 1850.

 

Ende der Fahnenstange bei Libor-Hypotheken
Die Talsohle erreicht haben die Zinssätze für Libor-Hypotheken. So kostete bei der Raiffeisen Schweiz eine dreijährige LiborTop-Hypothek mit einem Maximalzinssatz von 3,66% Mitte März 1,815%. Die UBS offerierte im Rahmen der UBS-Hypothek «first home» für eine UBS-Libor-Hypothek drei Monate einen Zinssatz von 1,09%. Bei der Credit Suisse notierte eine Flex-Rollover-Hypothek mit 3-Monats-Zins, gültig für Neuabschlüsse und Verlängerungen, bei 1%. Vereinzelte Kantonalbanken bieten Geldmarkthypotheken (3 Mt-Libor, ohne Zinscap) zu 0,90% an. Derart vorteilhafte Bedingungen lassen sich kaum mehr unterbieten. Die Zinsen bewegen sich somit für die Hypothekarnehmer im besten Fall nicht, falls doch, so lässt sich ein allfälliger Zinsanstieg einfach und effizient absichern.

Der Erfolg von Sparplänen steht und fällt mit der Entwicklung des Basiswertes.

Absicherung des Zinsrisikos
Wer sich den Gefahren eines Zinsanstiegs nicht aussetzen möchte, dem bieten die jüngst emittierten Long Leverage-Zertifikate der Bank Bär auf den 5- oder 10-Jahres-Zins in CHF einen valablen Schutz. Mit ihnen lassen sich bestehende Libor-Hypotheken flexibel absichern. Dank derartigen Produkten können Hypothekarnehmer Ihre Immobilien guten Gewissens mit einer günstigen Geldmarkt-Hypothek finanzieren, dies anstelle einer teureren Festhypothek. Wichtig dabei ist aber, dass man die Zinsentwicklung im Auge behält und bei einem erwarteten Zinsanstieg entweder in eine Festhypthek wechselt oder aber ein vorgängig beschriebenes Absicherungsinstrument erwirbt. Das Ganze hat allerdings seinen Preis. Die Kosten für die Versicherungsprämie, addiert zu denjenigen einer Libor-Hypothek, entsprechen im Falle des zehnjährigen Produktes dem Zinssatz einer vergleichbaren Festhypothek. Die Lösung Kombination Libor-Hypothek mit einem Long Leverage-Zertifikat ist jedoch dank der täglichen Handelbarkeit des Strukturierten Produktes weitaus flexibler. Es empfiehlt sich daher, die Absicherung erst dann zu erwerben, wenn das Zinsanstiegsrisiko wächst. Dies ist derzeit sicher noch nicht der Fall.

Sparpläne hängen stark vom Basiswert ab
Für potenzielle Immobilienkäufer, denen das notwendige Kapital noch fehlt, bieten Sparpläne im Rahmen der sicheren Vorsorge via Säule 3a eine Möglichkeit, das nötige (Eigen-)Kapital aufzubauen. Der Erfolg solcher «Bauspar-Lösungen» steht und fällt mit der Entwicklung des Basiswertes. Viele Banken bieten Fonds-Sparpläne an. Der Sparer überlässt sein Schicksal dabei den Geschicken der Fondsmanager. Wer eine Lösung mit einem fix definierten Basiswert sucht, wird bei Strukturierten Produkten fündig. Für Anleger zu beachten gilt es nebst den Kosten, ob das gewählte Produkt einen Kapitalschutz, also eine Absicherung gegen Verluste, bietet oder nicht. Produkte mit Kapitalschutz verfügen meist über weniger Renditepotenzial als Produkte ohne Schutz. Fragen Sie Ihre Bank oder Versicherung nach der für Sie passenden Lösung.

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