Von Alexander Saheb
Moneycab: Sind Sie mit dem Halbjahresabschluss zufrieden?
Luciano Gabriel: Ja, ich bin sehr zufrieden. Das Halbjahresergebnis bestätigt unsere langfristig orientierte Strategie. Wir profitieren in einem schwierigen Wirtschaftsumfeld von unserer konservativen Geschäftspolitik und vor allem von unserem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio.
«Angebotsseitig ist es so, dass in den Jahren 2011 bis 2014 zusätzliche Flächen auf den Markt kommen und den Wettbewerb verschärfen werden. Zudem besteht mehr und mehr eine erhöhte Differenzierung der Nutzernachfrage nach Qualität und Standort.» Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property
Welche Entwicklung hätten Sie so nicht erwartet?
Die Entwicklung bei den Erträgen war im Rahmen unserer Erwartungen. Dasselbe gilt in Bezug auf Akquisitionserfolge. Besser als erwartet waren wir auf der Kostenseite mit einer Reduktion der operativen Kosten um 10% im Vergleich zum ersten Halbjahr 2009.
Was halten Sie für ein nachhaltiges Niveau bei der Eigenkapitalrendite, die zuletzt mit 8,3% angegeben wurde?
Die Eigenkapitalrendite hängt auch von den Bewertungsänderungen der Immobilien ab. Die Eigenkapitalrendite ist deshalb Schwankungen unterworfen. Im Durchschnitt über mehrere Jahre erwarten wir eine Eigenkapitalrendite von über 7%.
Im Halbjahresausweis 2009 und Erstquartalsausweis 2010 haben Sie die Prognosen für das Gesamtjahr jeweils noch erhöht, per Ende Juni 2010 werden bisher kommunizierte Ziele lediglich bestätigt. Geht der Boom zu Ende?
Nein, diese Interpretation ist falsch. Wir möchten, dass uns der Markt richtig einschätzen kann. Daher kommunizieren wird frühzeitig die Gewinnerwartung und auch mögliche Anpassungen. Mitte 2009 und nach dem ersten Quartal 2010 konnten gewisse Ertragskomponenten – vor allem in Bezug auf die letzte Zahlung aus dem Verkauf des Bewirtschaftungsgeschäftes und die Rückerstattung von Mehrwertsteuer – genauer und höher geschätzt werden, was zu einer Prognoseverbesserung führte. Mitte dieses Jahres war der Kenntnisgrad über den Verlauf des Jahres ähnlich wie vor drei Monaten.
PSP wird an der Börse mit rund 2,7 Milliarden Franken bewertet, das Immobilienportfolio war jedoch 5,3 Milliarden wert. Ist das nicht ein offensichtlicher Widerspruch?
Nein, das ist kein Widerspruch, denn die Bilanzaktiven, sprich das Portfolio, wird auch mit Fremdkapital finanziert. Die Börsenkapitalisierung muss vielmehr mit den ausgewiesenen Eigenmitteln (Net Asset Value) von 2.7 Miliarden Franken verglichen werden. Die Börsenkapitalisierung entsprach Ende Juni den ausgewiesenen Eigenmitteln.
«Für uns ist es daher schwierig, interessante beziehungsweise wirtschaftlich sinnvolle Käufe zu tätigen, da unsere Akquisitionsstrategie auf Ertragssteigerung und nicht Grösse ausgerichtet ist.»
Der Aktienkurs ist seit 2009 kräftig geklettert, Presse und Analysten sind einhellig recht positiver Meinung über PSP. Warum sollte man die Aktien jetzt noch kaufen?
Die PSP-Aktie zeichnet sich durch ihre Wertbeständigkeit sowie der nachhaltigen attraktiven Gewinnausschüttung aus. Das sind die Hauptargumente für den Kauf der PSP-Aktie. Die Kurse sind seit 2009 vor allem dank besserer Ergebnisaussichten, die weitgehend eine positivere Beurteilung des Geschäftsmodells und des wirtschaftlichen Umfeldes widerspiegelten. Die Zukunftserwartungen können sich ohne Weiteres noch verbessern. Als Vertreter der Gesellschaft möchte ich allerdings keine Kaufempfehlungen abgeben, dies ist Aufgabe der Analysten.
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Welche Entwicklungen prägen derzeit den Schweizer Immobilienmarkt?
PSP Swiss Property ist ausschliesslich in Büro- und Geschäftsliegenschaften an guten Lagen investiert. Daher spreche ich hier nur von diesem Segment, das seitens Investoren nach wie vor stark nachgefragt wird. Angebotsseitig ist es so, dass in den Jahren 2011 bis 2014 zusätzliche Flächen auf den Markt kommen und den Wettbewerb verschärfen werden. Zudem besteht mehr und mehr eine erhöhte Differenzierung der Nutzernachfrage nach Qualität und Standort.
Wie gut lassen sich noch interessante Liegenschaften finden, beziehungsweise wie realistisch sind die Preisforderungen derzeit?
Wie gesagt, der Investitionsmarkt für gute Immobilien ist zurzeit ausgetrocknet. Für uns ist es daher schwierig, interessante beziehungsweise wirtschaftlich sinnvolle Käufe zu tätigen, da unsere Akquisitionsstrategie auf Ertragssteigerung und nicht Grösse ausgerichtet ist.
«Für uns ist der Zuwachs des Gewinnes pro Aktie massgebend, nicht jener des Immobilienbestandes.»
Sicher werden Sie das Portfolio weiter ausbauen. Können Sie sich vorstellen, dass ihr Immobilienportfolio einmal 10 Milliarden Franken wert sein wird?
Vorstellen kann man sich alles. Bei der jetzigen limitierten Bereitschaft der Immobilieninvestoren, Liegenschaften abzutreten, ist so eine Vorstellung jedoch nicht realistisch.
Nun wäre noch die Frage, ob der Zuwachs aus Bewertungsgewinnen oder aus tatsächlich existierenden Gebäuden bestehen wird? was meinen Sie?
Für uns ist der Zuwachs des Gewinnes pro Aktie massgebend, nicht jener des Immobilienbestandes. Der Zuwachs des Gewinnes dürfte hauptsächlich von weiteren Optimierungen beim bestehenden Portfolio stammen. Diese Optimierungen werden eine positive Auswirkung auf die Bewertung haben.
Die Fremdkapitalquote von PSP beträgt weniger als 40 Prozent, während sich Privatpersonen beim Immobilienkauf mit sogar mehr als 80 Prozent Fremdkapital verschulden. Welchen Verschuldungsgrad halten Sie einer Immobiliengesellschaft für angemessen?
Der Vergleich «PSP versus Privatperson» macht wenig Sinn. PSP Swiss Property ist seit der Gründung konservativ finanziert. Wir sind damit sehr gut gefahren, vor allem auch während den letzten Jahren, wo das Thema Sicherheit wieder stark ins Zentrum gerückt ist. Ich halte bis zu 50 Prozent für eine Immobiliengesellschaft als angemessen.
Was macht Ihnen bei der täglichen Arbeit am meisten Freude?
Unbürokratische, schnelle Entscheidungen, kompetente und motivierte Mitarbeiter. Dazu selbstverständlich auch regelmässige Erfolgsmeldungen auf der Vermietungsfront und bei den laufenden Entwicklungsarbeiten.
Der Gesprächspartner:
Dr. Luciano Gabriel, 1953, ist seit 2007 Delegierter des Verwaltungsrats und CEO von PSP Swiss Property. Zuvor war er 5 Jahre CFO des Unternehmens. Dr. Gabriel ist Mitglied des Executive Board der European Public Real Estate Association (EPRA) und des Verwaltungsrats der Orascom Development Holding Ltd.
Das Unternehmen:
PSP Swiss Property wurde 1999 gegründet und im März 2000 in einem Initial Public Offering (IPO) an der SIX Swiss Exchange kotiert. Heute hält PSP Swiss Property ein Immobilienportfolio von über 5 Mrd. Franken; der Börsenwert des Unternehmens liegt bei rund 3 Milliarden. PSP Swiss Property besitzt schweizweit 177 Büro- und Geschäftshäuser. Die Objekte befinden sich grösstenteils an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Dazu kommen 8 Areale mit Entwicklungsprojekten in Zürich, Wallisellen, Lugano, Wädenswil, Bern/Gurten, Rheinfelden und Zürich/Wollishofen. Der Wert des Immobilienportfolios ist seit dem IPO unter anderem durch Akquisitionen von Immobilienpaketen und Einzelobjekten von 1,1 auf über 5 Mrd. Franken gestiegen.
