UBS-Büroimmobilien-Index leicht verbessert

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(Foto: xy - Fotolia.com)

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Zürich – Der UBS Swiss Office Space Investment Index steht aktuell bei -0,74. Bei Direktinvestitionen in Büroflächen ist damit weiterhin erhöhte Vorsicht geboten. Der Index hat sich aber gegenüber dem Vorjahr leicht verbessert, wie dem UBS Büroimmobilienindex zu entnehmen ist. Denn bei einem anhaltend hohen Wirtschaftswachstum von über 2 Prozent und etwas zurückhaltender Projektierung von neuen Büroflächen dürfte sich der Angebotsüberhang bis 2016 nicht weiter verschärfen. Dennoch muss in den nächsten Jahren noch mit leicht fallenden Mieten gerechnet werden.

Direktinvestitionen in Büroflächen haben sich relativ zu alternativen Immobilienanlagen nochmals verteuert. So liegen die Dividendenrenditen der Immobilienaktien bei 4,4 Prozent und der stabileren Immobilienfonds bei 3 Prozent und damit über den aktuellen Anfangsrenditen von Büroflächen an Toplagen von unter 3 Prozent. Diese Konstellation ist im historischen Vergleich sehr ungewöhnlich und deutet auf eine Überbewertung von Direktinvestitionen hin. Zudem wird mittelfristig die erwartete graduelle Normalisierung der langfristigen Zinsen zusätzlichen Druck auf die aktuellen Bewertungen ausüben.

Büroflächennachfrage abhängig von Zuwanderung
Die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative sorgt für erhöhte Unsicherheit. Falls die Umsetzung der Initiative zu Spannungen mit der EU und einem Rückgang der Einwanderung führt, dürfte die Büroflächennachfrage schwächer ausfallen und sich der Angebotsüberhang akzentuieren. Aufgrund des sich verschärfenden Wettbewerbs unter den Anbietern dürften dann vor allem die Preise von Büroliegenschaften an B- und C-Lagen verstärkt unter Druck geraten. Sollten Investoren deshalb höhere Risikoprämien für Büroflächen fordern, dürfte dies bereits im laufenden Jahr Preiskorrekturen auslösen.

Büromarkt Zürich besser als sein Ruf
Eine restriktive Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative würde Basel-Stadt und Genf aufgrund deren grosser Abhängigkeit von Grenzgängern am stärksten treffen. In einer regionalen Perspektive erwarten wir aber auch ohne eine Abnahme der Einwanderung in den vier grössten Städten eher rückläufige Mieten. Zürich bleibt trotz des absolut grössten Flächenwachstums das attraktivste Pflaster für Büromarktinvestitionen. In Basel und Bern ist zu bezweifeln, dass die Nachfrage den Bauboom der letzten Jahre kompensieren kann. In Genf droht zwar nur noch eine moderate Verschlechterung der Angebotssituation, aber angesichts bereits hoher Leerstandsquoten sind die Aussichten auf Mietwachstum weiterhin schlecht. (UBS/mc/pg)

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