Markus Graf, CEO Swiss Prime Site AG

Von Radovan Milanovic


Moneycab: Swiss Prime Site konnte den Reingewinn in 2007 von 101.0 Mio. Franken auf 198.9 Mio. Franken beinahe verdoppeln. Auch im laufenden Jahr erwarten Sie wegen der allgemein guten Vermietbarkeit hochwertiger Büro- und Dienstleistungsflächen höhere Erträge und eine Gewinnzunahme. Bleiben Sie trotz der Prognose des KOF nach einer «leichten Abkühlung» weiterhin so positiv?


Markus Graf: Ja, wir halten an unseren im März geäusserten Erwartungen fest. Die Büroflächenpreise in den Marktgebieten Zürich, Basel, Bern, Zug und Genf, in denen sich die meisten unserer Liegenschaften befinden, sind stabil oder leicht steigend. Zudem bestehen fast mit allen Mietern langjährige Mietverträge, so dass vorübergehende konjunkturelle Schwankungen kaum ins Gewicht fallen.

Der Leverage Fremd-/Eigenkapital bei einer Eigenkapitalquote von 35,7% und einem tiefen gewichteten Zinssatz von 3% hat sicher viel zum sehr guten Resultat beigetragen. Sind Sie für das leichte, aber stetige Ansteigen der Zinsen gewappnet?

Die mittlere Restlaufzeit unserer Finanzverbindlichkeiten beläuft sich auf 4,2 Jahre; dies bei einem durchschnittlich gewichteten Zinssatz von 3,0%. Die Konditionen unseres Fremdkapitals sind also sehr vorteilhaft. Die Eigenkapitalquote ist nur aufgrund der Tatsache, dass wir die Mitte 2007 erworbenen eigene Aktien gemäss IFRS beim Eigenkapital abziehen müssen, von rund 40% auf 35,7% zurückgegangen.

Wie abhängig sind Sie bei den gewerblichen Mietern in Bezug auf den Umsatz der Mieter?

Umsatz- oder erfolgsabhängige Mietertrags-Anteile machen lediglich rund 2% unserer totalen Mieteinnahmen aus.

Die Credit Suisse hält mit fünf Immobilienanlagegefässen indirekt 75,8% und Swiss Prime Site 24,2% des Shopping Centers Sihlcity in Zürich mit einem Investitionsvolumen von ca. 600 Mio. Franken. In Ihrem Geschäftsbericht erwähnen Sie, dass das neue Center einen wesentlichen Beitrag zum ausgezeichneten Ergebnis geleistet hat. Offensichtlich sind die Detailhändler mit ihren Umsätzen jedoch unzufrieden und die Modeketten konnten ihre Budgets nicht erreichen. Wie begegnen Sie diesen Problemen?

Sihlcity brachte Swiss Prime Site im letzten Jahr einen Einwertungsgewinn von 31,0 Mio. Franken und einen Mietertrag von 6,8 Mio. Franken. Der Beitrag zu unserem ausgezeichneten Ergebnis war also erheblich. Zu den Zahlen von Sihlcity: Der neue Stadtteil hat 2007 in den gut neun Monaten seit der Eröffnung im März einen Umsatz von 245 Mio. Franken erzielt und 4,2 Mio. Besucher registriert, was einem Tagesdurchschnitt von 18’000 Personen entspricht. Dies ist ein gutes Ergebnis.

Wenn einige Detailhändler in Sihlcity mit ihren Umsätzen noch nicht zufrieden sind, hat dies vor allem zwei Ursachen. Erstens versteht sich Sihlcity nicht nur als ein Einkaufszentrum sondern als ein Urban Entertainment Center, wo es zusätzlich zum Shopping auch Angebote für Gastronomie, Unterhaltung, Fitness, Wellness usw. gibt. An dieses für die Schweiz neuartige Konzept müssen sich alle erst gewöhnen. Zweitens sind längere, in der Regel bis dreijährige Anlaufzeiten bis zum Soll-Umsatz im Detailhandel normal. Wir rechnen jedenfalls fest damit, 2010 einen Umsatz von gegen 400 Mio. Franken erzielen zu können.

Ein weiteres grosses Projekt, welches demnächst ansteht, ist der Prime Tower sowie die Gebäude Cubus, Diagonal und Platform in Zürich mit einem Investitionsvolumen von rund 355 Mio. Franken und einer futuristischer Architektur, welche den ganzen Stadtteil prägen wird. Wie wird das neue Projekt finanziert und wie sehen die Besitzverhältnisse aus?

Das Maag-Areal und die darauf stehenden oder zu errichtenden Gebäude gehören im Alleineigentum der Swiss Prime Site. Die Investition von 355 Mio. Franken finanzieren wir zum einem aus den laufenden Nettomittelzuflüssen und zum anderen mit Fremdkapital. Der 126 Meter hohe Prime Tower hat eine Mietfläche von 39 500 m2, die sich auf 36 Etagen verteilen. Davon sind acht Geschosse bereits an die renommierte Wirtschaftsanwaltskanzlei Homburger AG vermietet. Mit zahlreichen Interessenten laufen Verhandlungen. Seitdem feststeht, dass der Prime Tower 2011 erstellt sein wird und bezogen werden kann, ist das Interesse enorm gestiegen.



«Zu den Zahlen von Sihlcity: Der neue Stadtteil hat 2007 in den gut neun Monaten seit der Eröffnung im März einen Umsatz von CHF 245 Mio. erzielt und 4.2 Mio. Besucher registriert, was einem Tagesdurchschnitt von 18’000 Personen entspricht.»


Per Ende 2007 meldeten Sie vor Baubeginn der Überbauung Maag-Areal in Zürich bereits einen Auslastungsgrad von 45%. Gehen Sie von einem weiteren starken Wachstum der Nachfrage nach gewerblichen Immobilen aus?

Ja, die Nachfrage nach Mietflächen in hochwertigen und modernen Objekten an erstklassigen Lagen wird je nach Wirtschaftsentwicklung zunehmen. Es ist möglich, dass längerfristig wieder volatile Phasen eintreten. Aber mittelfristig wird sich der Trend nach Spezialobjekten in Zürich fortsetzen. Die Investoren müssen aber etwas Besonderes bieten und versuchen, die Trends zu antizipieren. In Zürich-West ist es beispielsweise gelungen, ein Industriequartier ohne Perspektiven in einen hoch attraktiven, ausserordentlich dynamischen Stadtteil zu wandeln, welcher über eine ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Verkehr verfügt. Es wurden und werden Arbeitsplätze geschaffen, die wie im Prime Tower eine sehr hohe Wertschöpfung erbringen. Gleichzeitig stellt die bewusst vielfältige Nutzung mit Gewerbebetrieben, Kultur- und Gastronomieangeboten, Schulen und Wohnungen usw. sicher, dass das urbane Leben in Zürich-West belebt wird.


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Ein weiteres grosses Projekt in das Sie 100 Mio. Franken investiert haben, ist der Umbau und die Erweiterung der PostFinance-Arena in Bern. Können Sie das Projekt ausführen?

Wir investieren in die Totalsanierung der PostFinance-Arena und bauen ein neues Gebäude mit Büro- und Dienstleistungsflächen von rund 7’100 m2. Zum Umbauprogramm gehören eine völlig neue, futuristisch gestalteten Fassade, die Installation von 2’000 zusätzlichen Sitzplätzen sowie die Erstellung eines erweiterten VIP-Bereichs mit 21 Logen. Die Arbeiten an der Eishalle werden bis im September 2008 abgeschlossen.

Bis Ende Juli 2009 werden das neue Bürogebäude, das von der PostFinance langfristig gemietet wird, eine neue Trainingshalle, ein neues Ausseneisfeld mit Garderobengebäude sowie eine Parkgarage erstellt sein. Die ganze Anlage ist bereits zu 94% vermietet. Die Stadt Bern wird für den Spielbetrieb des SC Bern eine Mietzinsgarantie stellen. Wichtigste Nutzung der PostFinance-Arena bleibt die Austragung von Eishockey-Spielen und die Funktion als Heimstadion des SC Bern. An der Eishockey-WM 2009 wird die PostFinance-Arena zusammen mit Zürich-Kloten Hauptaustragungsort sein.

46% Ihrer Investitionen sind auf den Raum Zürich konzentriert. Werden Sie in Zukunft eine geografische Diversifikation Ihres Portefeuilles vornehmen oder sich weiterhin auf Zürich konzentrieren?

Zürich als grösster und hoch dynamischer Büro- und Verkaufsflächenmarkt wird auch in Zukunft mit Abstand das grösste Gewicht haben. Wir sind aber nicht auf einen bestimmten prozentualen Anteil fixiert. Mit Sicherheit halten wir an unserer Strategie fest, das Portfolio im Rahmen unserer Anlagekriterien optimal zu diversifizieren.

Bis vor kurzem, als die öffentlichen Haushalte Defizite, aufwiesen wurde das Thema sales-lease-back von Gebäuden der öffentlichen Hand diskutiert. Ein lohnendes Geschäft für Immobiliengesellschaften. Da beinahe alle öffentlichen Haushalte Überschüsse ausweisen, dürfte diese Geschäftsart in den Hintergrund geraten. Ist bei Swiss Prime Site das sales-and-lease-back ein Thema, halten Sie solche Objekte?


Ja, es ist ein Thema, wenn beide Seiten profitieren. Ein gutes Beispiel sind die 2001 erworbenen Swisscom-Liegenschaften in der Schweiz. Die zwölf Objekte gehörten zum sogenannten Office-Paket und hatten damals einen Wert von 650 Mio. Franken. Ein Grossteil dieser Liegenschaften wurde von der Swisscom für Eigenbedarf zurückgemietet. Auch die BernArena, heute PostFinance-Arena, wurde im Sale-and-lease-back erworben. Die Anlage bleibt das Heimstadion des SC Bern. Mieterin ist die BernArena Stadion AG,  welche mehrheitlich im Besitz der Stadt Bern ist. Auch die Bea Bern Expo AG behält ihr Domizil auf der Allmend.  Zur PostFinance-Arena gehört künftig auch ein Neubau mit 7’100 m2 Büro- und Dienstleistungsflächen, die grösstenteils von der Schweizerischen Post  gemietet werden.

Wie lautet die Strategie für den erwarteten nachhaltigen Erfolg von Swiss Prime Site für die Zukunft?

Swiss Prime Site hält an ihrem konsequent strengen Selektionsprozesses sowohl bei der Akquisition von Objekten als auch von Projekten fest. Wir kaufen nur Liegenschaften, die eine nachhaltig hohe Rendite abwerfen und idealerweise ein Wertsteigerungspotenzial aufweisen. Gleichzeitig veräussern wir Gebäude, die nicht mehr zu unserer Strategie passen. Swiss Prime Site und ihre Aktionäre sind mit dieser Picking-Strategie gut gefahren. 2007 betrug unsere Ertragsausfallrate nur gerade 4,9%, während in der Schweiz durchschnittlich 10% aller Büroflächen leer standen. Tendenziell wird die Bedeutung von Projekten zunehmen.



«Die Swiss Prime Site-Aktie 2007 zählt mit einer Barrendite von 5.9% einmal mehr zu den ausschüttungsstärksten Dividendenpapieren in der Schweiz, mit einer Prämie von ca. 13 % (NAV zum Börsenkurs)»


Im Vergleich zu den Aktien Ihrer Konkurrenz Intershop und Allreal haben die Papiere von Swiss Prime Site zwischen April 2007 und Januar 2008 trotz den erwarteten sehr guten Erfolgszahlen die schlechteste Performance ausgewiesen. Dabei fällt auf, dass die Aktien von Intershop im Jahresvergleich trotz der Börsenbaisse beinahe unverändert notieren. Wie erklären Sie sich diese Kursentwicklung?


Ich kenne keine nachvollziehbaren Gründe, die eine Benachteiligung unserer Papiere rechtfertigen würden. Bedenken Sie jedoch, dass die Swiss Prime Site-Aktie 2007 mit einer Barrendite von 5,9% einmal mehr zu den ausschüttungsstärksten Dividendenpapieren in der Schweiz zählt, mit einer Prämie von ca. 13 % (NAV zum Börsenkurs) sehen wir grosses Potenzial im Vergleich zu den erwähnten Gesellschaften. Der EPRA-Immobilienindex hat aufgrund der Subprime Krise in den USA automatisch nach unten gedrückt Im Übrigen hat der Aktienkurs in den letzten Monaten wieder kräftig zugelegt.

Obwohl Swiss Prime Site ein erstklassiges Unternehmen ist, mit Aktien als Dividendenperlen und einem aktionärsfreundlichem Verwaltungsrat, welcher steuerbefreite Nennwertzahlungen und eine hohe Ausschüttungsrate vorschlägt, wird die Aktie nur knapp über dem NAV gehandelt. Wie erklären Sie sich diesen Umstand?

Auch unsere Titel haben im Soge der allgemeinen Verunsicherung zusammen mit dem gesamten Immobiliensegment in der zweiten Hälfte 2007 gelitten. Der Börsenkurs lag Ende 2007 bei 57,50 Franken und exakt beim NAV. Zwischenzeitlich hat sich unsere Aktie markant erholt. Der Kurs bewegt sich zurzeit um die 65,00 Franken und rund 13% über dem NAV. Aus unserer Sicht ein nach wie vor interessanter Zeitpunkt um Einzusteigen oder dazu zu kaufen. An dieser Stelle nochmals erwähnt, die diesjährige Ausschüttung,  wiederum in der Form einer Nennwertreduktion,  von 3,40 Franken pro Aktie erfolgt am 27. Juni 2008.

Herr Graf, moneycab.com dankt Ihnen vielmals für diese Interview.






Der Gesprächspartner:
Markus Graf (geboren am 22. November 1949) ist seit 2000 Geschäftsführer der Swiss Prime Site. Seit 1995 ist er als Managing Director für das Real Estate Asset Management Switzerland von Credit Suisse tätig und zeichnet für den ausserordentlich erfolgreichen Ausbau des Geschäfts mit indirekten Immobilienanlagen auf über 20 Mrd. Franken Assets verantwortlich. Zuvor leitete Markus Graf das Immobiliengeschäft einer Kantonalbank im Mitteland.



Das Unternehmen:
Die Immobiliengesellschaft Swiss Prime Site AG  verfügt über ein Liegenschaftsportfolio von rund 3,7 Mrd. Franken. Dieses ist nach der Strategie des Immobilienpickings aufgebaut und umfasst erstklassige Geschäftsimmobilien an ausgewählten schweizerischen Wirtschaftsstandorten. Swiss Prime Site ist seit April 2000 an der SWX Swiss Exchange kotiert und weist eine Börsenkapitalisierung von rund 1,7 Mrd. Franken auf.

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