ZKB Weekly KMU Portrait / Berne eXchange: ImmoMentum AG

ZKB Weekly KMU Portrait / Berne eXchange: ImmoMentum AG

 (Foto: Pixabay)

Aadorf – Die ImmoMentum AG ist eine Immobiliengesellschaft mit Firmensitz in Aadorf /TG. Sie wurde 2004 gegründet und ist seit April 2008 an der Berner Börse (BX) kotiert. Die Ostschweizer besitzen heute 31 Immobilienobjekte und eine Baulandparzelle mit einem Anschaffungswert von rund CHF 240 Mio.

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Geschäftsjahr 2014
Die ImmoMentum AG konnte trotz des Verkaufs der Gewerbeliegenschaft in Zürich im 4. Quartal 2014 und der Totalsanierung in Basel, wo die Wohnungen fast ein halbes Jahr lang leer standen, die Mietzinseinnahmen um 4.3% auf CHF 13.81 Mio. steigern. Der EBITDA erhöhte sich um 2.4% auf CHF 10.15 Mio. und der Reingewinn um 9.1% auf CHF 2.38 Mio. Trotz hoher einmaliger Kosten, wie die Umsetzung der Minder-Initiative, hoher operativer Kosten und Mietzinsausfällen von CHF 0.27 Mio. (Umbau in Basel), konnte der NAV um 2.03% auf CHF 2‘052.91 gesteigert werden. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung, aus den Kapitalreserven eine steuerfreie Dividende von CHF 93.00 pro Aktie auszuschütten. Im Vorjahr wurde aufgrund des Firmenjubiläums, die erste Dividende seit der Kotierung an der BX ausbezahlt. Die Aktionäre erhielten CHF 100 pro Aktie.

Ausblick
Obschon dank dem Abschluss von langfristigen Festhypotheken die durchschnittliche Laufzeit des Hypothekarportfolios per 1. Januar 2015 markant von 4.5 auf 5.2 Jahre erhöht werden konnte, werden die Hypothekarkosten für das Geschäftsjahr 2015 im Durchschnitt tiefer liegen. Ohne weitere regulatorische oder fiskalische Überraschungen des Gesetzgebers wird für das laufende Jahr eine NAV-Rendite von mind. 6.5% nach Steuern erwartet. Der Verwaltungsrat will an der Ausschüttungspolitik festhalten und die Kapitalreserven weiter reduzieren, soweit es das operative Geschäft zulässt und Opportunitäten im Markt weiterhin genutzt werden können.

Fazit
Die ImmoMentum AG hält an ihrer Dividendenpolitik fest und schüttet total CHF 3.34 Mio. steuerfrei an die Aktionäre aus. Somit verbleiben im „Reservepool“ noch CHF 5.32 Mio. welche, sofern, keine grösseren Probleme oder Veränderungen am Markt auftreten über die nächsten zwei Jahre an die Aktionäre ausbezahlt werden könnten. Spätestens dann wenn die Reserven aufgelöst sind, müsste das Management eine Ausschüttungsquote festlegen. Aktuell beträgt diese bei ausgewählten Schweizerischen Immobiliengesellschaften ca.95%. Auf unserem Bewertungsvergleich gemäss unterstehender Tabelle liegt die durchschnittliche Ausschüttungsquote bei ca. 75%. Ob ImmoMentum ebenfalls fast den ganzen Gewinn an die Aktionäre ausbezahlen wird, steht noch offen. Wir gehen davon aus, dass ImmoMentum eine langfristige Dividendenpolitik anstreben wird, was die Attraktivität der Gesellschaft erhöhen dürfte. Der Aktienkurs der ImmoMentum AG ist in den letzten 12 Monaten beachtlich gestiegen. Dennoch liegt die Bewertung auf Basis Preis/NAV unter dem Durchschnitt auf unserer Tabelle. Positiv stimmt uns, dass nur ein geringer Anteil des Portfolios Gewerbeliegenschaften sind. Diesen Bereich erachten wir als schwierig für die kommenden Jahre. Speziell, wenn sich die jüngste Erholung des Euros nicht fortsetzen sollte, dürfte sich dieser Umstand auf das Gewerbe negativ auswirken. Generell dürfte sich der Immobilienmarkt in gewissen Regionen abkühlen. Die Leerstandquote von 2% erachten wir als positiv, grösseren Immobiliengesellschaften beträgt der Durchschnittswert 4.7%.

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