Hypo-Referenzzinssatz bleibt auf historischem Tief
Bern – Mieterinnen und Mieter in der Schweiz müssen vorerst keine höheren Wohnkosten wegen des hypothekarischen Referenzzinssatzes befürchten. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat den für die Mietpreisentwicklung wichtigen Zinssatz am Dienstag unverändert bei 1,25 Prozent belassen.
Damit verharrt der Referenzzinssatz auf seinem historischen Tiefststand. Auf 1,25 Prozent war er im September 2025 gesunken. Zuvor hatte er bei 1,5 Prozent gelegen.
Konkret blieb der für den Referenzzinssatz massgebende Durchschnittszinssatz per Ende Juni unverändert bei 1,31 Prozent. Da der Referenzzinssatz kaufmännisch auf Viertelprozentpunkte gerundet wird, bleibt er ab dem 2. September bei 1,25 Prozent. Erst wenn der Durchschnittszinssatz auf unter 1,13 Prozent sinkt oder auf über 1,37 Prozent steigt, ändert sich auch der Referenzzinssatz.
Aus dem aktuellen Entscheid ergibt sich damit kein neuer Senkungs- oder Erhöhungsanspruch. Beruht der Mietzins allerdings noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent oder höher, besteht grundsätzlich weiterhin ein Anspruch auf eine Senkung.
Für Mieterinnen und Mieter hat eine Änderung des Referenzzinssatzes unmittelbare Bedeutung: Bei einem Anstieg um 0,25 Prozentpunkte könnten Vermieter den Mietzins grundsätzlich um 3 Prozent erhöhen. Bei einer Senkung um 0,25 Prozentpunkte bestünde umgekehrt grundsätzlich die Möglichkeit, eine Mietzinsreduktion von 2,9 Prozent einzufordern.
Tiefer geht es kaum mehr
Der Entscheid des BWO war so erwartet worden. Eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes – und damit zusätzlicher Abwärtsdruck auf die Wohnungsmieten – galt unter Ökonomen als sehr unwahrscheinlich. Dafür müsste der massgebliche Durchschnittszinssatz aller im Inland ausstehenden Hypotheken auf unter 1,13 Prozent sinken.
Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile hält einen solchen Rückgang bei unveränderten Bedingungen theoretisch frühestens Mitte 2030 für möglich. Bis dahin dürfte sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) allerdings von ihrer Nullzinspolitik verabschiedet und die Leitzinsen bereits wieder angehoben haben.
Fabian Waltert von der UBS verwies im Vorfeld des BWO-Entscheids zudem darauf, dass der dafür notwendige Durchschnittszinssatz selbst während der Negativzinsphase von 2015 bis 2022 nie erreicht wurde. Auch Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research der ZKB, sah in der aktuellen Zinssituation kaum Spielraum nach unten.
Lange Seitwärtsbewegung erwartet
Damit richtet sich der Blick zunehmend darauf, wann der Referenzzinssatz wieder steigen könnte. Entscheidend dafür dürfte vor allem die weitere Zinspolitik der SNB sein.
Im Basisszenario der von der Nachrichtenagentur AWP befragten Ökonomen dürfte ein Anstieg noch einige Zeit auf sich warten lassen. Die UBS erwartet einen Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1,5 Prozent erst Ende 2027, die ZKB sogar erst Ende 2028.
Nach Berechnungen von Hasenmaile wären für einen höheren Referenzzinssatz zwei Leitzinserhöhungen durch die SNB notwendig. Er hält einen Anstieg daher ab der zweiten Hälfte 2028 für möglich.
Risiken bleiben
Diese Prognosen stehen allerdings unter dem Vorbehalt, dass sich das wirtschaftliche Umfeld nicht wesentlich verändert. Eine weitere Eskalation des Konflikts im Mittleren Osten und ein erneuter Anstieg der Energiepreise könnten die Inflationserwartungen erhöhen und damit frühere Zinserhöhungen der SNB wahrscheinlicher machen.
In einem solchen Szenario könnte der Referenzzinssatz laut UBS bereits ab Mitte 2027 auf 1,5 Prozent steigen. Die ZKB hält einen früheren Anstieg ebenfalls für möglich, falls die SNB die Leitzinsen früher und stärker anhebt als erwartet. Auch ein weltweiter KI-Produktivitätsschub mit einer kräftigen Konjunkturerholung könnte laut Hasenmaile zu einer früheren Zinswende und damit letztlich zu höheren Mieten führen. (awp/mc/ps)
