Simon Haus, CEO Intershop, im Interview
von Robert Jakob
Moneycab.com: Herr Haus, das erste Halbjahr 2026 lagen die Neubewertungsgewinne lagen noch bei 47,7 Millionen. Das ist ein Viertel im Vergleich zum H1 2025…
Simon Haus: Die sehr hohen Neubewertungsgewinne im ersten Halbjahr 2025 waren wesentlich durch den damaligen Bewerterwechsel und deren veränderten Annahmen bei der Diskontierung von Liegenschaften im Kanton Zürich geprägt. Insofern ist der direkte Vergleich mit dem Vorjahr nur bedingt aussagekräftig. Erfreulich ist für uns, dass im ersten Halbjahr 2026 fast die Hälfte der Aufwertungsgewinne auf unsere operative Leistung zurückzuführen ist. Genau das entspricht unserem Geschäftsmodell: Der Mehrwert, den wir durch die Entwicklung und Neupositionierung unserer Immobilien schaffen, soll sich über die Entwicklungsperiode schrittweise auch in den Bewertungen widerspiegeln.
«Erfreulich ist für uns, dass im ersten Halbjahr 2026 fast die Hälfte der Aufwertungsgewinne auf unsere operative Leistung zurückzuführen ist.»
Simon Haus, CEO Intershop
Ist das jetzt das new normal?
Ob 47,7 Millionen nun das «New Normal» sind, würde ich nicht sagen. Neubewertungsgewinne lassen sich nur begrenzt budgetieren, da sie neben unserer operativen Leistung von zahlreichen externen Faktoren wie dem Zins- und Marktumfeld sowie den Bewertungsparametern abhängen. Für uns ist deshalb weniger die absolute Höhe in einem einzelnen Halbjahr entscheidend als vielmehr, dass wir durch unsere operative Arbeit Wert schaffen.
Was bringt die neue vereinfachte Gruppenstruktur?
Die Gruppenstrukturen haben wir bereits im vergangenen Jahr vereinfacht. Damit haben wir einerseits eine klare und aufgeräumte Grundlage für Transaktionen – wie beispielsweise jene der Gewerbebauten TPC AG – geschaffen. Andererseits ermöglicht uns die vereinfachte Struktur, die operative Effizienz innerhalb der Gruppe zu steigern.
In Uetikon am See, einer schon seit Längerem sehr begehrte Lage, haben Sie an der Alten Landstrasse 103 ein leerstehendes Fabrikgebäude in der Wohnzone gekauft. Steht schon die Planung?
Ja. Wir planen, noch in diesem Jahr die Baueingabe für den Umbau des bestehenden Gebäudes in Eigentumswohnungen einzureichen.
Nach dem Bilanzstichtag wurde auch bereits eine Gewerbeimmobilie in Stans (NW) gekaufte sowie ein Gewerbeareal mit Entwicklungspotenzial in Kriens (LU). Wissen Sie schon, was sie in Letzterer zubauen könnten?
Das Entwicklungspotenzial des Areals hängt wesentlich von der laufenden BZO-Revision ab (BZO= Bauzonenordnung, A.d.R.). Solange die künftigen Rahmenbedingungen nicht feststehen, können wir die konkrete Entwicklung nicht abschliessend planen. Mit einer Realisierung rechnen wir deshalb nicht vor 2033.
Intershops langfristigstes Projekt ist der «Mediacampus» in Zürich, frühestens 2033 fertiggestellt. Liegt das an der Politik?
Die laufende Revision der BZO führt aus unserer Sicht leider nicht zu einer Beschleunigung, sondern derzeit eher zu einem Stillstand. Auf dem Mediacampus könnten wir dringend benötigten zusätzlichen Wohnraum schaffen. Eine zeitnahe Entwicklung wird jedoch durch zahlreiche, teils gegenläufige Partikularinteressen erschwert.
«Auf dem Mediacampus könnten wir dringend benötigten zusätzlichen Wohnraum schaffen. Eine zeitnahe Entwicklung wird jedoch durch zahlreiche, teils gegenläufige Partikularinteressen erschwert.»
Bei Ihrer Gesamtfinanzierung fällt auf, dass zwischen 2030 und 2035 gar nichts fällig ist. Historischer Zufall?
Wir haben in der Finanzierungsstrategie eine Zielbandbreite zwischen 3 und 5 Jahren festgelegt. Wir bewegen uns aktuell innerhalb dieser Vorgabe. Wir erachten das aufgrund unseres Geschäftsmodells als richtige Grösse. Bei der Festlegung der Duration gilt es auch immer zu berücksichtigen, dass wir Verkäufe tätigen, und im Rahmen der freien Mittel gerne kurzfristige Finanzierungen zur Rückzahlung verfügbar haben.
«Bei der Finanzierungsstrategie bewegt sich Intershop aktuell in der Zielbandbreite der Durchschnittsfälligkeit zwischen 3 und 5 Jahren.»
Die Zinsbindung ist mit durchschnittlich drei Jahren aber sehr kurz. Reitet Intershop gerne die günstigeren Kurzfristzinsen?
Bei der Festlegung der Zinsbindung versuchen wir auch unsere Sicht auf die Zinslandschaft einfliessen zu lassen. Hier kommt eine taktische Komponente zum Tragen.
Im vergangenen Jahr erfolgte der Verkauf von je einer Immobilie in Pfäffikon Schwyz, Pully, Reinach und Genf. Was gibt bei Intershop den Anstoss für solche Verkäufe?
Unser Geschäftsmodell besteht darin, Immobilien mit Entwicklungspotenzial zu identifizieren, dieses Potenzial zu erschliessen und die Objekte anschliessend zum geeigneten Zeitpunkt idealerweise mit Gewinn weiterzugeben. Intershop lässt sich dabei gewissermassen mit einem Inkubator vergleichen: Wir entwickeln und positionieren Immobilien so weiter, dass sie für langfristig orientierte Eigentümer attraktiv werden – mit stabilen Mieterträgen, erfüllten Nachhaltigkeitsanforderungen und einem überschaubaren künftigen Sanierungsbedarf. Bei den genannten Immobilien war dieser Entwicklungsprozess weitgehend abgeschlossen. Ein Verkauf ist dann konsequent: Wir können den geschaffenen Mehrwert realisieren und gleichzeitig unsere Ressourcen wieder gezielt in neue Immobilien mit anspruchsvollen Problemstellungen und entsprechendem Entwicklungspotenzial investieren.
Was wird die Rolle des neuen Asset Management Teams werden?
Der Asset Manager trägt auf Ebene der einzelnen Immobilie die Verantwortung für die Strategie und deren konsequente Umsetzung. Für unser Geschäftsmodell ist entscheidend, dass wir bei mehreren Immobilien gleichzeitig unterschiedliche Entwicklungsoptionen vorantreiben und gezielt Handlungsspielräume schaffen.
Ich vergleiche das gerne mit «Eile mit Weile»: Wir wollen möglichst viele Figuren auf die Reise schicken und unterwegs immer wieder sichere Positionen erreichen. Übertragen auf unser Portfolio bedeutet das, für eine Immobilie verschiedene Realoptionen zu entwickeln und diese schrittweise abzusichern. So bewahren wir unsere Entscheidungsfreiheit und können je nach Markt- und Objektsituation den erfolgversprechendsten Weg einschlagen. Das neue Real Estate Asset Management Team wird genau diese Prozesse steuern und damit einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung unserer übergeordneten Ziele leisten.
Die Dividende wurde von 5,50 Franken auf 6 erhöht. Ich nehme an, da ist noch ordentlich Lust nach oben? Immerhin hat sich der Reingewinn auf 283,3 Millionen im letzten Jahr fast verdoppelt.
Die Dividende wird aus dem Reingewinn ohne Bewertungsveränderungen ausbezahlt. Unser Anspruch ist die Fortführung einer anlegerfreundlichen Dividendenpolitik.
