Philipp Schoch, CEO Wincasa, im Interview

von Patrick Gunti

Moneycab.com: Herr Schoch, Sie sind seit einem Jahr CEO von Wincasa, aber bereits rund 16 Jahre im Unternehmen. Hat sich Ihr Blick auf die Herausforderungen der Immobilienbewirtschaftung durch die CEO-Rolle verändert?

Ja, definitiv. Mein Blick hat sich mit der CEO-Rolle spürbar verändert. Über viele Jahre war ich sehr nah am operativen Geschäft und an den konkreten Herausforderungen im Alltag: Prozesse, Qualität, Kundenzufriedenheit und Effizienz. Diese Nähe hilft mir heute, die Realität in der Organisation besonders gut zu verstehen. In der CEO-Rolle verschiebt sich der Fokus stärker auf die übergeordneten Fragestellungen. Dazu gehört die strategische Ausrichtung: Wie entwickelt sich die Immobilienbewirtschaftung in den nächsten fünf bis zehn Jahren? Welche Rolle spielen dabei Digitalisierung, Automatisierung, Skalierung und neue Geschäftsmodelle?

Gleichzeitig geht es stärker um Markt und Wettbewerb – also darum, wie wir uns positionieren und auf strukturelle Veränderungen wie steigende regulatorische Anforderungen oder veränderte Kundenerwartungen reagieren. Und schliesslich rückt auch die Transformation der Organisation noch stärker in den Vordergrund: Wie entwickeln wir Wincasa technologisch, kulturell und in der Führung kontinuierlich weiter? Der Blick ist heute ein anderer, aber die Nähe zum operativen Geschäft ist für mich nach wie vor zentral und eine wichtige Grundlage für gute Entscheidungen.

Welche Prioritäten haben Sie in Ihrem ersten Jahr gesetzt?

Im ersten Jahr lag der Fokus vor allem darauf, die Weichen für die Zukunft zu stellen. Dabei standen zwei Schwerpunkte im Zentrum. Zum einen die Entwicklung der Strategie 2030: die klare Ausrichtung auf Wachstum, Automatisierung und Performance unseres Geschäfts – verbunden mit neuen Perspektiven in zusätzlichen Märkten oder Segmenten. Zum anderen die Optimierung unserer Organisation: wir haben unsere Struktur klar entlang unserer Kernsegmente Wohnimmobilien und kommerzielle Immobilien aufgestellt und umgesetzt und auch in der Geschäftsleitung mit teilweise neuen Köpfen institutionalisiert. Wir schaffen also die strategischen und organisatorischen Voraussetzungen für den nächsten Entwicklungsschritt.

Wincasa konnte zuletzt mehrere bedeutende Mandate gewinnen, zum Beispiel die umfassende Bewirtschaftung des gesamten Immobilienportfolios der Pensionskasse Publica. Was macht heute den Unterschied bei Ausschreibungen?

Der Unterschied liegt heute weniger im Was, sondern im Wie. Gute Bewirtschaftung setzen Kundinnen und Kunden bei allen grossen Anbietern voraus. Entscheidend sind aus meiner Sicht drei Dinge: Erstens das Team. In einem Pitch geht es nicht nur um Konzepte, sondern um die Menschen dahinter. Vertrauen und Kompetenz müssen spürbar sein. Zweitens Transparenz. Ausschreibungen gewinnt man heute nicht mehr nur im Sitzungszimmer, sondern auch dadurch, wie offen und greifbar man die eigene Arbeitsweise macht. Drittens glaubwürdige Umsetzung. Beim Mandat Publica haben die Eigentümer zwei Tage an unseren Standorten verbracht und unsere Teams, unsere Kultur und unsere Tools unmittelbar erlebt. Genau das macht den Unterschied.

«Mandate werden bewusst auf mehrere Anbieter verteilt, um Vergleichbarkeit zu schaffen und Qualität aktiv zu steuern. Das führt zu einem permanenten Wettbewerb – nicht nur bei Ausschreibungen, sondern auch im laufenden Mandat.»
Philipp Schoch, CEO Wincasa

Hat sich der Wettbewerb unter den grossen Immobilien-Dienstleistern in den vergangenen Jahren verschärft?

Ja – der Wettbewerb hat sich verändert, aber anders, als man vielleicht erwarten würde. Property Management bleibt eine Dienstleistung, bei der echter Mehrwert für Liegenschaften sowie für Mietende und Nutzende im Zentrum steht. Deshalb wird der Markt in der Schweiz nicht primär über den Preis entschieden – auch wenn substanzielle Preiserhöhungen aktuell kaum durchsetzbar wären. Die Verschärfung des Wettbewerbs kommt aus meiner Sicht vor allem von institutionellen Eigentümern, die zunehmend auf Multiprovider-Strategien setzen. Mandate werden bewusst auf mehrere Anbieter verteilt, um Vergleichbarkeit zu schaffen und Qualität aktiv zu steuern. Das führt zu einem permanenten Wettbewerb – nicht nur bei Ausschreibungen, sondern auch im laufenden Mandat. Gleichzeitig wächst die Verantwortung der Eigentümer: Mehrere Dienstleister müssen aktiv gesteuert und aufeinander abgestimmt werden. Entscheidend ist, dass dabei Raum für Innovation bleibt und sich das Zusammenspiel zwischen Eigentümer und Dienstleistern kontinuierlich weiterentwickelt.

Welche Wachstumsziele verfolgen Sie in den kommenden Jahren?

Im Kern geht es darum, unser bestehendes Geschäft gezielt auszubauen und gleichzeitig unsere Wertschöpfung zu erweitern. Wachstum verfolgen wir dabei auf drei Ebenen: Erstens im bestehenden Geschäft – mit bestehenden und neuen Kunden, indem wir unsere Leistungen entlang des gesamten Lebenszyklus von Immobilien weiter ausbauen. Zweitens durch die Weiterentwicklung unseres Geschäftsmodells – mit zusätzlichen Services und neuen Leistungen, teils über die klassische Bewirtschaftung hinaus. Dazu gehört auch der kontinuierliche Ausbau der Zusammenarbeit innerhalb der Implenia Gruppe. Durch die stärkere Nutzung von Synergien und die gezielte Vernetzung von Kompetenzen können wir unser Leistungsangebot weiterentwickeln und zusätzliche Potenziale erschliessen. Die Verbindung unserer Kompetenz in der Immobilienbewirtschaftung mit der Bau- und Entwicklungsexpertise von Implenia ist in dieser Form im Schweizer Markt einzigartig. Und drittens durch die Erschliessung neuer Märkte und gezielte Wachstumsschritte ausserhalb des organischen Geschäfts. So schaffen wir die Basis für nachhaltiges Wachstum in den kommenden Jahren.

«Die Verbindung unserer Kompetenz in der Immobilienbewirtschaftung mit der Bau- und Entwicklungsexpertise von Implenia ist in dieser Form im Schweizer Markt einzigartig.»

Ist Grösse in der Immobilienbewirtschaftung ein Wettbewerbsvorteil – oder wird Kundennähe dadurch schwieriger?

Grösse ist in unserem institutionellen Umfeld klar ein Vorteil, aber nur, wenn man sie richtig nutzt. Sie ermöglicht uns, gezielt in Digitalisierung & Automatisierung, Spezialisierung und integrierte Leistungen entlang des gesamten Immobilien-Lebenszyklus zu investieren. Genau dort entsteht ein struktureller Wettbewerbsvorteil, den kleinere Anbieter so oft nicht abdecken können. Die Herausforderung ist gleichzeitig, die Kundennähe nicht zu verlieren. Deshalb kombinieren wir Skaleneffekte im Hintergrund – also Prozesse, Plattformen und spezialisierte Teams – mit klarer Kundennähe an der Front: lokale Teams in überschaubaren Einheiten, persönliche Betreuung und direkte Ansprechpartner in der Filiale.

Entsprechend haben wir unsere Standortstruktur in den letzten Jahren gezielt weiterentwickelt und bewusst kleinere, fokussierte Teams vor Ort aufgebaut. Gerade bei schlank organisierten Immobilieneigentümern müssen wir immer wieder zeigen, dass wir trotz unserer Grösse – mit 33 Standorten und über 84 Milliarden Franken Assets under Management – einen direkten und persönlichen Service bieten können.

Die Immobilienbranche spricht seit Jahren über Digitalisierung. Wo sehen Sie heute die grössten Fortschritte?

Die grössten Fortschritte sehen wir heute auf zwei Ebenen. Zum einen in der Interaktion mit Mietenden und Eigentümern: Digitale Portale für Mietende, Eigentümer und Handwerker, Self Services und teilweise automatisierte Kommunikation sind heute Realität. Sie verändern die Erwartungen klar – hin zu mehr Geschwindigkeit, Verfügbarkeit und Transparenz. Zum anderen im operativen Betrieb: Viele standardisierbare Prozesse, von der Vermietung bis zur Bearbeitung von Anfragen, werden zunehmend automatisiert. Das bringt nicht nur Effizienzgewinne, sondern vor allem mehr Qualität, Konsistenz und Verlässlichkeit im Alltag.

Gleichzeitig ist die Digitalisierung im Property Management noch relativ jung und in vielen Bereichen nicht ausgereift. Es gibt täglich Fälle, die vom «happy case» abweichen, da müssen wir besser werden. Und mit künstlicher Intelligenz steht bereits die nächste technologische Welle bevor – eine Entwicklung, die die Branche aus meiner Sicht noch stärker verändern wird als die klassische Digitalisierung.

«Der eigentliche Gamechanger kommt in den nächsten Jahren: KI wird Prozesse noch konsequenter automatisieren und gleichzeitig individueller machen.»

Was erwarten Sie?

Künstliche Intelligenz spielt heute bereits eine Rolle – der grosse Hebel liegt aber noch vor uns. Aktuell sehen wir KI vor allem zur Automatisierung und Unterstützung von Standardprozessen: bei der Bearbeitung von Mieteranfragen, in der Kommunikation, bei der Strukturierung von Daten oder bei der Nebenkostenabrechnung. Das hilft uns, schneller zu reagieren und Mitarbeitende gezielt zu entlasten. Auch in der Erstellung von ESG Reportings für unsere Kundinnen und Kunden kommt KI im Rahmen der Energiedatenerfassung zum Einsatz.

Der eigentliche Gamechanger kommt in den nächsten Jahren: KI wird Prozesse noch konsequenter automatisieren und gleichzeitig individueller machen – also Skalierung und Personalisierung verbinden, was heute oft ein Widerspruch ist.

Welche Prozesse laufen bei Wincasa heute anders als noch vor fünf Jahren?

Heute arbeiten wir in weiten Teilen in einer vollständig digitalisierten Arbeitsumgebung. Klassische Mieterdossiers oder Liegenschaftsordner im Büro gibt es nicht mehr – alles ist digital verfügbar und jederzeit transparent. Ein gutes Beispiel ist unsere Handwerkerplattform: Dort werden täglich mehrere hundert Aufträge digital gesteuert – von der Beauftragung bis zur Bezahlung der Leistung. Das hat die Geschwindigkeit und Qualität deutlich verändert. Auch zentrale Prozesse wie der Rechnungsworkflow und die Mieterkommunikation haben sich grundlegend gewandelt. Rechnungen werden heute weitgehend elektronisch verarbeitet, und die Kommunikation läuft zunehmend über digitale Kanäle – das klassische Telefon ist längst nicht mehr der dominante Kanal.

Wo stiftet Digitalisierung den grössten Nutzen für Eigentümer und Mieter?

Für Eigentümer liegt der grösste Nutzen in der besseren Steuerung. Sie erhalten heute deutlich mehr Transparenz über die Aktivitäten ihrer Property Manager. Das ermöglicht eine aktivere, datenbasierte und insgesamt professionellere Führung der Bewirtschaftung. Für Mietende und Nutzende zeigt sich der Mehrwert vor allem im Alltag: Anliegen können schneller und einfacher über digitale Plattformen gemeldet werden, der Bearbeitungsstand ist jederzeit nachvollziehbar. Auch der Onboarding-Prozess – von der Besichtigung bis zum unterschriebenen Vertrag – ist schneller und weniger aufwändig.

Welche Erwartungen haben Mieterinnen und Mieter heute, die es vor zehn Jahren noch nicht gab?

Im Wohnbereich ist ein wesentlicher Treiber sicher der Trend zum Homeoffice. Menschen verbringen heute deutlich mehr Zeit zu Hause und nehmen ihr Wohnumfeld bewusster wahr. Lärm oder das nachbarschaftliche Zusammenleben allgemein rücken dadurch stärker in den Fokus. Gleichzeitig beobachten wir, dass Themen, die früher direkt unter Nachbarn geregelt wurden, heute öfter an die Verwaltung herangetragen werden. Auch in solchen Fällen ist die Erwartung an schnelle Klärung und professionelle Unterstützung heute deutlich höher. Generell erwarten Mieterinnen und Mieter heute schnellere Reaktionszeiten, mehr Transparenz und einfache Zugänge – ähnlich, wie sie es aus anderen Lebensbereichen gewohnt sind.

«Wir beobachten, dass Themen, die früher direkt unter Nachbarn geregelt wurden, heute öfter an die Verwaltung herangetragen werden.»

Wo stossen digitale Lösungen in einem stark personenbezogenen Geschäft an ihre Grenzen?

Standardisierbare Prozesse lassen sich sehr gut digitalisieren – und genau dort entsteht grosser Mehrwert. Viele Situationen in der Immobilienbewirtschaftung lassen sich aber nicht in Regeln oder Algorithmen übersetzen: Konflikte zwischen Mietenden, individuelle Lebenssituationen oder komplexe Entscheidungen erfordern Erfahrung, Fingerspitzengefühl und persönliche Verantwortung. Gerade bei Themen wie Nachbarschaft, Kulanz oder Einzelfällen erwarten Kundinnen und Kunden nicht nur schnelle, sondern faire und nachvollziehbare Lösungen. Digitale Lösungen sind ein wichtiger Enabler – die menschliche Komponente ersetzen sie aber nicht.

Wincasa hat einen breiten Einblick in den Schweizer Mietwohnungsmarkt. Wie beurteilen Sie die aktuelle Lage?

Wir sehen aktuell eine sehr hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. In vielen Städten führt das zu einem deutlichen Nachfrageüberhang und entsprechend tiefen Leerständen. Der Markt ist aber nicht überall gleich: Während die grossen Zentren stark unter Druck stehen, sehen wir in periphereren Lagen teilweise mehr Stabilität und leicht höhere Leerstände. Ein zentraler Faktor bleibt die strukturelle Knappheit im Neubau. Regulatorische Anforderungen, Einsprachen und steigende Baukosten bremsen neue Projekte und verschärfen die Situation zusätzlich.