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Zürich – Die Preise für Wohnimmobilien klettern unermüdlich weiter und erreichen jahrein, jahraus neue Höchststände. Der nunmehr seit 15 Jahren anhaltende Aufwärtstrend hinterlässt aber auf dem Immobilienmarkt zunehmend seine Spuren. So baut sich in den stark wachsenden Wirtschaftszentren des Landes sowohl bei Eigenheimen als auch bei Mehrfamilienhäusern ein zunehmendes Korrekturpotenzial auf, wie die UBS in ihrem Real Estate Focus schreibt.
Ein Preisrückgang ist im aktuellen Umfeld, das durch andauernd tiefe Zinsen geprägt ist, vorerst aber kaum in Sichtweite. Entsprechend rechnet UBS CIO Wealth Management Research auch 2013 mit einem weiteren Preisanstieg von schweizweit durchschnittlich 3,0 Prozent bei Eigentumswohnungen und von 2,5 Prozent bei Einfamilienhäusern.
Immobilienboom soll gedämpft werden
Mit dem Boom auf dem Immobilienmarkt steigt auch der Druck auf Gesetzgeber und Aufsichtsbehörden, den Markt stärker zu regulieren. So wurden 2012 neue Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen erlassen. Auch in der breiten Bevölkerung lösten die vielen Bauvorhaben in den Tourismusgebieten ein Unbehagen aus, das in der Annahme der Zweitwohnungsinitiative gipfelte. Deren Umsetzung fordert Behörden und Gerichte heraus und wird Immobilieneigentümer noch über Jahre verunsichern. Weiter ist der Abstimmungskampf zur Revision des Raumplanungsgesetzes (Volksabstimmung März 2013) lanciert. Zwar sind Eingriffe in die Eigentumsrechte immer stark umstritten, doch das neue Gesetz wird gemäss UBS CIO Wealth Management Research nur geringe Auswirkungen auf Boden- und Immobilienpreise haben.
Ungebremste Flächenausdehnung bei Geschäftsimmobilien
Die attraktiven Finanzierungsbedingungen machen sich auch auf dem Markt für Geschäftsimmobilien durch immer höhere Preise bemerkbar. Allerdings dürften die hohen Kapitalgewinne der letzten Jahre der Vergangenheit angehören. Das Überangebot bei Büroflächen wird 2013 das dominierende Thema sein. Projektpromotoren werden sich in Zürich, Bern und insbesondere in Basel auf eine anspruchsvollere Flächenvermarktung einstellen müssen.
Bei Einkaufszentren droht eine ähnliche Entwicklung, falls alle geplanten Projekte verwirklicht werden. 2012 erforderte der Wettbewerb mit dem benachbarten Ausland Preiskonzessionen und die Detailhandelsumsätze verzeichneten den stärksten Einbruch seit 20 Jahren. Im laufenden Jahr dürfte die Abwärtsbewegung der Detailhandelsumsätze gestoppt und unter anderem durch die steigende Gesamtnachfrage aufgrund der Immigration ertragsmässig kompensiert werden.
Feuerwerk bei Immobilienaktien und –fonds vorbei
Bei börsennotierten Immobilien dürfte das Jahr 2013 relativ unspektakulär verlaufen. Da die Zinsen kaum noch weiter fallen können, nimmt die Chance für Kapitalgewinne stark ab. Das Augenmerk wird auf der Erhöhung der Mieteinnahmen liegen. Damit werden sich Immobilienaktien kaum besser als der Aktiengesamtmarkt entwickeln. Bei Immobilienfonds kommt die im historischen Kontext sehr hohe Bewertung hinzu. Trotz weiterhin robuster Dividendenrendite bieten sich Gewinnmitnahmen an. (UBS/mc/pg)
