Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property. (Foto: PSP)
Zug – Das Immobilienunternehmen PSP Swiss Property hat im ersten Halbjahr 2015 den Liegenschaftsertrag gegenüber dem Vorjahr zwar knapp gehalten, bei der Profitabilität aber einen deutlichen Rückschlag erlitten. Letzeres kommt aber nicht unerwartet, wurde im Vorjahr doch ein relativ hoher Verkaufserfolg erzielt nach einer «Nullrunde» im Berichtszeitraum. Die Zielvorgabe für das Betriebsergebnis EBITDA für das Gesamtjahr wird leicht erhöht, womit nur noch ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr von etwa 3% zu erwarten ist. Die PSP-Aktien zeigen sich unauffällig.
Der Liegenschaftsertrag ging im ersten Semester um 1,1% auf 136,9 Mio CHF zurück – sanierungsbedingt, wie PSP am Dienstag mitteilte. Der gesamte Betriebsertrag kam mit 151,6 Mio um 4,4% unter dem Vorjahreswert zu liegen. Dies ist im Wesentlichen der «Nullrunde» bei den Wohnungsverkäufen zuzuschreiben nach einem Erfolg im Vorjahreszeitraum von fast 5 Mio CHF.
Höherer Erfolg durch Neubewertung
Positiv schlug hingegen ein im Vergleich zum Vorjahr deutlich höherer Erfolg zu Buche, der aus der turnusmässigen Neubewertung des 161 Immobilien umfassenden Portfolios resultiert. Dieser wiederum wird neben den im Berichtszeitraum getätigten Renovationen auf einen tieferen Diskontierungssatz zurückgeführt. Demgegenüber legte der Betriebsaufwand um 0,8% auf 25,7 Mio CHF zu.
Der Betriebsgewinn auf Stufe EBITDA kam unter Ausklammerung der Liegenschaftserfolge bei 114,0 Mio CHF und damit 6,6% unter dem Vorjahreswert zu liegen. Die entsprechende Marge ging auf 82,3% zurück von 83,0%. Der Reingewinn schrumpfte gar um 10% auf 78,7 Mio. Mit den vorgelegten Zahlen hat PSP die Erwartungen der Analysten gut getroffen, beim EBITDA sogar leicht darüber abgeschnitten. PSP selbst sieht das Ergebnis im Rahmen der Erwartungen.
Tieferer Leerstand
Der Wert des Anlageportfolios nahm seit Jahresbeginn um 0,6% auf 6,12 Mrd CHF am Bilanzstichtag ab und erzielte eine stabile Nettorendite von 3,9%. Der durchschnittliche Zinssatz auf dem Fremdkapital lag bei 1,64%. Die Leerstandsquote kam am Stichtag bei 8,9% zu liegen nach 10,0% per Ende 2014. Von den im Jahr 2015 auslaufenden Mietverträgen im Volumen von 26,5 Mio CHF seien bis Ende Juni 84% erneuert bzw. verlängert worden.
Insgesamt zeigt man sich bezüglich Neu- bzw. Weitervermietungen zufrieden. Bei den im ersten Halbjahr 2015 neu abgeschlossenen Mietverträgen und bei den Anschlussmietverträgen sei im Durchschnitt das bisherige Mietpreisniveau gehalten worden, wie es heisst.
Mit einer Eigenkapitalquote von 55,9% sieht sich PSP weiterhin solide finanziert. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich den Angaben zufolge auf aktuell 590 Mio CHF, und bis 2019 würden keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig, heisst es.
Guidance leicht erhöht
Die Guidance für das Gesamtjahr wird leicht angehoben. Neu rechnet die Konzernleitung mit einem EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von 230 Mio CHF. Bislang galten 225 Mio als Zielgrösse. Im Vorjahr wurden 238 Mio CHF ausgewiesen. Zudem wird ein geringerer Leerstand erwartet. So lautet der Ausblick neu auf «unter» 10% nach zuvor «rund» 10%.
Auch gibt PSP ein Update über die erwartete Zinsbelastung, die aus der Einführung der Negativzinsen durch die SNB im Januar resultiert. Denn dadurch erhöhen sich die Kosten zur Zinsabsicherung. Dieses Kuriosum erklärt sich damit, dass PSP bei den sogenannten Swap-Geschäften – dabei handelt es sich um einen Austausch von Zahlungsströmen, in diesem Fall um Zinskosten – neben einem fixen Zinssatz nun auch den variablen und negativen Zinssatz (Libor) an die Vertragspartei «zahlen» muss.
Im ersten Halbjahr sei daraus eine zusätzliche Zinsbelastung von 1,5 Mio CHF entstanden, so PSP. Für das Gesamtjahr wird ein Betrag von rund 3 bis 4 Mio CHF in Aussicht gestellt. Zuvor war man von etwa 8 Mio CHF ausgegangen. Von dieser Problematik sind zahlreiche Unternehmen betroffen. (awp/mc/pg)
