Von Andreas Schiendorfer, emagazine
Nach einer wechselvollen Geschichte wurde die 1835 gegründete Papierfabrik an der Sihl in Zürich Wiedikon vor 20 Jahren endgültig geschlossen. Wie würde es weitergehen? Das Totalunternehmen Karl Steiner AG entwickelte spektakuläre Überbauungspläne, doch niemand wollte das Investitionsrisiko auf sich nehmen – bis Steiner Anfang 2003 an Markus Graf, Head Real Estate Asset Management Switzerland bei der Credit Suise, herantrat. «620 Millionen Franken waren auch für uns eine ungewöhnlich grosse Summe. Doch wir waren vom Konzept überzeugt, und innert zweier Monate war das Projekt lanciert», blickt Graf zurück. «Wir haben es nie bereut. Am 22. März 2007 konnten wir nach einer dreieinhalbjährigen Bauzeit das grösste private Bauprojekt der Schweiz einweihen. Es ist ein neues Stadtzentrum entstanden, das auf einer Mietfläche von 100 000 Quadratmetern nicht weniger als 2300 neue Arbeitsplätze bietet und täglich 20 000 Besucher anzieht.»
Mieteinnahmen von 41 Millionen jährlich
Die jährlichen Mieteinnahmen von rund 41 Millionen Franken sichern den Investoren die angestrebte Rendite von 6,5 Prozent. Es handelt sich dabei um fünf verschiedene Immobilienanlagegefässe der Credit Suisse: die Immobilienfonds CS 1a Immo PK, CS REF Interswiss, CS REF Siat und CS REF Property Plus, die Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate Switzerland sowie die börsenkotierte Immobilien-Investmentgesellschaft Swiss Prime Site AG, für die die Credit Suisse im Mandatsverhältnis tätig ist.
Sihlcity – Auftakt zu einem neuen Stadteil Auf dem Areal der ehemaligen Papierfabrik an der Sihl ist auf rund 100 000 Quadratmetern Mietfläche ein neuer Stadtteil Zürichs entstanden mit einem Angebot von 13 Gastronomiebetrieben, rund 80 Geschäften, einem Multiplexkino, einer Disco, einem Kulturhaus sowie einem asiatischen Fitness- und Wellnesscenter. Zudem verfügt Sihlcity über ein Hotel mit 132 Zimmern, Dienstleistungsflächen und 16 Stadtwohnungen. Entstanden ist also ein abwechslungsreicher Mix, der den 20 000 täglich erwarteten Besucherinnen und Besuchern praktisch rund um die Uhr eine Vielzahl an Möglichkeiten bietet. Die zentrumsnahe Lage und die hohe Dichte der Zürcher Tram- und Buslinien sind ein grosser Vorteil des neuen Stadtteils. Neben der Sihltalbahn S4, der Tramlinie Nr. 13 und den Bussen der Linien 33 und 89 ist auch die Tramlinie Nr. 5 vorzeitig verlängert worden. Zudem hält auch der Nachtbus N12 in Sihlcity. Eröffnung: 22. März 2007 Investitionsvolumen: CHF 620 Mio Nutzfläche: rund 100 000 m2 Läden: ca. 80 Bauherrin/Investoren: Die Miteigentümergemeinschaft Sihlcity, Zürich, setzt sich zusammen aus der börsenkotierten Swiss Prime Site AG (Anteil 24.2%) und fünf Immobilienanlagegefässen, welche durch die Credit Suisse bewirtschaftet werden: Credit Suisse 1a Immo PK (Anteil 25.0%), CSA Real Estate Switzerland (Anteil 16.5%), Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (Anteil 12.9%), Credit Suisse Real Estate Fund Siat (Anteil 11.6%), Credit Suisse Real Estate Fund Property Plus (Anteil 9.8%) Parkplätze: 850 Anbindung an den öffentlichen Verkehr: Tram, Bus und S-Bahn Verkauf: ca. 41 000 m2 Dienstleistungsfläche: ca. 24 000 m2 Restaurants: 13 Wohnungen: 16 Vier-Sterne-Hotel: 132 Zimmer Kino: 9 Säle Diskothek Kulturhaus Fitness- und Wellnesscenter |
Der grösste private Bauherr des Landes
Längst hat sich das Real Estate Asset Management zum grössten – indirekten – Bauherrn der Schweiz entwickelt, der jährlich für 700 bis 800 Millionen Franken bauen lässt. Etwa so viel Geld befand sich 1996 insgesamt im Portfolio, als Markus Graf seine Aufgabe antrat. «Damals war es nicht einfach, Geld zu beschaffen. Die Immobilienkrise war noch nicht vergessen, und die Aktienmärkte versprachen weit höhere Renditen», führt Graf aus. «Heute ist es umgekehrt. Es ist fast leichter, Investitionskapital zu finden als Objekte und Projekte, die eine angemessene Rendite bringen. Viele Liegenschaften werden zu völlig überrissenen Preisen angeboten. Bei solchen Spekulationen machen wir nicht mit.» Untätig ist das schlanke Immobilienteam von 80 Mitarbeitenden in der Schweiz, das Ende 2006 ein Anlagevermögen von knapp 16,5 Milliarden Franken betreute, deswegen noch lange nicht. So hat man begonnen, eigene Bauprojekte zu entwickeln. Dies birgt zwar höhere Risiken, verspricht gleichzeitig aber auch grössere Renditen. Ein Beispiel hierfür ist der Prime Tower auf dem Maag-Areal in Zürich. Das 126 Meter hohe Gebäude, das Raum für gegen 2000 neue Arbeitsplätze bietet, ist ein Projekt der Swiss Prime Site AG.
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Erfolgreicher Schritt ins Ausland
Zudem wurde Ende 2004 für institutionelle Anleger ein Fonds gegründet, der ausschliesslich in ausländische Objekte investiert. Der CS REF International hat sich zum Ziel gesetzt, je ein Drittel in Nordamerika, Europa und Asien zu investieren. «Von der Schweiz aus kann man dies nicht mit der nötigen Seriosität durchführen. Deshalb haben wir – vorerst noch kleine – Büros in New York und Singapur eröffnet und von dort aus mittlerweile 15 Liegenschaften mit einem heutigen Investitionsvolumenvon über einer Milliarde Schweizer Franken gekauft, vor allem in Kanada.» Anfang 2007 gelang es in einem Joint Venture, die 284 Millionen Franken teure Liegenschaft 78 Shenton Way zu kaufen und damit auch in Singapur Fuss zu fassen. Mit dem Schritt über die Landesgrenzen hinaus eröffnen sich ganz neue Perspektiven. So erstaunt es nicht, dass bereits eine weitere Kapitalerhöhung des CS REF International ins Auge gefasst wird.
Vermehrt auch ausländische Investoren
Darauf basierend sollen – unter der Leitung von Mario Seris, Global Head Real Estate Asset Management – im Ausland selbst weitere Immobiliengefässe geschaffen werden. Bereits jetzt besitzt die Credit Suisse Asset Management in Deutschland (CS EUROREAL) und in England Immobilienfonds mit einem Kapital von total rund 10 Milliarden Franken.
PK Novartis vertraut der Credit Suisse
2002 hat die Pensionskasse von Novartis ihr eigenes Immobilienportefeuille in der Höhe von rund 1,1 Milliarden Franken dem Real Estate Asset Management der Credit Suisse zur Sekuritisierung in diverse Immobiliengefässe übertragen und fährt ausgesprochen gut damit. Erzielte sie früher mit 25 Angestellten eine relativ tiefe Rendite, so erwirtschaftet sie heute ohne eigenen Aufwand eine um drei Prozent höhere Rendite.
Stärkung der Schweizer Randregionen
In der Folge wurde die Anlagegruppe CSA RES Dynamic geschaffen, die primär in Immobilien investiert, die sich in peripheren Regionen befinden und/oder ein höheres wirtschaftliches Alter aufweisen, sowie in kleinere Immobilien. Angesprochen werden sollen primär Pensionskassen, die ihr Immobilienvermögen durch eine Sekuritisierung auf eine neue, professionelle Basis stellen möchten. «Das Problem mancher Pensionskasse ist, dass sich ihre Immobilien meist nur in einer einzigen Region befinden», erklärt Markus Graf. «Wir können die nötige geografische Diversifizierung und mit unserem Know-how auch eine bessere Rendite erreichen. Dass wir gleichzeitig einen Beitrag zur Entwicklung von Randregionen leisten können, bereitet uns natürlich zusätzliche Genugtuung.»
Immer mehr private Investoren
Wer nun meint, es würden einzig institutionelle Anleger, insbesondere Pensionskassen, in Immobilienfonds anlegen, irrt sich gewaltig. Zwar stellen diese nach wie vor das hauptsächliche Kapital zur Verfügung, aber man zählt bereits nicht weniger als 35 000 Privatkunden und institutionelle Kunden. «Auch für die vielen Privatkunden muss natürlich die Rendite stimmen», führt Graf aus. «Für viele besitzt die Beteiligung an einer Immobilie zusätzlich eine emotionale Komponente. Die Leute wollen wissen, wie ihr Geld investiert wird, und sie identifizieren sich mit dem entsprechenden Immobilienfonds und den Immobiliengesellschaften.» Die Zahl solcher Investoren wird in Zukunft zweifellos noch zunehmen. Deshalb ist Markus Graf auch vom Erfolg seiner neusten Idee überzeugt.
Living plus – die neuste Fondsidee
Geplant ist nämlich der Fonds «Living plus», mit dem Ziel, den Markt für Seniorenwohnraum zu bearbeiten, bestehende Nutzungs- und Servicekonzepte (= Wohnen mit Services, Seniorenheime und -residenzen) weiterzuentwickeln und in Wohntrends der Zukunft zu investieren. Zudem ist denkbar, dass man private Alters- und Pflegeheime übernimmt, um dort anstehende grosse Investitionen zu ermöglichen und sie auf die Ansprüche der künftigen Nutzer ausrichtet.
(emagazine/mc/hfu)
Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise vom EMAGAZINE der Credit Suisse zu Verfügung gestellt |
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Die indirekten Immobilienanlagen
Immobilienprodukte für private und institutionelle Anleger:
– Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss – der Geschäftsimmobilienfonds Lancierung: 1954 | Gesamtvermögen: CHF 1379.79 Mio.
– Credit Suisse Real Estate Fund Siat – der Wohnimmobilienfonds Lancierung: 1956 | Gesamtvermögen: CHF 1882.85 Mio.
Immobilienprodukte für institutionelle Anleger:
– Credit Suisse Real Estate Fund International – der Fonds mit internationalen Immobilien-Investments | Lancierung: 2005 | Gesamtvermögen: CHF 1310.94 Mio.
– Credit Suisse Real Estate Fund Property Plus – der Immobilienfonds mit Investments in Bauprojekte | Lancierung: 2004 | Gesamtvermögen: CHF 604.56 Mio.
Immobilienprodukte für Schweizer Pensionskassen:
– Credit Suisse 1a Immo PK – der Immobilienfonds für registrierte, steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie | Lancierung: 1999 | Gesamtvermögen: CHF 3100.46 Mio.
– Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate Switzerland – die Immobiliengruppe der CSA | Lancierung: 2002 | Gesamtvermögen: CHF 3341.05 Mio.
– Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate Switzerland Dynamic – die neue Immobiliengruppe mit Investments in B-Liegenschaften mit attraktivem Rendite- und Entwicklungspotenzial Lancierung: 2006 | Gesamtvermögen: CHF 75.16 Mio.
Immobilienmandat der Credit Suisse:
– Swiss Prime Site AG – die erste spezialisierte Immobilien-Investmentgesellschaft der Schweiz mit erstklassigen Geschäftsimmobilien | Lancierung (IPO): 2000 Gesamtvermögen: CHF 3484.81 Mio.
Alle Gesamtvermögen per 31. 12. 06
