Immobilien kaufen ohne Eigenkapital? Anleitung für den strategischen Vermögensaufbau

Von Tobias Bräunig, Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe

Nach einer Durststrecke zieht die Immobilienkonjunktur in Deutschland wieder an – und mit ihr die Preise für Neu- und Bestandsbauten. In vielen Regionen des Landes bieten sich derzeit attraktive Einstiegschancen für Kapitalanleger. Doch gerade Erstkäufern fehlt häufig das Eigenkapital. Richtig gemacht, geht der Immobilienkauf aber auch ohne – Gastautor Tobias Bräunig rechnet vor.

40 von 400 Regionen in Deutschland bieten momentan sehr gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand – zeigt eine Anfang Juni veröffentlichten Studie „Postbank Wohnatlas 2025“. Diese Regionen versprechen laut den Analysten bis 2035 reale Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr und bieten im Verhältnis zur Miete ein noch moderates Kaufpreisniveau. Die gute Nachricht also vorweg: Immobilien waren und sind eine zuverlässige Assetklasse für den privaten Investor.

Warum sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen – gerade jetzt
Die Ergebnisse zeigen zweierlei: Einerseits sind die Immobilienpreise trotz der jüngsten Korrektur nach wie vor hoch. Andererseits bleibt die Immobilie – insbesondere in ausgewählten Lagen – das langfristig attraktivste Instrument für die Altersvorsorge.

Immobilien als Antwort auf zentrale finanzielle Herausforderungen
Hinzukommt: Immobilien bieten gerade für Privatinvestoren eine attraktive Antwort auf zentrale finanzielle Herausforderungen – vor allem im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Denn Aktien oder Kryptowährungen bringen zwar Renditechancen, sind aber auch mit hohen Risiken verbunden. Ihre starke Volatilität, begrenzte steuerliche Vorteile und die fehlende Möglichkeit, gezielt Fremdkapital als Hebel einzusetzen, machen sie für viele Anleger weniger planbar und kalkulierbar.

Noch schlechter schneiden klassische Finanzprodukte wie Lebensversicherungen oder Bausparverträge ab. Sie galten lange als sichere Säulen der Altersvorsorge, liefern heute jedoch oft nicht mehr die nötige Rendite, um Versorgungslücken zuverlässig zu schliessen. Gerade junge Menschen stehen daher zunehmend vor der Herausforderung, ihre Rentenlücke aktiv und frühzeitig zu schliessen – und mit klassischen Produkten gelingt das kaum noch.

Immobilien – oft als „Betongold“ bezeichnet – bieten hier entscheidende Vorteile: Sie ermöglichen nicht nur den gezielten Aufbau eines passiven Einkommens, sondern lassen sich auch steuerlich optimieren und langfristig planen. Dank des Hebeleffekts durch Fremdkapital können Investoren ihr Eigenkapital effizient einsetzen und für weitere Investments verfügbar halten. Gleichzeitig profitieren sie von Steuervorteilen, wie der Abschreibung (AfA) und stabilen Mieteinnahmen. Wer heute in Immobilien investiert, hat damit die Chance, sowohl steuerliche Belastungen in Einkommensvorteile zu verwandeln als auch langfristig Vermögen aufzubauen – bonitätsschonend, wachstumsorientiert und zukunftssicher.

Wie gelingt also der Einstieg – auch ohne den Einsatz von Eigenkapital?
Nur wie geht es dann in die Umsetzung? Zunächst: beim Immobilienkauf müssen nicht nur die Fundamentaldaten von Objekt und Standort passen, sondern auch die finanzielle Situation auf Käuferseite. Und gerade private Einsteiger in den Markt verlässt hier allzu oft der Mut. Doch „zu wenig Eigenkapital“ sollte nicht der Grund sein, seine realen Träume zu schnell ad acta zu legen. Was andere geschafft haben – zwei Drittel aller Vermieterinnen und Vermieter in Deutschland sind Privatpersonen – ist wiederholbar. Der Einstieg in den Immobilienmarkt ist trotz der jahrelangen Preisrallye mit zuletzt wieder gesunkenen Preisen weiter möglich – und heute sogar einfacher, als viele denken.

Ganz ohne Voraussetzungen geht es nicht. Wer ohne Eigenkapital investieren will, sollte über ein sicheres Nettoeinkommen ab 2.500 Euro, eine Bonität im fünfstelligen Bereich und eine positive Schufa-Note verfügen – dies dient als Grundlage in Verhandlungen mit Banken.

Wer das mitbringt, kann Vorteile nutzen, die einen Immobilienkauf auch ohne eingesetztes Eigenkapital ermöglichen. Dazu gehören das Verkäuferdarlehen, die Übernahme der Kaufnebenkosten durch den Verkäufer sowie Steuervorteile, um die Abzüge beim eigenen Bruttoeinkommen zu minimieren. Das Ziel dahinter ist es, die eigene Bonität zu schonen, damit diese nicht im Kredit gebunden ist, sondern für weitere Investitionen oder als Sicherheit weiter zur Verfügung steht.

Sind diese Grundvoraussetzungen erfüllt, gibt es mehrere Strategien, wie der Immobilienkauf auch ohne (nennenswertes) Eigenkapital realisierbar ist:

• Kaufnebenkosten durch den Verkäufer tragen lassen: Wird vertraglich geregelt, dass Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren vom Verkäufer übernommen werden, bleibt das eigene Kapital unangetastet.
• Verkäuferdarlehen nutzen: Der Verkäufer stellt den Eigenkapitalanteil als Darlehen zur Verfügung – und ermöglicht damit eine 100%-Finanzierung durch die Bank.
• Rollierendes Eigenkapital: Ein Teilbetrag (z. B. 20%) wird auf einem verpfändeten Konto hinterlegt. Sobald die Mieteinnahmen diesen Betrag refinanzieren, wird das Kapital wieder freigegeben – und kann für das nächste Objekt eingesetzt werden.

Diese Strategien schonen die Bonität und lassen Raum für weiteres Wachstum – statt Kapital zu binden, bleibt es verfügbar, z. B. für Modernisierungen oder energetische Sanierungen, die wiederum Mieterhöhungen rechtfertigen und steuerlich geltend gemacht werden können.

Das Objekt muss sich rechnen – nicht gefallen
Trotz aller Finanzierungsmöglichkeiten gilt: Der wirtschaftliche Nutzen eines Objekts muss im Mittelpunkt stehen. Emotionen dürfen keine Rolle spielen. Entscheidend sind Lage, Vermietbarkeit, Gebäudezustand, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und ein präziser Finanzierungsplan.

Besonders lohnenswert: Städte im Speckgürtel grosser Metropolen wie Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart oder auch Regionen entlang der Rheinschiene. Von kurzfristigen Hype-Standorten ist hingegen eher abzuraten. Abhängigkeiten gegenüber einzelnen Wirtschaftsbranchen aber auch wackelige Planungen von Grossprojekten sind Warnsignale. Man denke an Intel in Magdeburg oder Tesla in Grünheide,

Der richtige Zeitpunkt zum Investieren? Jetzt.
Die Quadratmeterpreise dürften in den kommenden Jahren weiter steigen – durch sinkenden Neubau, wachsende Nachfrage und demografische Effekte. Wer zu lange zögert, kauft teurer. Und verliert dadurch Rendite. Der Kauf ohne Eigenkapital ist kein risikofreies, aber ein kalkulierbares Modell – wenn man es richtig angeht.

Fazit: Nicht das Eigenkapital entscheidet, sondern die Strategie
Viele glauben, Eigenkapital sei für das Investieren in Immobilien zwingend nötig. Das stimmt nicht. Manche Banken bevorzugen es – ja. Aber mit der richtigen Vorbereitung und Strukturierung lassen sich Immobilien auch ohne eigenes Kapital erwerben. Die Voraussetzung: ein systematischer Ansatz, ein solides Einkommen – und professionelle Begleitung.

Zum Autor
Tobias Bräunig ist Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe. Seit der Gründung im Jahr 2018 verzeichnet das Unternehmen bis heute mehr als 400 Kunden, über 400 verkaufte Immobilien und mehr als 100 Millionen Euro Transaktionsvolumen. Der Immobilien-Unternehmer und frühere Thaibox-Weltmeister macht sich mit der von ihm gegründeten Immobilien-Community dafür stark, dass die Immobilie ein wichtiger Altersvorsorge-Baustein für möglichst viele Menschen in Deutschland wird.