Von André Schäppi
Allreal hat vor kurzem das Toni-Areal der Zürcher ZKB gekauft. Das damit einhergehende Investitionsvolumen beträgt gemäss eigenen Aussagen rund CHF 300 Mio. Ihr Unternehmen verfügt etwa über ein Investitionsspielraum von CHF 250 Mio. Daneben hat Allreal eine Entwicklungspipeline mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 1.9 Mrd. Da drängt sich die Frage auf: Werden Sie dieses Jahr eine Kapitalerhöhung durchführen?
Bevor wir auf dem Toni-Areal die Realisierungsarbeiten in Angriff nehmen können braucht es noch einiges an Vorbereitungs- und Planungsarbeit. Wir rechnen mit einem Baubeginn gegen Ende 2008 oder Anfang 2009. Die Investitionen in das Toni-Areal sind also erst in etwa 15 Monaten ein Thema. Mit den zur Verfügung stehenden Mitteln können wir die laufenden Projekte finanzieren. Wenn sich ein Kapitalbedarf abzeichnet, werden wir die entsprechenden Massnahmen zeitgerecht einleiten.
Allreal ist nach wie vor schwergewichtig in der Region Zürich aktiv. Zwar möchte man im Welschland aktiv werden, hat aber bisher offensichtlich keine interessanten Projekte gefunden. Ist Sand im Getriebe?
Nicht Sand verhindert die geografische Expansion, sondern der zurzeit zur Überhitzung neigende Transaktionsmarkt. Sowohl in der Westschweiz als auch im Raum Zürich ist es wegen der hohen Preise momentan praktisch unmöglich, Liegenschaften zu erwerben, die unsere Anforderungen bezüglich Rendite erfüllen. Da wir als Projektentwickler und Generalunternehmer aber in der Lage sind, Liegenschaften für das eigene Portfolio planen und realisieren zu können, sind wir glücklicherweise nicht auf den Erwerb von Liegenschaften auf dem Transaktionsmarkt angewiesen. Da sich unsere Landreserven und Entwicklungsliegenschaften historisch bedingt im Grossraum Zürich befinden, zeichnet sich aber bei der geografischen Ausrichtung kurzfristig keine Veränderung ab.
Der Anteil an Wohnliegenschaften in Ihrem Portfolio liegt aktuell bei rund 22 Prozent. Diesen Anteil möchten Sie in den nächsten Jahren durch Zukäufe und/oder die Realisierung von Eigenprojekten kontinuierlich auf bis 30 Prozent ausbauen. Wo stehen Sie aktuell und welche Faktoren beeinflussen die Zielereichung?
Wir sind dabei, den Anteil kontinuierlich auszubauen – insbesondere durch die Realisierung von Eigenprojekten. Das geht nicht ganz so schnell, wie es gehen könnte, da wir aufgrund der aktuellen Situation auf dem Transaktionsmarkt so gute Preise für unsere Eigenprojekte erzielen, dass wir die eine oder andere Liegenschaft verkaufen anstatt sie wir vorgesehen in unser Portfolio zu übernehmen.
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Wie ist Allreal in bezug auf Mieterträge, Leerstandsquote bisher unterwegs?
Aus dem grösseren Portfolio resultieren auch höhere Mieterträge und auch bezüglich Leerstandsquote sind wir zufriedenstellend unterwegs.
Ist die Leerstandquote aktuell etwa bei 3.7%?
Nein, wir liegen etwas höher, weil sich gewisse Bauten im Umbau befinden. Aber wir sind immer noch deutlich besser als der Marktdurchschnitt.
Wie ist der Stand beim Entwicklungsprojekt Lebern-Dietlimoos?
Die Projekte, die wir im Rahmen der Studienaufträge für die drei Teilareale und die Umgebungsgestaltung ausgewählt haben wurden in der Zwischenzeit so weit vorangetrieben, dass die Baueingaben noch diesen Sommer erfolgen können. Wir rechnen mit dem Beginn der Realisierungsarbeiten gegen Ende 2007 oder im ersten Quartal 2008. Insgesamt entstehen im Adliswiler Dietlimoos rund attraktive 450 Miet- und Eigentumswohnungen. Das gesamte Investitionsvolumen beläuft sich auf gegen CHF 300 Millionen.
Wie entwickelt sich der GU-Bereich und welche Perspektiven haben Sie da?
Die Tätigkeit der Generalunternehmung umfasst die Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften. In einem von Konkurrenz- und Margendruck geprägten Umfeld vermag sich unsere Generalunternehmung ausgezeichnet zu behaupten. Das Geschäftsfeld arbeitet seit Jahren profitabel und erwirtschaftet rund ein Viertel des Gewinns der Gruppe. Wie wir es schon in der Vergangenheit immer getan haben, beschränken wir uns auch weiterhin auf Projekte mit intakten Gewinnchancen. Profit ist uns wichtiger als Volumen. Das können wir uns nicht zuletzt deshalb leisten, da wir weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig sind und deshalb bei den Auftragsvergaben keine Abhängigkeiten berücksichtigen müssen. Seit Gründung des Unternehmens hat sich die Kombination eines ertragsstabilen Portfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers ausgezeichnet bewährt und wir werden an der erfolgreichen Strategie selbstverständlich festhalten.
Allreal investiert auf dem Escher-Wyss-Areal für die MAN Turbo 11 Mio. CHF und realisiert ihn als GU. Damit wird auf diesem Areal im Rahmen der 2005 von Allreal definierten Entwicklungsstrategie ein erstes Projekt in Angriff genommen. Wie steht es mit weiteren Projekten?
Eine Testplanung mit vier Architekturbüros, die wir im vergangenen Jahr durchgeführt haben, bildet eine solide Grundlage für die Umsetzung der Entwicklungsstrategie. Ein innovatives Wohnbauprojekt mit 63 Mietwohnungen und Probebühnen des Opernhauses an der Hardturmstrasse ist schon so weit fortgeschritten, dass die Baueingabe in den nächsten Tagen erfolgen kann. Der Projektumfang beträgt etwa 40 Mio. CHF. Darüber hinaus wird die Betriebskantine bis November 2007 umfassend saniert und zu einem auch für die breite Öffentlichkeit attraktiven, auch am Abend geöffneten Lokal umgebaut. Damit unterstreichen wir auch, dass Zürich West interessante Perspektiven bietet.
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Die Allreal-Aktien sind seit April von CHF 155 auf etwas um CHF 130 gesunken. Eine Entwicklung, die Sie beunruhigt?
Eigentlich nicht, denn nach volatilem Kursverlauf steht der Kurs nun wieder auf dem gleichen Niveau wie Anfang Jahr. Nach Ausschüttung der Dividende haben zahlreiche grössere ausländische Investoren die Kursgewinne des Vorjahres und der ersten drei Monate des laufenden Geschäftsjahres realisiert und Aktien im grossen Stil verkauft. Wegen der steigenden Zinsen war das Interesse des Marktes an Immobilientiteln – unseren eigenen wie auch an deren der anderen börsenkotierten Immobiliengesellschaften – aber eher gering. Das heisst, es gab viele Aktien und wenig Käufer. Das hat natürlich auf den Kurs gedrückt. Je nach Analyst und Berechnungsmodell wird der faire Wert des Unternehmens auf CHF 130 bis CHF 150 pro Aktie geschätzt. Es gibt also weder für mich noch für unsere Aktionäre Grund dafür, beunruhigt zu sein; die Allreal-Aktie ist und bleibt ein solider Wert mit einer attraktiven Rendite.
Demnächst könnte die Lex Koller fallen und damit das Abwehrdispositiv gegenüber unfreundlichen Übernahmen durch ausländische Investoren ins Wanken bringen. Oder sehen Sie das anders?
Sollte sich diese Situation ändern, werden wir uns auf die neue Situation einrichten. Deshalb sehen wir einer solchen Entwicklung eher gelassen entgegen.
Zur Person
Das Unternehmen
Im Geschäftsjahr 2006 betrug das abgewickelte Projektvolumen CHF 617 Millionen. Allreal beschäftigt in Zürich, Basel, Bern und St. Gallen gegen 250 Mitarbeitende. Das Immobilienunternehmen Allreal, mit operativem Sitz in Zürich, ist ausschliesslich in der Schweiz tätig. Die Aktien der Allreal Holding AG sind an der Börse kotiert.
