Daniel Petitjean, CEO und CFO Warteck Invest AG. (Foto: Warteck Invest)
von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Petitjean, 42 Prozent des Immobilien- Bestandes der Warteck Invest entfallen auf Wohnliegenschaften und 44 Prozent auf Geschäftsimmobilien. Soll das strategisch so bleiben? Wohnimmobilien gelten ja gemeinhin als weniger schwankungsanfällig.
Daniel Petitjean: Unsere Anlagestrategie sieht einen maximalen Anteil Erträge aus Wohnliegenschaften von 70 Prozent vor, einen solchen aus Büroflächen von ebenfalls 70 Prozent und einen Anteil aus Verkaufsflächen von 30 Prozent. Aufgrund der aktuellen und mittelfristigen Lage am Markt streben wir einen Anteil Wohnliegenschaften von rund 50 Prozent an.
Die restlichen 15 Prozent Ihres rund eine halbe Milliarde umspannenden Immobilienportfolios entfallen auf gemischt genutzte Liegenschaften. Ist dies der neue Trend, den man vor allem in den Ballungszentren beobachtet?
Gemischt bedeutet bei uns einen Wohnanteil zwischen ein Drittel und zwei Drittel. Dies kommt oft vor bei grösseren Überbauungen, beispielsweise in Zentrumslagen, bei denen Wohnen im Erdgeschoss weniger attraktiv ist und daher Büro- oder Verkaufsflächen angeboten werden. Bei einigen gemischt genutzten Liegenschaften befindet sich Gastronomienutzung im Erdgeschoss und darüber Wohnungen. In Ballungszentren kann man den Mix aus kommerziellen Flächen und Wohnungen oft im Rahmen von Quartierplanungen oder bei Hochhäusern finden. Beides liegt in der Tat zur Zeit im Trend.
Warteck hält nur Immobilien in der Deutschschweiz. Ist diese regionale Aufteilung in Stein gemeisselt?
Die Wirtschafträume Basel und Zürich sowie die übrige deutsche Schweiz stellen die erste und zweite Standort-Priorität im Rahmen unserer Anlagepolitik dar. Investitionen in der übrigen Schweiz sind gemäss geltender Anlagepolitik möglich. Bis jetzt wurde aber aus Überlegungen der Bewirtschaftungseffizienz (wir bewirtschaften unsere Liegenschaften selber) darauf verzichtet.
Mit 2,1 Prozent hat Warteck eine extrem tiefe Leerstandsquote, trotz immer wieder angegangenen Renovationen. Worauf ist dieses gute Ergebnis zurückzuführen?
Wir sind überzeugt, dass niemand so gut zu unserem Eigentum schaut, wie wir selber. Daher bewirtschaften wir unsere Immobilien in eigener Regie mit einem Team aus Spezialisten in der Bewirtschaftung, im Facility- und im Portfolio-Management. Leerstehende Objekte werden sofort mit vollem Effort wieder vermarktet, da Leerstand letztlich weniger Cash in der Kasse bedeutet. Liegenschaften, die einer Renovation unterzogen werden, sind in der Leerstandsstatistik nicht enthalten, da diese Leerstände auf einer Managemententscheidung beruhen und nicht auf der Situation am Markt.
«Bei den Mehrfamilienhäusern ist die Nachfrage ungebrochen hoch und daher sind die Renditen nach wie vor tief.»
Daniel Petitjean, CEO und CFO Warteck Invest AG
Führt die Innensanierung der Überbauung Warteckhof und an der Alemannengasse in Basel zu Ausfällen?
Nein. Die Sanierung der Küchen und Bäder in dieser Überbauung wurde im bewohnten Zustand durchgeführt. Dabei wurden die Unannehmlichkeiten für die Bewohner so gering wie möglich gehalten. Abgesehen von wenigen „normalen“ Mieterwechseln ist es zu keinen Kündigungen von Seiten der Mieter gekommen wegen den Sanierungsarbeiten.
Die Neubewertungen ergaben für Warteck letztens nur ein Plus von 0,5 Prozent. Tritt der Immobilienmarkt nun auch in Zürich und Basel in ruhigeres Fahrwasser?
Es kann eine gewisse Marktberuhigung festgestellt werden, einerseits bei den Eigenheimen im höheren Preissegment und andererseits bei den Anlageobjekten im Bereich Büro- und Geschäftsliegenschaften. In der Vermarktung von Eigenheimen ist Warteck Invest allerdings nicht tätig. Bei den Mehrfamilienhäusern ist die Nachfrage ungebrochen hoch und daher sind die Renditen nach wie vor tief. Was die Bewertung angeht, so waren wir stets zurückhaltend und haben von der externen Bewertungsexperten nie verlangt, an die Grenzen zu gehen.
Wie ist der Stand bei Ihren Entwicklungsliegenschaften in Muttenz und Wil für 2016 bis 2018?
In Muttenz wurde das kooperative Quartierplanverfahren in Zusammenarbeit mit den anderen Grundeigentümern und der Gemeinde diesen Sommer gestartet. Ziel ist es, bis in rund zwei Jahren einen gültigen Quartierplan zu erarbeiten, auf dessen Basis dann gebaut werden kann. In Wil sind wir zurzeit dabei, zusammen mit dem Entwickler den Wohnungsmix und die Grundrisse nach unseren Vorstellungen zu optimieren für die Baueingabe. Hier soll im 2016 mit den Bauarbeiten für die rund 80 Wohnungen begonnen werden.
«Der Zusatzaufwand für das Minergie-Label im Verhältnis zum Nutzen im Energiebereich ist aus unserer Sicht nicht immer gerechtfertigt.»
Wieviel Prozent Ihrer Liegenschaften, wie das im letzten Jahr übernommene Büro- und Geschäftshaus „Uno“ in Liestal, sind mittlerweile Minergie-zertifiziert?
Zertifiziert ist nur das „Uno“-Gebäude in Liestal. Unsere Neubauten erfüllen zwar die „Minergie“-Anforderungen, und wir unterziehen laufend Liegenschaften einer – auch energetischen – Sanierung. Dabei streben wir jedoch nicht unbedingt ein Label oder Zertifikat an, da der Zusatzaufwand für das Label im Verhältnis zum Nutzen im Energiebereich aus unserer Sicht nicht immer gerechtfertigt ist. Wir sind nicht in jedem Fall überzeugt vom Nutzen von Komfortlüftungen in den Wohnungen. Diese sind jedoch Voraussetzung für das „Minergie“-Label.
Könnte der Flughafenstreit mit Frankreich für den Grossraum Basel, und daher auch den Immobilienmarkt dort, gefährlich werden?
Sollte die Situation weiter eskalieren, so dass es zu einem Abbau von Dienstleistungen und letztlich von Flugverbindungen käme, so könnte sich dies tatsächlich negativ auf die Attraktivität der Region und damit auf den hiesigen Immobilienmarkt auswirken. Firmen könnten ihre Standortwahl überdenken, was einen Abbau von Arbeitsplätzen zur Folge haben könnte. Wir glauben jedoch nicht, dass es dazu kommt, da sich die involvierten Politiker dieser Konsequenzen sicherlich bewusst sind.
Warteck Invest ist ja eine Immobiliengesellschaft und kein Immobilienfonds. Erstaunlich ist für mich der hohe Aufpreis zum inneren Wert. Wie erklären Sie sich das?
Unsere Aktie hat seit vielen Jahren ein hohes Agio. Aus unserer Sicht widerspielt dies einerseits das Vertrauen in unsere Gesellschaft beziehungsweise in die verfolgte Strategie und in das Management. Wir haben uns stets bemüht, transparent zu sein und offen zu kommunizieren, was wir tun. Andererseits ist die Nachfrage nach unseren Aktien seit Jahren höher als das Angebot, weil viele Anleger die Titel kaufen und für Jahre als sicheren Dividendenwert in ihr Depot legen. Dieser Nachfrageüberhang wirkt sich ebenfalls auf den Preis aus. Und letztlich ist der Markt anscheinend der Meinung, dass die Bewertung unseres Immobilienportfolios nicht komplett ausgereizt ist.
«Sollte der Streit mit Frankreich weiter eskalieren, so dass es zu einem Abbau von Dienstleistungen und letztlich von Flugverbindungen käme, könnte sich dies negativ auf die Attraktivität der Region Basel und damit auf den hiesigen Immobilienmarkt auswirken.»
Sie haben 50 Millionen Franken „Schiesspulver“. In welche Richtung zielen Sie damit?
Mit der gegebenen Kapitalstruktur können wir noch rund CHF 50 Millionen Fremdkapital zum Investieren aufnehmen, bevor wir die in der Strategie festgelegte Grenze von 60 Prozent hypothekarischer Belehnung der Liegenschaften erreichen. Wir akquirieren im Sinne eines Immobilien-Pickings. Dies bedeutet, dass wir nicht nach festen Quoten investieren, sondern einzelne, uns angebotene Objekte kritisch prüfen und dann erwerben, wenn das Objekt unseren Anforderungen genügt und der Preis stimmt. Da es aber im aktuellen Marktumfeld immer schwieriger geworden ist, bestehende Liegenschaften zu einem attraktiven Preis zu kaufen, haben wir uns entschieden, künftig vermehrt auch in Projekte zu investieren wie zum Beispiel in die Wohnüberbauung in Wil bei St. Gallen.
Gibt es bei den im Vergleich zu den hohen Immobilienpreisen relativ tiefen Mieten überhaupt noch eine Möglichkeit, die Nettomietrendite zu steigern?
Die Nettorendite stellt bekanntlich die Bruttorendite abzüglich der relevanten Kosten für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft dar. Folglich kann die Nettorendite bei gegebenen Mieten gesteigert werden, wenn es gelingt, diese Kosten zu reduzieren. Dies ist sehr wohl möglich durch eine engagierte Bewirtschaftung und Vermeidung von Leerständen sowie durch eine vorausschauende, professionelle Unterhaltsplanung. Warteck Invest hat diese Fachkompetenzen im Haus.
Zur Person:
Daniel Petitjean, geboren am 10.9.1970 ist Schweizer Bürger, verheiratet, und Vater zweier Töchter (11 und 9) Er hat eine liz.rer.pol. der Universität Basel und ein Eidgenössisches Diplom als Immobilien-Treuhänder. Von 1996-2003 war er in verschiedenen Finanzdienstleitungs-Gesellschaften, unter anderem der UBS, tätig. Seit 2003 ist er sowohl CEO als auch CFO der Warteck Invest AG, Basel.
Zum Unternehmen:
Warteck Invest ist eine der bedeutenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Ihr Fundament ist die ehemalige Brauerei zum Warteck, die 1856 in Basel gegründet wurde. Seit 1988 sind die Liegenschaften vom Biergeschäft abgespalten, in der Warteck Invest verselbständigt und am Immobiliensegment der SIX Swiss Exchange kotiert. Damit verfügt Warteck Invest über den längsten Leistungsausweis aller in der Schweiz kotierten Immobiliengesellschaften. Das Immobilien-Portfolio von umfasst per 30. Juni 2014 42 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund CHF 562 Mio. Sie verteilen sich mittlerweile auf zehn Kantone; geografische Schwerpunkte bilden die Wirtschaftsräume Basel und Zürich.
