Weiterhin schwieriges Umfeld im Schweizer Immobilienmarkt

Büro
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Büroimmobilien sind genügend vorhanden.  (Foto: xy – Fotolia.com)

Zürich – Der von KPMG Schweiz erhobene «Swiss Real Estate Sentiment Index» zeigt, dass die Stimmungslage im Markt der Schweizer Anlageimmobilien insgesamt leicht negativ ist. Für einzelne Regionen – etwa das Mittelland oder das Genferseegebiet – erwarten die Marktakteure eine rückläufige Preisentwicklung. Das Gleiche gilt für verschiedene Immobilienanlagesegmente wie etwa Büroliegenschaften.

An der grundsätzlich schwierigen Ausgangslage auf dem Schweizer Immobilienmarkt änderte sich seit dem letzten Jahr wenig: Der aggregierte Swiss Real Estate Sentiment Index von KPMG notiert bei -5.3 Indexpunkten, was einer marginalen Verschlechterung gegenüber dem Vorjahr (-1.9) entspricht. Die Stimmungslage auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt ist nach wie vor als leicht rückläufig zu charakterisieren.

Positive Haltung zur wirtschaftlichen Lage
Die Erwartungen der professionellen Marktakteure zur Entwicklung der wirtschaftlichen Lage liegen mit 10.1 Punkten zum ersten Mal seit Indexerhebung im positiven Bereich. Gegenüber dem Vorjahr ist eine Verbesserung um 22.1 pt. festzustellen. Der Preiserwartungsindex notiert über alle Anlagesegmente betrachtet bei -9.1 pt. und liegt damit leicht im negativen Bereich, aber nahe an der Stabilitätsmarke. Damit haben sich im Jahresvergleich die Erwartungen zur Preisentwicklung von Anlageimmobilien weiter reduziert.

Für zentrale Lagen prognostizieren die Marktteilnehmer nach wie vor steigende Preise. Der Preiserwartungsindex liegt mit 45.1 pt. weiterhin komfortabel im positiven Bereich; gegenüber dem Vorjahr (67.5 pt.) wird jedoch eine Verlangsamung in der Preisentwicklung erwartet. Die Preiserwartung für die Mittelzentren liegt mit -4.9 pt. erstmals im negativen Bereich. Für periphere Lagen werden weiter sinkende Preise erwartet; die Einschätzungen sind jedoch mit -67.1 pt. weniger ausgeprägt als im Vorjahr (-77.6 pt.).

Ausnahme Wohnsegment
Wohnimmobilien bleiben das einzige Nutzungssegment mit einer positiven Erwartung in Bezug auf die Preisentwicklung (43.9 pt.). Auch für dieses Investitionssegment ist jedoch im Vergleich zum Vorjahr (57.0 pt.) eine leichte Eintrübung festzustellen. Zur Preiserwartung für Büroimmobilien äussern sich die Marktteilnehmer mit -101.8 pt. stark negativ. Damit hat sich der Negativtrend aus den Vorjahren (2013: -89.4 pt.; 2012: – 58.7 pt.) noch weiter akzentuiert.

Im Wohnsegment ist mit -126.9 pt. weiterhin ein starker Mangel adäquater Investitionsobjekte festzustellen. Dieser Mangel geht mit den positiven Preiserwartungen dieses Nutzungssegmentes und den damit zusammenhängenden Investitionspräferenzen der Marktakteure einher. Im kommerziellen Nutzungssegment bestehen Unterschiede zwischen den einzelnen Subgruppen. Das künftige Angebot an Büroimmobilien schätzen die Befragten mit 31.4 pt. (2013: 24.5 pt.) als ausreichend ein. Das Angebot bei Spezialimmobilien scheint sich gemäss Markteinschätzung leicht zu verknappen (2014: -27.6 pt.; 2013: -8.7 pt.).

Geografisch lassen sich folgende Tendenzen feststellen: Die generell leicht tieferen Einschätzungen zur Preisentwicklung reflektieren sich auch auf Ebene der Wirtschaftszentren. Für alle Wirtschaftszentren mit Ausnahme von Bern erwarten die Marktteilnehmer im Vergleich zum Vorjahr eine moderate Verlangsamung in der Preisentwicklung. Eine weiterhin positive Preisentwicklung wird in den Regionen Zürich (26.8 pt.), Luzern/Zug (21.4 pt.) und Basel (13.8 pt.) erwartet, wobei ein negativer Erwartungstrend offensichtlich wird. Bei Genf und Lausanne sind die grössten negativen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr erkennbar. Auffällig ist, dass die Marktakteure der Region Genf noch im Jahr 2012 mit 60.9 pt. einer stark positiven Preisentwicklung attestierten. Die Stimmungslage hat sich im Zeitraum von 2 Jahren markant verändert. In den übrigen Regionen werden stabile bis leicht rückläufige Preise prognostiziert.

Verschärfte Regulierungen als grösste Gefahr
Als die grösste Gefahr für den hiesigen Immobilienmarkt sehen die Marktteilnehmenden verschärfte Regulierungen. Dies ist auf die Vielfalt der beschlossenen oder anstehenden regulatorischen Massnahmen zurückzuführen, welche direkt oder indirekt den Immobilienmarkt tangieren wie zum Beispiel die Masseneinwanderungsinitiative, die Unternehmenssteuerreform III oder die diskutierte Verschärfung der Lex Koller. Die übrigen Risiken, wie etwa Zahlungsausfälle, die Krise in Europa oder sinkende Immobilienwerte, stufen die Befragten als weniger akut oder stabil gegenüber dem Vorjahr ein. Als zweitstärkste Bedrohung identifizieren sie weiterhin steigende Zinsen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich jedoch die Risikoeinschätzung leicht entspannt. Die Befragten vertreten die Meinung, dass das tiefe Zinsumfeld noch einige Zeit anhalten wird.

Schweizer entdecken die Immobilieninvestition im Ausland
Europäische Immobilienanlagen stehen in der Gunst der Umfrageteilnehmenden, die sich mit Auslandinvestitionen beschäftigen, weit oben. Die höchste Attraktivität geniesst hierbei der deutsche Investmentmarkt. Nebst einer stabilen Wertentwicklung und geringen Renditeschwankungen dürften auch die geografische und kulturelle Nähe Gründe für den Zuspruch zur deutschen Immobilienmarktanlage sein.

Das fehlende Know-how der Investoren wird derweil als grösstes Hindernis bei der Investition in Immobilien im Ausland identifiziert. An zweiter Stelle folgen Währungsrisiken. Des Weiteren wird auch die gute Performance von Schweizer Immobilienanlagen als Grund für eine Fokussierung der hiesigen Investoren auf den Schweizer Immobilienmarkt hervorgehoben.

Ausländische Konkurrenz
Konkurrenz durch ausländische Investoren im Schweizer Immobilienanlagemarkt erfahren die Schweizer Anleger beim Erwerb von Immobilien mit einem Anlagevolumen ab CHF 50 Mio. Fast zwei Drittel der Befragten sehen sich bei der Akquisition solcher Volumina zumindest einer mittelstarken Konkurrenz durch ausländische Investoren ausgesetzt. Bei kleineren Objekten ist die Konkurrenz aus dem Ausland als eher bescheiden zu taxieren. Die höchste Investitionsaktivität von Ausländern in der Schweiz registrieren die Umfrageteilnehmenden von Seiten ausländischer Family Offices (35%). An zweiter Stelle folgen Privatpersonen (26%). Für Verkaufsflächen an Toplagen (High Street) stellen die Umfrageteilnehmer eine erhöhte Zahlungsbereitschaft der ausländischen Investoren fest. Dieser Befund geht mit der führenden Rolle von Family Offices und Privatpersonen einher, die in den Spitzenlagen für qualitativ hochwertige Objekte partiell Liebhaberpreise zu zahlen bereit sind. (KPMG/mc/pg)

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