Der Wegfall des Eigenmietwerts: Wie wirkt sich die Änderung auf Wohneigentümer aus?
Obernburg – Seit dem 28. September 2025 ist es beschlossene Sache: Der Eigenmietwert auf Wohnimmobilien fällt zukünftig weg. Das beschloss das Schweizer Stimmvolk mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen. Zwar wird die Reform frühestens im Jahr 2028 in Kraft treten. Allerdings wollen viele Wohneigentümer bereits jetzt wissen, welche positiven und negativen Änderungen sich für sie ergeben können.
Was ist überhaupt unter dem Eigenmietwert zu verstehen?
Bislang galt in der Schweiz eine klare Regelung: Wer Wohneigentum besitzt und dieses selbst bewohnt, muss das Einkommen aus der Liegenschaft versteuern. Hierbei handelt es sich um den Eigenmietwert. Er entspricht den Einnahmen, die Wohneigentümer erzielen würden, würden sie die selbstbewohnte Immobilie vermieten.
Das mag zunächst ungerecht klingen. Jedoch bringt diese Steuerregelung auch mehrere Vorzüge. So können Besitzer von Wohneigentum Schuldzinsen sowie Umweltschutz- und Energiesparmassnahmen noch von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Gleiches gilt für die sogenannten werterhaltenden Liegenschaftskosten.
Allerdings liegt die Betonung auf dem Wörtchen „noch“. Denn entfällt der Eigenmietwert, fallen auch diese Möglichkeiten weg, um Steuern zu sparen.
Kein Eigenmietwert bedeutet weniger Steuerabzüge
Wird eine hohe Steuerzahlung fällig, erfüllt diese Aussicht wohl die meisten Betroffenen zumindest mit einem leichten Unbehagen. Schliesslich zahlt niemand gern Steuern. Bisher galten jedoch für Eigentümer von Immobilien zahlreiche Abzugsmöglichkeiten, die die Steuerlast senken konnten.
Mit dem zukünftigen Wegfall des Eigenmietwerts verschwinden jedoch auch viele dieser möglichen Steuerabzüge. Zwar bleibt den Kantonen noch bis frühestens 2028 Zeit, um die Gesetze entsprechend anzupassen. Allerdings ergibt es für Wohneigentümer Sinn, sich bereits jetzt mit den möglichen Folgen für die eigene Brieftasche auseinanderzusetzen.
Warum die Steuererklärung zukünftig einfacher wird
Zentrale steuerliche Abzugsmöglichkeiten werden ab 2028 ebenso wie der Eigenmietwert Geschichte sein. So dürfen Besitzer eines Eigenheims künftig keine Unterhaltskosten mehr steuerlich geltend machen. Das gilt etwa für die Ausgaben für Reparaturen. Auch Hypotheken sowie Renovationen und energetische Sanierungen lassen sich dann nicht mehr von der Steuer abziehen.
Durch diese Reform vereinfacht sich voraussichtlich die Steuererklärung. Jedoch kann sie sich nachteilig auf die Steuerlast des einzelnen auswirken.
Sinnvoll kann es für Immobilieneigentümer daher sein, sich über alternative Steuersparmöglichkeiten auf Wohneigentum zu informieren. Eine Möglichkeit: das Restnutzungsdauergutachten. Hauptsächlich kann es sich für in die Jahre gekommene und dadurch sanierungsbedürftige Immobilien lohnen.
Was bedeutet der Wegfall des Eigenmietwerts für Wohneigentümer?
Die Aussicht, zukünftig auf Steuerabzüge verzichten zu müssen, dürfte nur den wenigsten Eigentümern einer Immobilie gefallen. Da der Eigenmietwert jedoch noch mehrere Jahre bestehen bleibt, können eben diese Abzüge noch genutzt werden. So kann es sinnvoll sein, anstehende werterhaltende Renovationen noch vor dem Jahr 2028 in die Tat umzusetzen. Dazu gehören etwa Maler-, Schreiner- und Gipserarbeiten. Auch sanitäre Neuerungen lassen sich bis dahin noch steuerlich geltend machen.
Achtung: Auch nach dem Wegfall des Eigenmietwerts sollten notwendige Renovationen oder Reparaturen nicht vernachlässigt werden. Schliesslich stellen sie den langfristigen Werterhalt einer Immobilie sicher.
Wer profitiert von der kommenden Reform?
Der Wegfall des Eigenmietwerts und damit auch der Steuerabzüge ist für Eigentümer älterer und renovierungsbedürftiger Immobilien ein Ärgernis. Wer jedoch Wohneigentum ohne nennenswerten Renovierungsbedarf besitzt, kann sich über diese Entwicklung freuen. Da schliesslich der Eigenmietwert nicht mehr in der Steuererklärung angegeben werden muss, sinken das Einkommen und dadurch die Steuerlast.
Insbesondere für schuldenfreie Haushalte bedeutet der wegfallende Eigenmietwert eine positive Veränderung. Denn für sie fallen keine oder nur geringe Abzüge weg. Eine voraussichtliche Steuerersparnis durch weniger angegebenes Einkommen bleibt. Zusätzlich kann die Reform vornehmlich Rentner mit weitgehend abbezahltem Wohneigentum entlasten.
Für wen ist der fehlende Eigenmietwert ein Nachteil?
Die Zahl der Wohneigentümer liegt in der Schweiz unterhalb des europäischen Durchschnitts. Nur rund ein Drittel der Bevölkerung lebt in einer eigenen Immobilie oder einer Eigentumswohnung.
Allerdings möchten 40 Prozent der Schweizer und Schweizerinnen einmal Wohneigentum erwerben. Das ergab eine Umfrage der Universität Luzern im Jahr 2024. Um dieses Ziel zu erreichen, müsste jedoch ein Grossteil der Befragten eine Hypothek aufnehmen. Für jene, die Hypothekarzinsen zu zahlen haben, wird der Wegfall des Eigenmietwerts ein besonders harter Schlag. Insbesondere dann, wenn die Hypothek hoch ist. Schliesslich verlieren sie den Schuldzinsabzug und müssen dadurch höhere Steuerzahlungen befürchten.
Achtung: Durch wegfallende Steuerabzüge sinkt für viele Wohneigentümer auch der Anreiz für Investitionen. Die finanzielle Attraktivität von energetischen Optimierungen und Sanierungen geht drastisch zurück. Warum es sich dennoch lohnt, in diese Neuerungen zu investieren, sollte im Einzelfall beleuchtet werden.
Lohnt es sich dennoch, ein Haus zu kaufen?
Nach dem beschlossenen Wegfall des Eigenmietwerts fragen sich viele Schweizer und Schweizerinnen, ob sich ein Hauskauf überhaupt noch für sie lohnt. Diese Frage lässt sich meist mit einem „Ja“ beantworten.
Denn für Ersterwerbende wird es eine Übergangsregelung geben. Kaufen sie erstmals eine Immobilie, in der sie selbst wohnen wollen, können sie einen begrenzten Teil der Schuldzinsen steuerlich geltend machen – und das für die kommenden zehn Jahre.
Im ersten Jahr nach dem Kauf des Eigenheims profitieren verheiratete Paare von einem Steuerabzug von bis zu 10.000 Schweizer Franken. Einzelpersonen können eine Steuereinsparung in Höhe von bis zu 5.000 Franken nutzen. Wichtig zu wissen: In den Folgejahren reduziert sich der steuerlich abziehbare Betrag um jährlich zehn Prozent.
Die Übergangsregelung soll es vor allem der jüngeren Generation erleichtern, sich Wohneigentum anzuschaffen. Denn insbesondere für sie ist es in vielen Fällen schwer bis fast unmöglich, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. (lk/mc/hfu)
