Lars Egger, CEO Espace Real Estate, im Interview

von Robert Jakob

Moneycab.com: Herr Egger, ehemaliges Drahtwerke-Biel-Areal, ehemaliges Puma-Areal … man hat das Gefühl, einstige Industriezonen sind Ihr neues Betongold?

Lars Egger: Der Eindruck kommt nicht von ungefähr, das hat auch mit unserer Gründungsgeschichte zu tun und liegt in der DNA von Espace. Espace ist aus einer Gründungsfusion hervorgegangen, in deren Rahmen unter anderem ehemalige Industrieareale in Biel ins Unternehmen überführt wurden. Diese Standorte haben wir über die letzten 25 Jahre schrittweise transformiert, das Quartier «Visavie» auf dem Areal der ehemaligen Drahtwerke ist dafür ein prägendes Beispiel.

Gleichzeitig ist es ausdrücklich keine Strategie von Espace, Industriezonen «um ihrer selbst willen» zu sammeln. Aber im bestehenden Portfolio gibt es weitere gewerblich, beziehungsweise industriell geprägte Standorte und Landreserven, bei denen grundsätzlich Entwicklungsschritte möglich sind. In unserer Landbank sind entsprechende Weiterentwicklungen vorgesehen; beispielhaft ist der Ausbau eines Industrieareals in Safenwil oder Luterbach auf eine gemischte Nutzung ausgerichtet.

Ausgezahlt hat sich die Spezialisierung auf das Mittelland am Jurasüdfuss und die konsequente Ausrichtung auf Wohnimmobilien. Wie wird sich der Sonderfall in Bern-Liebefeld weiterentwickeln?

Von einem «Sonderfall» zu sprechen, greift zu kurz. Die Agglomeration Bern gehört seit Jahren zu unseren definierten Zielmärkten. Gerade Liebefeld passt damit sehr gut zu unserer Strategie, in Agglomeration Kerngemeinden mit sehr guten Mikrolagen zu investieren.

Ich meinte mit Sonderfall vor allem, dass es sich um eine regelrechte Totalsanierung handelt…

Beim Projekt Liebefeld, Kohlenweg 12, handelt es sich um eine etablierte Bestandsliegenschaft (78 Wohnungen), die zentral gelegen und verkehrlich gut erschlossen ist. Die Sanierung verfolgen wir aus mehreren Gründen: Sie ist ein zentraler Hebel unserer Nachhaltigkeitsstrategie insbesondere dort, wo „Sanierung statt Neubau“ graue Energie reduziert und gleichzeitig Energieeffizienz und Dekarbonisierung vorangebracht werden können. Gleichzeitig ist es Teil unseres Anspruchs, bezahlbare und lebenswerte Wohnräume im Zielgebiet zu sichern und weiterzuentwickeln.

Dass dieser Weg funktioniert, haben wir bereits in der Praxis gezeigt: In Zuchwil wurden am Amselweg/Lerchenweg 73 modernisierte Wohnungen vollvermietet – diese Erfahrung aus einer umfassenden Sanierung nehmen wir in Liebefeld mit. Damit verbinden wir ökologische Wirkung mit stabilen, operativ erwirtschafteten Erträgen.

Espace Real Estates Portfoliowert kratzt an der Milliardengrenze. Die dürfte wohl 2027 fallen?

Ja, die Milliardengrenze werden wir voraussichtlich im 2027/2028 überschreiten. Für uns ist der Portfoliowert jedoch keine relevante Zielgrösse. Viel entscheidender sind für uns die Ertrags- und Aufwandskennzahlen. So erzielen wir beispielsweise im Vergleich zu anderen Immobiliengesellschaften auf einem tieferen Portfoliowert einen höheren operativen EBIT. Entsprechend steuern wir das Unternehmen über operativen Cashflow, Leerstand und Kostenquote, nicht über Bewertungsmeilensteine.

«Die Milliardengrenze werden wir voraussichtlich im 2027/2028 überschreiten.»

Die gesamthaft sehr tiefe Leerstandsquote stieg im kommerziellen Bereich leicht von 3,78 auf 4,45 Prozent. Worauf war das zurückzuführen?

Die Marktentwicklung bestätigt unsere Ausrichtung insgesamt. Im Wohnsegment ist der Leerstand im Geschäftsjahr 2025 weiter gesunken und lag per Ende Jahr bei rund 1,3 % (Vorjahr 1,5 %), was die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum unterstreicht. Bei den Gewerbeflächen ist die Nachfrage selektiver, weshalb wir diese gezielt bewirtschaften und dort halten, wo sie einen stabilisierenden Beitrag leisten. In der Kombination aus sehr stabilem Wohnen und bewusst gesteuerten Gewerbeflächen liegt die Stärke und Resilienz unseres Portfolios. Im Gewerbebereich setzen wir dazu gezielt auf aktives Key-Account-Management und klare Service-Standards, um Leerstände strukturiert abzubauen und die Ertragsbasis zu stabilisieren.

«In der Kombination aus sehr stabilem Wohnen und bewusst gesteuerten Gewerbeflächen liegt die Stärke und Resilienz unseres Portfolios.»

Ein Schwerpunkt wird von Espace Real Estate auf Ärztehäuser und medizinische Einrichtungen gelegt, unter anderem wurde mit der Kofmehl AG ein ganzes Ärztehaus übernommen. Was macht diesen Bereich so interessant?

Medizinische Nutzungen vereinen mehrere Qualitäten: Sie sind konjunkturunabhängig, langfristig ausgerichtet und weisen in der Regel sehr stabile Mietverhältnisse auf. Gleichzeitig besteht in vielen Regionen ein realer Bedarf an zeitgemässen, gut erreichbaren medizinischen Infrastrukturen. Für uns ist das kein kurzfristiger Trend, sondern ein gezielt eingesetztes, ergänzendes Segment, das die Mieterträge aus dem Gewerbebereich stabilisiert, unser Wohnportfolio sinnvoll ergänzt und insgesamt zur Verlässlichkeit und Resilienz der Ertragsbasis beiträgt.

Auf dem Areal der ehemaligen Drahtwerke in Biel wurden rund 80 Millionen Franken investiert, um ein lebendiges Quartier zu schaffen, das Wohnen, Arbeiten und Begegnung vereint. Wie hoch ist bei so einem Projekt der Headcount an Gebäude- und Landschaftsplanern?

Solche Arealentwicklungen sind hochgradig interdisziplinär. Über die gesamte Projektlaufzeit arbeiten Dutzende Fachpersonen zusammen: Architekten, Landschaftsarchitekten, Verkehrs , Umwelt und Fachplaner sowie Spezialisten für Nachhaltigkeit und Bauphysik. Uns war es über die gesamte Planungszeit wichtig, die beteiligten Planer frühzeitig mitzunehmen und eng einzubinden. Ergänzend setzen wir, je nach Projekt, vermehrt auf GU/TU-Modelle (Generalunternehmer, Totalunternehmer, A.d.R.) und standardisierte Steuerung, um Risiken zu übertragen und Termin- sowie Kostensicherheit zu erhöhen. Dadurch entstehen effizientere Abläufe, eine höhere Skalierbarkeit und ein kontinuierlicher Wissenstransfer, der sich direkt in der Qualität des Projekts niederschlägt. Die Zusammenarbeit mit langjährigen Partnern ist dabei kein Zufall, sondern Ausdruck unserer Philosophie, langfristig tragfähige und nachhaltige Werte zu schaffen.

Das etwas ausserhalb Ihres geographischen Zielkreises gelegene Projekt in Beringen bei Schaffhausen befindet sich auf der Zielgeraden des Baubewilligungsverfahren. Kann der Bau jetzt beginnen?

Beim Projekt «Sunnehof» in Beringen handelt es sich um eine Parzelle im Dorfkern. Gerade solche zentralen Lagen eignen sich für eine sinnvolle Innenverdichtung und genau dort entsteht naturgemäss auch am ehesten Widerstand im unmittelbaren Umfeld. Das Projekt mit 36 Wohnungen befindet sich weiterhin im Baubewilligungsverfahren respektive in der anschliessenden rechtlichen Klärung; der Baustart ist wie kommuniziert, nach Rechtskraft der Bewilligung für 2026 vorgesehen.

Gleichzeitig beobachten wir, dass Einsprachen heute sehr häufig geworden sind – manchmal fast schon reflexartig. Das verlängert Verfahren und verzögert dringend benötigten Wohnraum, weshalb wir weiterhin eine geordnete, wenn möglich einvernehmliche Bereinigung der offenen Punkte anstreben. Gerade deshalb investieren wir in frühes Stakeholdermanagement und transparente Kommunikation, um Verfahren planbarer zu machen und Verzögerungen konsequent zu reduzieren.

«Gleichzeitig beobachten wir, dass Einsprachen heute sehr häufig geworden sind – manchmal fast schon reflexartig.»

Wieweit unterscheidet sich der Markt in Schaffhausen von Ihrem Heimmarkt?

Der Markt in Schaffhausen unterscheidet sich weniger stark von unserem Heimmarkt, als es auf den ersten Blick scheinen mag. Auch hier liegt der Standort zwischen wirtschaftlich relevanten Zentren, die teilweise grenzüberschreitend wirken – ähnlich wie im Mittelland mit verschiedenen Kantonen entlang des Jurasüdfusses. Entsprechend unterscheiden sich die Marktmechanismen kaum. Zudem sind wir seit Jahren in diesem Markt aktiv und kennen sowohl die Nachfrage- als auch die Angebotsseite sehr gut.

Ein weiterer Schritt zur klaren Positionierung von Espace war in Subingen die Beurkundung des Verkaufs eines Industrie- und Gewerbeareals im Umfang von rund 61’000 Quadratmetern. Was ist geplant?

Der Verkauf des Areals ist im Kontext unserer laufenden Portfoliosteuerung zu sehen. Ziel ist es, den Wohnanteil im Portfolio schrittweise weiter zu erhöhen, da Wohnnutzungen derzeit besonders stabile Nachfrage aufweisen. Gleichzeitig behalten gewerbliche Nutzungen weiterhin ihre Bedeutung, da sie zur Diversifikation beitragen und die Ertragsbasis insgesamt resilienter machen. In diesem Sinn verfolgen wir eine ausgewogene Weiterentwicklung des Portfolios. Mit solchen Verkäufen betreiben wir gezieltes Capital Recycling, um Kapital in wachstums- und cashflowstarke Wohnprojekte im Kerngebiet zu reinvestieren.

Können Sie schon weitere Details zur Kapitalerhöhung unter Wahrung der Bezugsrechte der bestehenden Aktionärinnen und Aktionäre mitteilen?

Wir werden die relevanten Details zu gegebener Zeit kommunizieren. Da die Kapitalerhöhung erst in der zweiten Jahreshälfte vorgesehen ist, und sich bis dahin auf den Finanz- und Investorenmärkte noch einiges ändern kann, sind heute noch keine gesicherten Aussagen zu den relevanten Parametern wie etwa Ausgabepreis oder Bezugsverhältnis möglich.

Die Kapitaleinlagereserven von 28,63 Franken lassen noch eine Weile aktionärsfreundliche steuerfreie Dividendenzahlungen zu. Was wird in fünf Jahren geschehen?

Mit der im laufenden Jahr vorgesehenen Kapitalerhöhung werden wir auch die Kapitaleinlagereserven entsprechend alimentieren. Somit werden unsere privaten Aktionäre in der Schweiz über den Zeithorizont von fünf Jahren hinaus von einer steuerfreien Dividende profitieren können.