Von Alexander Saheb
Moneycab: Was tun Sie um Ihr operatives Ergebnis zu verbessern, dass im ersten Halbjahr von 60 auf 50 Millionen Franken gesunken ist?
Fritz Jörg: Der einzige Hebel wo wir direkt ansetzen können ist die Leerstandsquote. Dort müssen wir vermehrte Anstrengungen machen und sind bereits aktiv. Allerdings erfolgt ein Leerstandsabbau nicht binnen einem oder zwei Monaten. Wir verhandeln bei grösseren Flächen teilweise zwischen sechs und zwölf Monate lang bis eine Entscheidung erfolgt. Ergebnisse unserer Bemühungen werden deshalb zum Jahresende 2006 oder auch erst 2007 sichtbar. Ausserdem ist die Entscheidungsfreudigkeit der Nutzer zurückgegangen und heute im Vergleich zu früher sehr klein.
Wird es Ihnen überhaupt gelingen, die Leerstandsquote zu senken?
Die Prognose einer Leerstandsquote von 12 bis 14 Prozent per Ende 2006 ist im Wissen um die bevorstehenden Vertragsabschlüsse erfolgt. Ausserdem sind in der jetzigen Leerstandsquote von 15,5 Prozent nicht vermietete Renovationsflächen enthalten, die allein 2,8 Prozent ausmachen. Wir stehen unmittelbar vor grösseren Mietvertragsabschlüssen
«Wir sind grundsätzlich bereit, Investitionen zu finanzieren oder gewisse mietfreie Zeiträume zu gewähren». Fritz Jörg, CEO PSP Swiss Property
Stehen Sie jetzt vor dem Abschluss von grösseren Mietverträgen? Es muss sich doch auch in Zürich einiges bewegen bis Sie Ihre Leerstandsquote um runde drei Prozent senken können.
Das tun wir. Abgeschlossen ist ein Mietvertrag aber erst wenn er unterschrieben wurde. Es sind im wesentlichen einzelne Gebäude die leer stehen. In Zürich etwa unsere Liegenschaft in der Berner Strasse. Auch in Zürich-West haben wir einen Grossmieter verloren.
Können Ihre Mieter mit Sonderkonditionen rechnen wie mietfreie Zeit, Übernahme der Umzugskosten oder ähnliches?
Bis vor einem Jahr war das in der Schweiz kein Thema. Durch unsere internationale Kundschaft wird jetzt aber vermehr nach solchen Angeboten gefragt. Wir sind grundsätzlich bereit, Investitionen zu finanzieren oder gewisse mietfreie Zeiträume zu gewähren. In Einzelfällen dürfen Mieter mit dem Innenausbau früher beginnen. Längerfristige mietfreie Zeiten würden sich in den Mieteinnahmen und letztlich in der Gebäudebewertung bemerkbar machen.
Sie haben im laufenden Jahr bei 17 Prozent Ihrer Mietverträge das Recht zur Marktanpassung. Konnten Sie das zu ihrem Vorteil nutzen?
Die Mietentwicklung war generell unverändert, mit Potenzial in einzelnen Liegenschaften. In Einzelfällen reichte das bis zu 15 Prozent. Gut angezogen hat der Markt in Genf, dort haben wir fast keinen Leerstand mehr. In Zürich dagegen gibt es noch Überangebot.
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Denken Sie nicht an eine Veränderung der Allokation Ihres Portfolios Richtung Romandie?
Wir würden zwar gern mehr Gebäude in Genf haben, aber grundsätzlich ist es falsch bei Immobilien kurzfristige Allokationsänderungen vornehmen. Das kann sie zum Konkurskandidaten machen. Wichtig ist eine langfristige Optik.
Ich sage jetzt nicht Sie sitzen es aus?
Doch, wir sitzen es aus. Wir versuchen alles zu tun was wir können, aber wir ändern nicht unsere Allokation aufgrund kurzfristiger Überlegungen.
«Es gibt derzeit eine aggressive ausländische Konkurrenz, die bis zu 90 Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert.»
Mit dem Zürcher Hürlimann-Areal haben Sie eine komplexe Umnutzung in die Hand genommen. Wie läuft die Vermietung, planen Sie weitere Umnutzungsprojekte?
Alle Neubauten sind zu 99 Prozent vermietet oder verkauft. Für das grosse Bürohaus mit 16000 Quadratmetern sind wir in Schlussverhandlungen mit einem Konzern. In unserem Gesamtportfolio wollen wir jedoch nicht mehr als 10 Prozent Entwicklungsliegenschaften haben.
Bisher konnten Sie 2006 kein neues Objekt erwerben, weil ihre Offerten von der Konkurrenz überboten wurden. Werden Sie im Rest des Jahres noch zum Zug kommen?
Wir hoffen es. Es gibt aber derzeit eine aggressive ausländische Konkurrenz, die bis zu 90 Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert. Das beobachten wir bei zwei Dritteln aller angebotenen Objekte. Deshalb sind wir beim Kauf neuer Liegenschaften momentan eher auf der Seitenlinie zu finden. Wir wollen kein Kapital zerstören. Wir haben immerhin rund eine bis eineinhalb Milliarden Franken für Investitionen zur Verfügung. Unsere Mittel müssen aber sinnvoll eingesetzt werden. Kurzfristig würde sich jeder Kauf positiv auf den Cash-Flow auswirken. Doch die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie ist eine andere Frage. Zahle ich heute zu viel und wir haben in den kommenden hundert Jahren keine Tiefzinsperiode, dann sind hohe Wertkorrekturen im negativen Sinn wahrscheinlich.
Welche Annahmen zum Geschäftsverlauf liegen Ihrer EBITDA-Prognose von 200 Millionen Franken für das Gesamtjahr zu Grunde?
Das ist eigentlich eine Verlängerung der heutigen Geschäftsentwicklung. Wir haben zwar eine Reduktion der Leerstandsquote zum Ziel, aber das wird erst im vierten Quartal oder 2007 wirksam. Der wirtschaftliche Einfluss ist klein. Ausserdem ist jetzt ja schon September und das Jahresende wird langsam sichtbar.
Werden Sie 2006 die Aktienrendite von 3,7 Prozent aus dem Vorjahr halten können?
Das hängt wohl mehr von der Kursentwicklung ab. Es ist aber sicher so dass wir auch bei dem gezeigten schwächeren operativen Ergebnis noch nicht an eine Reduktion der Dividende oder Nennwertrückzahlung denken.
Ihre Aktie hat sich im bisherigen Jahresverlauf um runde 11 Prozent nach oben bewegt. Glauben Sie dass es weiter nach oben geht?
Ich sehe eher ein sehr bescheidenes Downside-Risiko.
Die israelische Alony Hetz Properties hält seit kurzem als einziger Grossaktionär ein Paket von 5,6 Prozent. Glauben Sie dass noch andere Investoren sichtbar in PSP und damit den Schweizer Immobilienmarkt einsteigen?
Unsere Aktie ist sehr liquide, was für breites Interesse am Titel spricht. Unter unseren Aktionären nimmt der Ausländeranteil zu, was erwünscht ist.
Sie wollen Ende März 2007 das Amt als CEO abgeben. Treten Sie in den kommenden Monaten langsamer?
Ich bin noch nie langsam getreten, im Gegenteil. Der Rückzug aus dem Amt des CEO geschieht mit einem lachenden und einem weinenden Auge.
Der Gesprächspartner
Fritz Jörg (Jahrgang 1948) ist seit Gründung des Unternehmens 1999 CEO der PSP Swiss Property AG. Als eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder (SVIT) war er vorher Projektierungsverantwortlicher für Schweizer Generalunternehmungen, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Deggo AG und Vorsitzender der Geschäftsleitung der Turegum Immobilien AG tätig. Aus letzterer ging die heutige PSP Management AG hervor.
PSP Swiss Property AG
Die PSP Swiss Property AG besitzt Büro- und Geschäftshäuser im Wert von CHF 4.7 Mrd. an zentralen Lagen in den wichtigsten Schweizer Städten. Nebst den eigenen Liegenschaften bewirtschaftet PSP Swiss Property auch Immobilien von institutionellen Kunden. Der Gesamtwert der bewirtschafteten Portfolios beträgt rund CHF 13 Mrd. In der Schweiz ist PSP Swiss Property an sechs Standorten mit rund 190 Mitarbeitenden vertreten. Das Unternehmen ist an der SWX mit dem Symbol PSPN und der Valorennummer 1829415 kotiert.
