Umzugsquote innerhalb der Schweiz rückläufig

Umzug
(Foto: mahony - Fotolia.com)

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Zürich – Von Juli 2013 bis Juni 2014 sind 601’052 Personen respektive 374’390 Haushalte innerhalb der Schweiz umgezogen. Damit hat die Zahl der umgezogenen Personen im Vergleich zur Situation vor drei Jahren um 16 Prozent, die der umgezogenen Haushalte um 12 Prozent abgenommen. Hinter diesem Trend dürfte die Schere zwischen den Bestandes- und Angebotsmieten stehen.

Während die Umzüge innerhalb der Schweiz rückläufig sind, ist nach Angaben des Bundesamtes für Migration im gleichen Zeitraum die Zahl der aus dem Ausland zugezogenen Personen um 11 Prozent auf circa 150‘000 Personen oder circa 67‘000 Haushalte angestiegen. Gleichzeitig nimmt die Zahl der leer stehenden Wohnungen leicht zu: Die vor wenigen Tagen vom Bundesamt für Statistik veröffentlichte Leerwohnungsziffer liegt erstmals seit 2007 wieder über 1%. Das Wohnungsangebot bleibt jedoch gerade in den Städten weiterhin knapp.

Kanton Zürich weiterhin Spitzenreiter
Betrachtet man die Umzugsquote (Wohnungswechsel im Verhältnis zum Wohnungsbestand), lassen sich die einzelnen Kantone hinsichtlich ihrer Umzugshäufigkeit vergleichen. Der Kanton Zürich liegt mit einer Umzugsquote von 12,4 Prozent (2011: 14,6 Prozent) unverändert an der Spitze, gefolgt von den Kantonen Zug, Basel Stadt und Freiburg. Die Quote der Zuzüger aus dem Ausland blieb im Kanton Zürich konstant. Mit seiner wirtschaftlichen Bedeutung ist er das grösste Einfallstor für Zuwanderer: Insgesamt sind sogar deutlich mehr Haushalte aus dem Ausland in den Kanton Zürich zugezogen als aus anderen Kantonen der Schweiz. Diese Tendenz hat sich in den letzten Jahren noch akzentuiert.

Kaum Zuzüge aus anderen Kantonen im Tessin und Genf
Besonders selten waren Zuzüge aus anderen Kantonen im letzten Jahr im Tessin und in Genf. Während im Tessin die Sprachbarriere am stärksten wirkt, ist die Ursache in Genf beim angespannten Mietmarkt zu vermuten. Die in Genf ansässigen internationalen Firmen und Organisationen führen zu einem starken Zuzug aus dem Ausland.

Sesshafte Innerrhoder und Bündner
Appenzell Innerrhoden und Graubünden haben mit 6,8 Prozent insgesamt die geringste Umzugsquote. Dabei weist Appenzell Innerrhoden gar einen deutlich überdurchschnittlichen Anteil von Zuzügern aus anderen Kantonen auf. Innerhalb des Kantons gibt es jedoch verhältnismässig wenige Umzüge. Graubünden liegt bei allen drei Komponenten der Umzugsquote deutlich unter dem Schweizer Mittel.

Abnehmende Umzugsbereitschaft
Das bedeutendste Umzugsmotiv bei Umzügen innerhalb der Schweiz ist die Verbesserung der Wohnsituation im nahen Umfeld. So finden 80 Prozent der Umzüge innerhalb desselben Kantons statt, 30 Prozent gar innerhalb desselben Postleitzahlgebietes. Besonders hoch ist die Fluktuation – trotz des deutlich unterdurchschnittlichen Leerstandes – in den Städten.

Mieter zeigen allgemein eine höhere Umzugsbereitschaft als Eigentümer. Einerseits ist die Kündigung eines Mietverhältnisses weniger aufwändig als der Verkauf von Wohneigentum. Andererseits brauchen Haushalte manchmal aufgrund von Veränderungen in der persönlichen oder beruflichen Situation – zum Beispiel am neuen Arbeitsort – schnell eine neue Wohnung. Sie sind dann häufig bereit, zunächst eine dem Anforderungsprofil weniger entsprechende Mietwohnung zu beziehen, was früher oder später einen weiteren Umzug zur Folge hat. Dies gilt insbesondere für die sehr stark auf die Städte fokussierten Zuwanderer aus dem Ausland. In den Kantonen mit der höchsten Wohneigentumsquote (Wallis, Jura, Appenzell Innerrhoden, Glarus) wurde daher im Vergleich zu den vom Mietmarkt geprägten städtischen Kantonen schon immer tendenziell weniger umgezogen.

Der recht deutliche Rückgang der Umzüge innerhalb der ganzen Schweiz deutet aber darauf hin, dass inzwischen auch im Mietsegment der Anreiz, beziehungsweise die Bereitschaft zum Wohnungswechsel abgenommen hat. Ein wesentlicher Grund dürfte im Auseinanderklaffen der Bestandes- und Angebotsmieten liegen (siehe Box).

Die Schere zwischen Bestandes- und Angebotsmieten
Als Basis für Mietzinsanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen gilt seit 2008 ein schweizweit einheitlicher Referenzzinssatz. Dieser wird auf Grundlage der vergebenen Hypotheken berechnet. Er nimmt daher bei allgemein sinkenden Zinsen ab. Nach gegenwärtiger Regelung werden die Wohnungsmieten um knapp 3 Prozent gesenkt, wenn der Referenzzins um 0,25 Prozent zurückgeht (respektive bei einem Anstieg erhöht). Diesem Senkungsanspruch kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung und eine jährliche Kostenpauschale von meist 0,5 Prozent gegenrechnen. Am Ausgangspunkt des letzten homegate.ch-Umzugsreports lag der Referenzzinssatz noch bei 3 Prozent. Er ist seitdem auf aktuell 2 Prozent gesunken. Wer seither nicht die Wohnung gewechselt und sein Recht geltend gemacht hat, zahlt heute unter Berücksichtigung der Kostenpauschale 9 Prozent weniger Miete als noch Mitte 2010. Die Angebotsmieten (Neu- und Wiedervermietungen) hingegen sind im gleichen Zeitraum schweizweit um 9 Prozent gestiegen, wie der monatlich publizierte homegate.ch-Angebotsmietindex zeigt. Wer in eine gleichwertige Wohnung an vergleichbarer Lage umzieht, muss somit etwa 20 Prozent mehr Miete bezahlen. Je weiter die Schere zwischen Bestandes- und Angebotsmieten auseinanderklafft, desto stärker sind die Mieter an ihre bestehende Wohnung gebunden.

Der homegate.ch-Umzugsreport
Der Umzugsreport von homegate.ch wird periodisch vom Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank auf Basis der bei der Schweizerischen Post eingegangenen Nachsendeaufträge erstellt. Hinzu kommen aktuelle Daten zur Migration aus dem Ausland in die Schweiz. Der Report erlaubt ein zuverlässiges Bild der aktuellen Dynamik im Schweizer Wohnungsmarkt, zeigt kantonale Unterschiede auf und analysiert mögliche Gründe für die aktuellen Trends.

Das verzerrte Bild der Leerwohnungsstatistik
Die vom Bundesamt für Statistik veröffentlichte Leerwohnungsstatistik wird gemeinhin als Indikator für die Verfügbarkeit von Wohnraum interpretiert, stellt jedoch in vielen Regionen kein aussagekräftiges Mass dar. Die Verfügbarkeit von Wohnraum hängt stark von der Geschwindigkeit ab, mit der leer stehende Wohnungen vom Markt absorbiert werden bzw. wieder vermietet oder verkauft werden. Die amtliche Statistik registriert zudem nur die Zustände am Erhebungstag selbst, und lässt die ‚unter der Hand‘ weggehenden Wohnungen ausser Acht. All dies wäre für aussagekräftige Vergleiche zwischen Kantonen oder Gemeinden zu berücksichtigen.

Weitere Informationen zum Umzugsreport finden sie unter www.homegate.ch/kaufen/schritte-zum-eigenheim/marktanalyse/markttrends/umzugsreport-2014. (homegate.ch/mc/ps)

Über die Homegate AG
Die Homegate AG wurde 2001 gegründet und hat sich seither zum führenden Online-Unternehmen im Schweizer Immobilienmarkt entwickelt. homegate.ch ist mit monatlich 5.7 Millionen Zugriffen, 1.45 Millionen Besuchern und laufend über 76‘000 qualitativ hochstehenden Inseraten die Nummer 1 unter den Schweizer Immobilienportalen. Das Unternehmen beschäftigt in Zürich rund 50 Experten in den Themenbereichen Immobilienvermarktung, Immobilienfinanzierung und Wohnungssuche. Zusammen mit der Zürcher Kantonalbank bietet die Homegate AG eine selbständig verwaltbare Online-Hypothek für die ganze Schweiz an.

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