von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Prader, nach über zwanzig Jahren Hausse hat jetzt der Immobilienmarkt gedreht. Merken Sie das auch?
Duri Prader: Die Zinsen und die Inflation haben gedreht, was in einigen Ländern zu deutlichen Korrekturen am Immobilienmarkt geführt hat. In der Schweiz verlangsamte sich aber lediglich der Transaktionsmarkt etwas, weil einige institutionelle Anleger ihre Immobilienquoten erreicht oder überschritten haben. Die Preiskorrektur betraf vor allem Mehrfamilienhäuser und Gewerbeliegenschaften, weniger aber Eigenheime. Diese Entwicklung zeigte sich auch in den vergangenen Monaten in der negativen Performance der Immobilienfunds.
«Mit Blick nach vorne erwarten wir keine dramatischen Veränderungen der Preise in der Schweiz. Insbesondere in den grossen Städten Zürich, Genf und Basel wird die Nachfrage zweifellos das Angebot übersteigen.» Duri Prader, CEO Lienhardt & Partner Privatbank
Und wenn man in die Zukunft blickt?
Mit Blick nach vorne erwarten wir keine dramatischen Veränderungen der Preise in der Schweiz. Insbesondere in den grossen Städten Zürich, Genf und Basel wird die Nachfrage zweifellos das Angebot übersteigen. In diesen Zentren wird bei den Mietwohnungen die Situation tendenziell noch angespannter, wenn Bauvorhaben wegen den gestiegenen Finanzierungskosten, den Einsprachen oder Rekursen zurückgestellt werden.
Was bedeutet das alles für Ihren Geschäftsbereich Immobilien-Dienstleistungen?
Unsere Immobiliendienstleistungen sind organisatorisch unterteilt in die Bewirtschaftung und die Vermittlung von Immobilien. In beiden Bereichen sind wir fast ausschliesslich im Wirtschaftsraum Zürich tätig. In der Bewirtschaftung sollte der steigende Referenzzinssatz zu vermehrt steigenden Mieten und damit auch zu leicht höheren Honorareinnahmen führen. Das wäre eine eigentliche Trendwende, denn in den letzten Jahren entwickelten sich die Erträge aus der Bewirtschaftung aufgrund der sinkenden Zinsen Jahr für Jahr negativ. In der Vermittlung gehen wir von einem Honorarvolumen aus, das sich auf dem Vorjahresniveau bewegen wird.
Denken Sie, dass es zu einem Käuferstreik kommt, weil die Verkäufer lieber zuwarten als mit Preisnachlass zu verkaufen?
Nein, davon gehen wir nicht aus. Wir können aber vereinzelt beobachten, dass kürzlich relativ teuer gekaufte Renditeliegenschaften auf dem gleichen Preisniveau wieder auf dem Markt angeboten werden. Bei den Käufern handelt es sich meist um unerfahrene Liegenschaftsbesitzer, welche das schnelle Geld machen wollten oder die Finanzierungs- und Unterhaltskosten unterschätzt haben.
«Die Belehnung der Schweizer Hauseigentümer liegt im Durchschnitt bei rund 65-80 Prozent. Unsere Kunden haben in der Regel aber eine tiefe Belehnung.»
Ihre Risikopolitik ist von vorbeugenden pauschalen Wertberichtigungen geprägt. Lässt Sie das vor möglichen Einzelwertberichtigungen ruhig schlafen?
Selbst bei sehr vorsichtigen pauschalen Wertberichtigungen bleibt immer ein Risiko, dass auf einzelnen Kreditpositionen Berichtigungen vorgenommen werden müssen. Wir haben dann einfach ein grösseres Sicherheitspolster im Falle eines richtigen Immobiliencrashs, was uns ruhig schlafen lässt. Die Belehnung der Schweizer Hauseigentümer liegt im Durchschnitt bei rund 65-80 Prozent. Unsere Kunden haben in der Regel aber eine tiefe Belehnung, wodurch sie in einer komfortablen Lage sind und ebenfalls ruhig schlafen können.
Ausserbilanziell haben Sie in diesem Halbjahr einiges an Kapitalzusagen gemacht. Darf man wissen wofür?
Wir haben Zusagen für einige Finanzierungen gemacht, welche im ersten Halbjahr noch nicht zur Auszahlung gekommen sind. Generell stellen wir aber fest, dass die Finanzierungsanfragen rückläufig sind, in den Ferienregionen sogar stark rückläufig. Unsere Kunden kaufen vermehrt Objekte mit Eigenmitteln, und Anfragen für Rückzahlungen und Amortisationen haben ebenfalls zugenommen.
Ihr erfolgreicher Halbjahresabschluss stand ganz im Zeichen eines jeweils knapp um ein Fünftel gestiegenen Gewinns. Wie blicken Sie auf das zweite Halbjahr?
Wir gehen auch für das zweite Halbjahr von einem positiven Verlauf aus. Natürlich sind wir als Bank von der Zins- und Börsenentwicklung abhängig, die immer ungewiss sind. Unsere Erwartung bezüglich Zinsen deckt sich weitgehend mit dem Marktkonsens. Wir bewegen uns nahe am momentanen Höchststand. Die Börsen sehen wir hingegen weiterhin freundlich und teilen die verbreitete Zurückhaltung nicht. Gute Börsen brauchen keine guten Zahlen, sondern nur eine Realität, die besser ist als die Erwartungen und diese sind immer noch bescheiden.
Jetzt in der Sommerpause gehen die Handelsvolumen insbesondere bei den KMU-Werten zurück. Kann im Herbst, wenn der jetzige Zinszyklus seinen Höhepunkt erreicht hat, die Stunde der Nebenwerte schlagen?
Die Nebenwerte werden aus unserer Sicht nicht im Fokus sein. Vielmehr gehen wir davon aus, dass auch in der zweiten Jahreshälfte die grossen Wachstumswerte, namentlich aus dem Technologiebereich, die Performancetreiber bleiben werden. Üblicherweise legen die Aktien jener Sektoren am deutlichsten zu, welche in der letzten Baisse am meisten verloren haben. Für Schweizer KMUs, deren Aktien wir ausserbörslich handeln, erwarten wir aber eine stabile Kursentwicklung. Dank solider Bilanzen mit hohen Eigenkapitalquoten können die meisten Unternehmen etwaige Margeneinbussen verkraften. Ebenso gehen wir davon aus, dass die meisten Unternehmen an ihrer Ausschüttungspolitik festhalten werden.
«Wir sind taktisch leicht untergewichtet in Obligationen und leicht übergewichtet in Aktien. Wir beabsichtigen, in den nächsten Wochen die Aktienquote zusätzlich zu erhöhen.»
In Ihrem hauseigenen Fonds, dem Lienhardt & Partner Core Strategy Fund (CSF), ist der Anteil von Anleihen rund ein Drittel. Kann sich das vor dem Hintergrund einer allseits erwarteten Zinssenkung 2024 zugunsten Aktien verschieben?
Wir sind taktisch leicht untergewichtet in Obligationen und leicht übergewichtet in Aktien. Wir beabsichtigen, in den nächsten Wochen die Aktienquote zusätzlich zu erhöhen. Die Umschichtung wird über den Abbau von Cash-Positionen und aus dem Verkauf von Anleihen finanziert werden.
Lienhardt&Partner betreibt mit GRAND PRIX ein Advisory Produkt mit automatischem und gebührenfreien Fondsswitch. Wie hoch ist der Anteil dieses Robo-Systems an Ihren verwalteten Vermögen?
Der Anteil des GRAND PRIX an unseren verwalteten Vermögen ist unbedeutend. Wichtig war uns, dass wir mit diesem Advisory Produkt operativ sind und Erfahrungen sammeln, um uns zu verbessern. Wir werden an diesem Angebot im Grundsatz festhalten und es weiterentwickeln. Wir denken hier wie bei allen unseren Aktivitäten in langen Zeiträumen. Es geht uns nicht um den schnellen Gewinn, sondern um den langfristigen Erfolg.
In den kommenden Jahren sind erneut erhebliche Investitionen in Ihre Bank-IT geplant. Was genau wird das sein?
Ich kann mit einigen Stichworten versuchen zu skizzieren, was wir in Planung haben: Prozessoptimierung mittel Straight Through Processing im Bereich Vorsorge, Ausbau unserer API-Angebote für unsere B2B-Partner, Ablösung unserer Backendlösung in der Vorsorge und digitale Unterstützung des Beraters. Sodann müssen wir angesichts der zunehmenden Bedrohung durch Cyberangriffe in fortschrittliche Sicherheitstechnologien investieren, um Systeme und Daten zu schützen, Open Banking, Data Analytics, Implementierung von Prozessen und Funktionen, um den stetig wachsende Compliance Anforderungen gerecht zu werden sowie Nutzung von Cloud-Diensten, um die Skalierbarkeit, Flexibilität und Kosteneffizienz der IT-Infrastruktur zu verbessern. Leider muss ich noch anfügen, dass diese Liste nicht abschliessend ist. Es gibt also sehr viel zu tun.
Auch die Sanierung von eigenen Immobilien steht an. Betrifft das vor allem die Energetik?
Die Energieeffizienz ist ein wichtiges Thema im Immobiliensektor. Als Bank und Immobilieneigentümerin investieren wir systematisch in effiziente Lösungen, die unseren CO2-Fussabdruck verringern. Bei den anstehenden Sanierungen tun wir das selbstverständlich auch. Das gehört heute zur Norm. Zum Beispiel sind wir im Augenblick gerade in Abklärung, ob wir auf unserer denkmalgeschützten Liegenschaft eine Fotovoltaikanlage installieren können.
