Newhome: Mieten steigen weiter – allerdings mit erheblichen regionalen Unterschieden
Zürich – Die Rental Home Market Price Analysis des Immobilienportals newhome und des Swiss Real Estate Instituts untersucht die Entwicklung von Wohnungsmieten in der Schweiz: Die Angebotsmieten sind in der Berichtsperiode vom 1. Juli 2024 bis Ende Juni 2025 gegenüber der Vorperiode im Durchschnitt um 2.4 % gestiegen. Der Anstieg liegt damit deutlich über der Inflation von 1.1 %. In den sechs untersuchten Regionen ist der Anstieg in der tiefpreisigen Ostschweiz und in der deutlich teureren Zentralschweiz mit jeweils 2.9 % am stärksten. Am schwächsten war die Entwicklung in der Region Tessin mit fallenden Mieten von minus 5.6 %. Überraschend: In der teuersten Region Zürich sind die Mieten mit einem Plus von 2.1 % unter dem Schweizer Durchschnitt angestiegen.
Das Tessin zeigt deutlich, dass die oft monierten massiven Mietanstiege nicht ein gesamtschweizerisches Problem sind, sondern nur in einzelnen Gemeinden und Ballungsgebieten bestehen. In der Region Tessin sind die Mieten im Schnitt zur Vorperiode um 5.6 % gesunken. Dies zeigt die Rental Home Market Price Analysis (ReMPA) 2024/2025 des Swiss Real Estate Institutes im Auftrag von newhome, basierend auf mehr als 320’000 ausgeschriebenen Mietwohnungen pro Periode auf den führenden Immobilienplattformen der Schweiz. Trotz des moderaten Preisanstiegs bleibt die Region Zürich mit durchschnittlichen Angebotsnettomieten von CHF 2’418.- die teuerste Region. Die günstigsten Wohnungen in der Deutschschweiz gibt es für durchschnittlich CHF 1’464.- beziehungsweise CHF 1’467.- netto im Espace Mittelland respektiv in der Ostschweiz.
Die Leerwohnungsquote hat sich seit ihrem Höchststand im Jahr 2020 in der gesamten Schweiz sowie in allen untersuchten Regionen deutlich reduziert und liegt 2024 auf einem Rekordtief von 1.08 %. Mit 0.56 % liegt die Leerstandsquote in der teuersten Region Zürich schweizweit am tiefsten. In der günstigsten Region Espace Mittelland ist sie mit einer Quote von 1.79 % am höchsten. Dies bekräftigt die Hypothese, dass Wohnungsknappheit die Mieten in die Höhe treibt. Möchte eine Region, Gemeinde oder Stadt niedrigere Mieten, sollte die Leerwohnungsziffer erhöht werden. Dies geschieht, indem mehr Wohnungen gebaut werden, als es die Nachfrage verlangt.
Spannend ist auch der regionale Unterschied zwischen durchschnittlichen Markt- und Bestandesnettomieten: Im Espace Mittelland beträgt dieser CHF 152.- pro Monat und Wohnung gegenüber der Region Zürich, wo die Differenz mit knapp CHF 700.- pro Monat und Wohnung fast 4-mal höher liegt. Vor allem die unterschiedlich starken Mietpreissteigerungen über die letzten Jahre sind die Treiber für die starken Unterschiede. Als Datenbasis für die Bestandesnettomieten dienen die vom Bundesamt für Statistik zuletzt erfassten Zahlen aus dem Jahr 2023.
Die ReMPA-Analyse beruht nicht auf Vertragsmieten, sondern überwiegend auf sogenannten Angebotsmieten von Mietwohnungsinseraten auf Schweizer Immobilienportalen. In einer früheren Studie mit 16’000 Mietwohnungen konnten belegt werden, dass bei 91% der Wohnungen die Ausgeschriebene Mieten auf Internetportalen auch den späteren Vertragsmieten entspricht oder nur sehr kleine Abweichungen aufweisen.
«Die ReMPA verdeutlicht, wie vielschichtig und regional unterschiedlich sich der Schweizer Immobilienmarkt präsentiert. Während in der Region Zürich die Neumieten im Schnitt fast CHF 700.- über den Bestandesmieten liegen, sind die Unterschiede in entspannteren Regionen wie der Ostschweiz oder dem Espace Mittelland wesentlich geringer. Gleichzeitig sind die durchschnittlichen Mieten dort um fast CHF 1’000.- oder knapp 40% tiefer. Für Wohnungssuchende kann das spannende Möglichkeiten eröffnen, denn viele dieser Regionen sind, dank guter Anbindung an den ÖV, nur eine kurze Pendeldistanz von den teureren Regionen entfernt.» Dr. Roman Timm, CEO von newhome.ch AG
Zürich bleibt die teuerste Region; die Ostschweiz und Zentralschweiz verzeichnen den stärksten Mietanstieg
Bei den durchschnittlichen Angebotsnettomieten zeigt sich im aktuellen Berichtsjahr ein regional differenziertes Bild. Am stärksten stiegen die Mieten in der Ostschweiz (+2.9 %) und in der Zentralschweiz (+2.9 %), gefolgt von Zürich (+2.1 %), dem Espace Mittelland (+2.0 %) und der Nordwestschweiz (+1.0 %). Obschon klar unter dem Schweizer Durchschnitt von 2.4% bleibt Zürich mit durchschnittlich CHF 2’418.- pro Wohnung klar die teuerste Region der Schweiz. Einen Sonderfall stellt das Tessin dar, wo die Angebotsmieten um 5.6 % zurückgingen. Auch sind die regionalen Märkte in ihren Angebotsvolumina sehr unterschiedlich. In der grösseren Region Zürich wurden knapp 50’000 Wohnungen ausgeschrieben und in dieser Studie analysiert. Auf der anderen Seite der Skala stehen die Regionen Tessin und Zentralschweiz mit je rund 20’000 Wohnungsinseraten.
Der Vergleich von durchschnittlichen Angebotsnetto- und Bestandesnettomieten macht die Anspannung im Deutschschweizer Mietmarkt deutlich. In allen Regionen liegen die Angebotsmieten für neue Mietverträge spürbar über den Bestandesmieten laufender Mietverhältnisse. Besonders ausgeprägt ist die Differenz in Zürich, wo die Angebotsmieten fast CHF 700.- höher liegen, was eine markante monatliche Mehrbelastung für Neumieterinnen und Neumieter bedeutet. Studien zeigen, dass vor allem die tiefe Leerstandsquote für einen starken Mietanstieg bei Wiedervermietungen oder bei Erstvermietungen verantwortlich ist.
Auch in der Zentralschweiz (+20 %) und im Tessin (+31 %) sind die Abstände beträchtlich. In der Ostschweiz, im Espace Mittelland und in der Nordwestschweiz beträgt die Differenz immerhin noch 11 bis 13 %. Schweizweit ergibt sich damit ein Aufschlag von durchschnittlich rund 17 %.
Entsprechend bewegen sich die durchschnittlichen Bestandesmieten im Untersuchungszeitraum in der Ostschweiz, der Nordwestschweiz und im Espace Mittelland in einem vergleichsweise moderaten Preisband zwischen CHF 1’274.- und CHF 1’452.-. Diese Regionen weisen damit eine deutlich geringere Mietbelastung auf als die Spitzenregion Zürich mit einer durchschnittlichen Bestandesmiete von CHF 1’722.-.
Teuerste Wohnlagen in Zürcher Gemeinden – ausserhalb der Zentren wird es schnell günstiger
Auffallend im Segment der Hochpreisgemeinden ist die klare Dominanz der Region Zürich, wo Gemeinden wie Rüschlikon und Kilchberg (ZH) mit medianen Angebotsnettomieten von knapp CHF 4’000.- Spitzenmieten aufweisen. Ergänzt wird dieses Feld durch Oberägeri (ZG, Region Zentralschweiz), das ebenfalls im obersten Preissegment liegt. Am anderen Ende des Spektrums liegen vor allem Gemeinden im Berner Jura, wo die Nettomieten für eine durchschnittliche Wohnung mit CHF 900.- knapp 80 % tiefer liegen.
In den regionalen Detailberichten der Studie ist ersichtlich, dass die Mieten ausserhalb der Ballungsgebiete markant tiefer sind: Eine durchschnittliche Wohnung in Hinwil, einer Gemeinde in der Region Zürich, die rund 30 S-Bahn Minuten von der Stadt Zürich entfernt liegt und mit einem 15-Minuten-S-Bahn-Takt erschlossen ist, kostet im Durchschnitt CHF 1’590.-. Dieser Wert liegt nur gut CHF 100.- über der durchschnittlichen Miete der günstigsten Schweizer Regionen, dem Espace Mittelland (CHF 1’464.-). Die Mieten in Hinwil kosten somit nur gut die Hälfte, verglichen mit den exklusiven Gemeinden Rüschlikon oder Kilchberg an der Stadtgrenze zur Stadt Zürich. Dies macht deutlich, dass hohe Mieten kein schweizweites Problem sind, sondern lediglich einzelne Regionen oder Gemeinden betreffen, denen oft, dank dem guten S-Bahn-Netz, ausgewichen werden kann.
Sinkende Leerwohnungsquote seit 2020
Die Leerwohnungsquote in der Schweiz is seit ihrem Höchststand 2020 (1.72 %) kontinuierlich zurückgegangen und beträgt 2024 nur noch 1.08 %. Damit ist der Anteil leerstehender Wohnungen innerhalb weniger Jahre auf ein Rekordtief gefallen. Gleichzeitig blieb das Wachstum des Wohnungsbestands mit rund 1.1 % pro Jahr weitgehend stabil. Das bedeutet: Der Rückgang der Leerstände ist weniger auf eine sinkende Neubautätigkeit zurückzuführen, sondern stärker auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute, ist beeindruckt von den lokal unterschiedlichen Märkten: «Hohe Mieten sind vor allem ein Problem von Zentrumsgemeinden und exklusiven Agglomeration. Die Studie zeigt aber auch, dass es Regionen und zahlreiche Gemeinden in der Schweiz mit markant tieferen Mieten gibt, die oft in vertretbaren S-Bahn-Pendeldistanz ausserhalb der Ballungsgebiete erreichbar sind. Da rund 30 % unserer Pensionskassengelder in Mietwohnungen investiert sind, ist es wichtig, dass diese Gelder in Regionen mit steigenden Mieten investiert werden, um die zukünftigen Renten zu sichern. Die hat zudem den Vorteil, dass das Angebot an zusätzlichen Mietwohnungen in diesen Regionen gesteigert wird und hilft die Mietzinssteigerungen in diesen Regionen zu dämpfen. Breit angelegte Untersuchungen zeigen, dass der stärkste Treiber für steigende Mieten tiefe Leerwohnungsziffern, beziehungsweise Wohnungsknappheit, sind. Regelungen wie jene, die jüngst in Basel-Stadt eingeführt wurden, um die Bestandesmieten zu Lasten von mehr zusätzlichem Wohnraum tief zu halten, sind gut gemeint, helfen aber den Mietern längerfristig nicht. Mieter ziehen im Schnitt alle acht Jahre um und sind dann den Marktmieten ausgesetzt. Diese werden aber nur konstant bleiben oder moderat steigen, wenn mehr Wohnraum geschaffen als nachgefragt wird, beziehungsweise die Leerwohnungsquote erhöht werden kann. Eine Dämpfung des Baus von zusätzlichem Wohnraum durch Regulierungen führt zwangsläufig zu sinkenden Leerwohnungsquoten und zu steigenden Marktmieten und bringt somit längerfristig nicht Mieterschutz, sondern Mieterschaden. Die steigenden Mieten helfen aber immerhin, die Rendite auf den Pensionskassengelder zu steigern und somit die Renten zu sichern.» (pd/mc)
Die Studie und ihre Ergebnisse sowie die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen auf die Immobilienbranche werden am newhome Immo Talk mit Prof. Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute, vertieft besprochen. (Anmeldung)
