Die erfolgswirksame Marktwertveränderung der Renditeliegenschaften beträgt 4,2 (7,9) Mio CHF. Das Bestandsportfolio wurde um 0,2% oder 2,6 Mio CHF aufgewertet und der Einwertungsgewinn neu erworbener Liegenschaften lag bei 1,6 Mio CHF. Am Bilanzstichtag habe das Portfolio 72 Liegenschaften inklusive Entwicklungsliegenschaften und Landparzellen umfasst. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzten sich zu 46% aus Büro, zu 26% aus Gewerbe und Logistik/Lager, zu 14% Detailhandel und zu 14% aus Wohnen und Parking zusammen. Zwei Analysten der Sal.Oppenheim und ZKB hatten einen Nettomietertrag von 40,0 und 34,2 Mio CHF, einen EBIT vor Neubewertung von 48,9 und 42,0 Mio CHF sowie einen Reingewinn von 29,6 und 25,0 Mio CHF vorhergesagt.
Wegfall von substanziellen Mietererträge
Der Liegenschaftsertrag stieg gegenüber der Vergleichsperiode um 3,5% auf 40,0 (38,7) Mio CHF. Durch den Verkauf des Einkaufszentrums Herti seien allerdings substanzielle Mietererträge weggefallen, so Intershop. Der Wegfall sei mittels Leerstandsabbau, Mietzinserhöhungen und Erträgen neu erworbener Liegenschaften kompensiert worden. Die Leerstandsquote reduzierte sich im ersten Semester leicht auf 12,0% von (31.12.2007: 12,9%), die Netto-Objektrendite lag bei 5,5 (VJ 5,4)%.
Liegenschaftsaufwand gesenkt
Der Liegenschaftsaufwand betrug in der Berichtsperiode 14,4 (15,8)% und hat sich damit um 0,4 Mio CHF vermindert. Der administrative Aufwand erhöhte sich hingegen um 0,8 Mio CHF. Intershop begründet diesen Anstieg mit höheren Salärkosten wegen des für die Bewirtschaftung der eigenen Liegenschaften gestiegenen Personalbestands.
Markant höherer Finanzaufwand
Der Finanzaufwand stieg um 0,4 Mio CHF auf 9,2 Mio CHF, was vor allem auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen ist. Die Auswirkung der gestiegenen Finanzierungskosten hätten durch langfristige Zinsbindungsverträge sowie ein aktives Kreditmanagement verhältnismässig gering gehalten werden können, schreibt Intershop. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekendarlehen betrug am Bilanzstichtag 3,38 (31.12.2007: 3.40)% und die Zinsbindung betrug im Schnitt unverändert 48 Monate.
Zuversichtlicher Ausblick
Für das Berichtsjahr zeichnet sich gemäss der Gesellschaft erneut ein ausgezeichnetes operatives Ergebnis ab. Unter Ausschluss von Zu- und Abgängen sollte der Nettoliegenschaftsertrag leicht über dem des Vorjahres liegen. Der Reingewinn hänge jedoch auch von den Wertveränderungen der Renditeliegenschaften ab, die schwer prognostizierbar seien, so Intershop. Für das Projekt «edendrei» in Zürich liegen derzeit 39 verbindliche Reservierungen sowie die Baugenehmigung vor. Die Fertigstellung und Eigentumsübertragung hat die Gruppe für 2010 vorgesehen. (awp/mc/ps/10)
