Kai Bender, CEO Acron AG. (Foto: Acron)
von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Bender, Acron investiert in Einzelobjekte und bringt diese als geschlossene Immobilien-AG auf den Markt. Wie steht es da mit dem Klumpenrisiko?
Kai Bender: Das „Klumpenrisiko“, wie sie es nennen, ist gewollt. Dem steht die „Klumpenchance“ gegenüber: Ein Investor, der sich für eine gute Immobilie als Investment entschieden hat, muss nicht befürchten, dass der Ertrag aus seiner Immobilie verwendet wird, um andere ertragsschwache Immobilien damit zu stützen. Zudem erlaubt das Modell absolute Transparenz. Sie gewährleistet, dass der Investor sehr genau weiss, in welches Objekt zu welchen Konditionen er investiert. Mietverträge, Finanzierungsverträge, Wertgutachten … alles liegt vor, und der Investor kann selbst entscheiden, ob und wenn ja wieviel er von dem angebotenen Investment zeichnen möchte. Entscheidet er sich für 10% des Aktienkapitals, stehen ihm 10% der genau identifizierbaren Immobilie und deren Erträge zur Verfügung. Die Risikostreuung übernimmt dann der Investor selber.
Wo kommt bei Ihren sehr langfristigen Mietverträgen der früheste Verlängerungsbedarf?
Es ist nicht generell so, dass wir nur Objekte mit sehr langfristigen Mietverträgen anbieten. Dies ist immer auch objekt- und selbstverständlich auch preisabhängig. Ein Objekt, das sehr auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten ist, bei welchem aber leider der Mieter eine rückläufige Geschäftsentwicklung aufweist, ist durch einen langfristigen Mietvertrag kaum noch zu retten. Überzeugt uns hingegen ein Objekt und sehen wir erforderliche Nachvermietungen auch innerhalb der nächsten 3 Jahre positiv, investieren wir auch in solche Objekte. Die kürzeren Mietverträge müssen dann aber eingepreist werden.
«Der Developer des Berliner Flughafenhotels hat einen hervorragenden Job gemacht. Das Hotel ist fristgerecht fertig geworden und hätte übergeben werden können.»
Kai Bender, CEO Acron AG
Ihr grösster Erfolg ist Acron IV mit dem Radisson Blu Hotel – Zürich Airport. Nach ein paar Jahren konnten Sie es mit einer annualisierten Rendite von 18,72 Prozent verkaufen. Es kann aber auch unerwartet anders kommen. Wie läuft es denn beim Steigenberger Hotel am neuen Berliner Flughafen?
Der Developer des Berliner Flughafenhotels hat einen hervorragenden Job gemacht. Das Hotel ist fristgerecht fertig geworden und hätte übergeben werden können. Allerdings sind wir erst zur Übernahme verpflichtet, wenn zum Zeitpunkt der Hotelübergabe auch das Terminal des Flughafens in Betrieb ist. Vor diesem Hintergrund haben wir das Hotel noch nicht übernommen. Aktuell laufen die Gespräche mit dem Developer, wie wir die Situation bereinigen können. Ein wirtschaftlicher Schaden für die Acron oder die Aktionäre wird – wenn überhaupt – nur minimal sein.
Kriegen Sie dort irgendwelche Entschädigungszahlungen oder wie konnten Sie sich gegen das vom Flughafenbaukonsortium und der Politik angerichtete Chaos absichern?
Acron übernimmt grundsätzlich keine Entwicklungsrisiken. Wir folgen konsequent unserem konservativen Anlagekonzept. Wenn wir schon in Developmentphasen in ein Investment einsteigen, vereinbaren wir, dass bei nicht vertragsgemässer Übergabe eine komplette Rückzahlung der Investitionssumme erfolgt. Je nach Bonität des Developers ist diese Rückzahlung auch durch Dritte abzusichern. Ohne die Einzelheiten hier benennen zu wollen, ist es auch der Ansatz, den wir bei der Investition in das Berliner Flughafenhotel gewählt hatten.
«Wenn wir schon in Developmentphasen in ein Investment einsteigen, vereinbaren wir, dass bei nicht vertragsgemässer Übergabe eine komplette Rückzahlung der Investitionssumme erfolgt.»
Acron investiert auch neben der Schweiz und Deutschland in Österreich und den USA. Wo ist denn die Planungssicherheit am grössten?
Die Planungssicherheit ist immer dort am höchsten, wo man einen Alternativnutzer für die entsprechende Immobilie möglichst leicht und ohne viel Aufwand gewinnen kann. Dieser muss dann bereit sein, mindestens den gleichen Mietzins zu bezahlen. Darüber hinaus gilt es selbstverständlich, Besonderheiten in den jeweiligen Märkten zu berücksichtigen. Ein wichtiges Kriterium für die Planungssicherheit im langfristigen Immobilieninvestmentbereich ist die Rechtsicherheit und dort insbesondere die Eigentumsgarantie. Dies sehen wir in den genannten Ländern als gewährleistet.
In den USA rechnet Acron aber mit weit höheren Bruttorenditen. Liegt das dann an den dort höheren Inflationsraten?
Der amerikanische Markt ist deutlicher volatiler als der schweizerische, denn die Immobilie wird viel eher als Handelsware angesehen. Dies führt dazu, dass allgemeine Marktverwerfungen sich auch sehr schnell im Immobilienmarkt wiederspiegeln. Ein gutes Beispiel hierfür ist Subprime: Subprime-Lending betraf ganz überwiegend den Wohnbereich. Der volkswirtschaftliche Einbruch führte aber sehr schnell dazu, dass auch der gewerbliche Immobiliensektor erhebliche Einbussen zu verzeichnen hatte. Diese Volatilität im amerikanischen Immobilienmarkt muss sich auch in höheren Renditen wiederspiegeln. Allerdings stellen wir zurzeit auch fest, dass in den zentralen Lagen der 24 Stunde Städte in den USA die Renditen ebenfalls erheblich zurückgehen und auch dort mittlerweite Renditen für gute Objekte von 4,5% eher der Regel- als der Ausnahmefall sind.
«Der amerikanische Markt ist deutlicher volatiler als der schweizerische, denn die Immobilie wird viel eher als Handelsware angesehen.»
In den vier Schweizer AGs zahlen Sie steuerfreie Renditen von 4,7 bis 7,6 Prozent aus. Wie sieht denn die Rechnung für einen Deutschen oder Österreichischen Steuerbürger aus?
Identisch. Die Ausschüttung erfolgt über die ersten Jahre per Nennwertreduktion und ist damit steuerfrei auch für Deutsche oder Österreicher Investoren. Für Schweizer Investoren ist dann sogar auch noch der Gewinn aus der Wertpapierveräusserung steuerfrei, wohingegen Deutsche und Österreicher bei einem Gewinn aus dem Verkauf der Aktien den Differenzbetrag aus Anschaffungswert und Veräusserungspreis auf Basis ihrer jeweiligen nationalen Regelungen zu versteuern haben.
Geschlossene Immobilienfonds hatten in den letzten Jahren in Deutschland grosse Liquiditätsprobleme. Acron stellt die Handelbarkeit über eine Kotierung an der Berner Börse dar. Der Spread zwischen Geld und Brief ist aber hoch. Wie kann man da Abhilfe schaffen?
Leider ist dies so. Die Gesellschaften sind verhältnismässig klein, sodass sich wohl Analysten noch nicht dazu haben durchringen können, die Aktien eingehend zu untersuchen. Nur so lässt sich auch erklären, dass die Kurse grösstenteils unter dem Net Asset Value der Gesellschaften liegen. Banken geben aus dem gleichen Grund ihren Kunden keine Kaufempfehlung ab. Zudem hindern gesellschaftsrechtliche und aufsichtsrechtliche Vorschriften die jeweiligen Gesellschaften daran, Börsenkurse zu stellen bzw. ein echtes Market Making vorzunehmen. Dies ist wiederum ausschliesslich Banken vorbehalten.
Wäre es nicht denkbar, dass Sie ähnlich wie eine Hapimag, Anteilscheine auch selbst zurückkaufen und damit die Handelbarkeit verbessern?
Wir haben die Möglichkeit des Erwerbs eigener Aktien in den Objektgesellschaften intensiv geprüft. In bestimmten Situationen würden wir den Erwerb eigener Aktien befürworten, dies insbesondere dann, wenn wir feststellen, dass der Börsenkurs deutlich unterhalb des Net Asset Values liegt. In diesem Fall wäre es für die verbleibenden Aktionäre von grossem Vorteil, wenn die Objektgesellschaft eigene Aktien erwerben würde. Leider bestehen auch hier sehr strenge Vorgaben aufsichtsrechtlicher und gesellschaftsrechtlicher Art, die es den Gesellschaften nicht erlauben, hier in den Markt einzugreifen.
«Wesentlich ist, dass eine Immobilie an der Stelle an der sie sich befindet Sinn macht und auch in der Zukunft keine Sorgen bereiten wird.»
Sie haben neulich in St. Gallen investiert. Finden Sie in Zürich kein vernünftig gepreistes Objekt mehr?
Wesentlich ist, dass eine Immobilie an der Stelle an der sie sich befindet Sinn macht und auch in der Zukunft keine Sorgen bereiten wird. Diese Immobilie kann in St. Gallen, in Zürich, in Genf, in Gstaad oder in Näfels stehen. Zürich hat für uns als Anbieter von Immobilieninvestments lediglich dann den weiteren Vorteil, dass wir angesichts der Bekanntheit von Zürich bei internationalen Investoren weniger Aufklärungsarbeit in Bezug auf den Standort zu leisten haben. Investieren wir hingegen in den ländlicheren Bereichen, haben wir mehr zu erklären. Das alles soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass es tatsächlich momentan schwierig ist, in Zürich wertgerecht einzukaufen.
Was reizte Sie am Kanton Glarus? In Näfels haben Sie ja ein Fachmarktzentrum gekauft, das dann gleich zu 100 Prozent von einem Investor übernommen wurde.
Zunächst hat uns die bauliche Situation vor Ort überzeugt. Das Objekt liegt direkt an einer Kantonsstrasse, eingebettet in zwei Kreisverkehre. Zwei Bushaltestellen liegen direkt am Objekt und wurden im Zuge der Entwicklung des Objekts erstellt. Der Mietermix war für die Erledigung des Wocheneinkaufs optimal. Aldi, Migros, DM, C&A hatten langfristige Verträge abgeschlossen. Was uns dann noch im besonderen gereizt hat, war, dass es sich bei dem Objekt in Näfels um das unseres Wissens erste Einkaufscenter in der Form eines Stripcenters nach amerikanischem Muster handelte. Es existieren also keinerlei Gemeinschaftsflächen, vielmehr haben alle Mieter ihren eigenen Eingang, was auch die Verwaltung vereinfacht und die Verwaltungskosten reduziert. Wir denken, wir haben hier vielleicht etwas rascher entschieden als unsere Wettbewerber, weil wir diese Art von Centern bereits in den USA erworben hatten.
Wie entdecken Sie gute Deals?
Es gibt leider kein Geheimrezept. Wir investieren viel Zeit, den Immobilienmarkt genau zu beobachten. In jeden Fall ist wesentlich, das Potenzial einer Immobilie zu Beginn zu erkennen, durch vertragliche Grundlagen dieses Potenzial am besten noch im Erwerbsvorgang zu heben, Risiken zu erkennen und auszuschliessen. So kommt es beispielsweise häufig vor, dass wir auch noch an einer Spätphase des Entwicklungs- und Erwerbsprozesses Einfluss auf den Mietvertrag mit dem späteren Mieter nehmen, um das Investment rechtsicherer zu gestalten. Als Familienunternehmen, das Kapital und Entscheidungsgewalt bündelt, können wir oft schneller entscheiden als unsere Wettbewerber.
Sie sind nun drei Jahre CEO des Familienunternehmens Acron und zwar in zweiter Generation. Denken Sie schon an die dritte?
Die dritte Generation gibt es. Hierfür habe allerdings nicht ich sondern mein Bruder, der für die Acron die Geschäfte in Düsseldorf führt, gesorgt.
Zur Person:
Von 2003 bis Mitte 2010 war Kai Bender Geschäftsführer der Acron GmbH in Düsseldorf. Zu seinen Aufgaben gehörten u.a. die rechtliche Konzeption der Investments, die Gründung der Beteiligungsgesellschaften sowie die Leitung der rechtlichen Due Diligence im Akquisitionsprozess. Seit 2010 ist er CEO der Acron AG in Zürich. Kai Bender studierte Jura an der Westfälischen Wilhelms-Universität, Münster. Er ist zugelassener Rechtsanwalt und besitzt den Magistergrad (LL.M.) im Wirtschafts- und Steuerrecht.
Zum Unternehmen:
Acron ist eine seit über 30 Jahren auf Immobilien spezialisierte Investment-Manufaktur, die ihren Investoren innovative Beteiligungsprodukte in der Schweiz, den USA und an ausgewählten Standorten Deutschlands/Österreichs sowie internationales Immobilien Know-how bietet. Als 100 %iges Familienunternehmen bündelt Acron Firmenkapital und Entscheidungsgewalt in einer Hand. Heute beschäftigt Acron über 50 Mitarbeitende an fünf Standorten auf drei Kontinenten. In über 30 Jahren Geschäftstätigkeit summiert sich das Transaktionsvolumen auf rund 1 Milliarde CHF.
