Von Alexander Saheb
Moneycab: Herr Graf, Sie sind stark in Büroliegenschaften im Kanton Zürich engagiert. Gerade dort stagniert der Büromarkt seit längerem auf hohem Niveau. Wie stark spüren Sie das bei den Mieteinnahmen?
Markus Graf: Die Verhandlungen mit potenziellen Mietern waren in letzter Zeit tatsächlich schwieriger geworden und dauerten länger als früher. Aber letztlich setzte sich bei guten Unternehmen fast immer die Qualität durch, was uns als Anbieter von erstklassigen Liegenschaften an bevorzugten Lagen natürlich zugute kam. Kurz: Unsere Mieteinnahmen wurden vom Überangebot bei den Büroflächen kaum beeinträchtigt. Heute stellen wir zudem fest, dass die Nachfrage nach Büroflächen aufgrund der wirtschaftlichen Belebung wieder zunimmt. Zürich als das wirtschaftliche Zentrum der Schweiz wird von dieser Trendumkehr besonders profitieren.
«Die Errichtung von Hochhäusern betrachten wir übrigens unabhängig von der geografischen Lage als eine effiziente, ressourcenschonende Bauweise.» Markus Graf, CEO Swiss Prime Site
Mit dem Prime Tower bauen Sie in Zürich runde 40’000 Quadratmeter neue Büroflächen, obwohl in der Agglomeration gegen 10 Prozent der Büros leer stehen. Können Sie den Turm innert nützlicher Frist vermieten?
Das Angebot im geplanten Prime Tower kann mit den leer stehenden Büroflächen, die sich zu einem grossen Teil in austauschbaren Geschäftshäusern an unattraktiven Lagen ausserhalb des Stadtkerns befinden, gar nicht verglichen werden. Der Prime Tower ist an einer privilegierten Lage geplant, wird auf dem letzten Stand der Gebäudetechnik sein und den Mietern ein Höchstmass an Komfort, Prestige und Nutzungsflexibilität bieten. Wir erwarten die Baubewilligung im Herbst und werden mit dem Bau dann beginnen, wenn ein Grossteil der Flächen vermietet ist.
Messeturm in Basel, Prime Tower in Zürich, wird auch Genf ein Hochhaus erhalten?
In den letzten Jahren wurden in Genf nur wenige neue Bürogebäude erstellt. Zudem besteht in der Regionen Genf und Lausanne bereits wieder ein Mangel an guten Büroflächen. Das Marktpotenzial ist also vorhanden. Die Errichtung von Hochhäusern betrachten wir übrigens unabhängig von der geografischen Lage als eine effiziente, ressourcenschonende Bauweise.
Was können Mieter heutzutage an Sonderleistungen für das Mieten einer Fläche von Ihnen erwarten?
Wir vermieten die Flächen zu Konditionen, die sich im Wesentlichen nach den Marktverhältnissen und unseren Renditeanforderungen richten. Unsere Mieter haben zudem den Vorteil, dass sich unsere Objekte an überdurchschnittlich guten Lagen befinden.
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Welche Flexibilität müssen Sie bei den Mietzinsen zeigen?
Unsere Mietzinse sind nach Kriterien wie Marktsituation und Lage festgelegt.
Wie hoch ist die Leerstandsquote Ihrer Objekte?
Unsere Leerstandsquote liegt deutlich unter dem schweizerischen Leerstand bei Büroflächen von rund 10%.
«Wir glauben, dass der Konzentrationsprozess in der Baubranche anhalten wird.»
Ertragsausfall ist kein schönes Wort, doch Sie müssen damit leben. Zahlen Ihre Mieter pünktlich?
Wir sind sehr zufrieden. Gut die Hälfte unserer Mieteinnahmen stammt von Grossunternehmen wie UBS, Swisscom, Credit Suisse, Coop und ABB. Auch die anderen Mieter kommen ihren Verpflichtungen pünktlich nach. Vereinzelte Ausnahmen lassen sich aber nie ganz vermeiden.
Die Schweizer Immobilienunternehmen sind gezählt, neue Anlageobjekte nicht immer einfach zu vermarkten. Ist der Zusammenschluss von Batigroup und Zschokke zur Implenia der Beginn einer Konsolidierungswelle?
Wir glauben, dass der Konzentrationsprozess in der Baubranche anhalten wird. Unternehmen, die international wettbewerbsfähig sein wollen, brauchen einfach eine gewisse Mindestgrösse. Aber auch die vielen kleineren und mittleren Bauunternehmen, die sich aufs Inland beschränken, müssen sich entweder spezialisieren oder zusammenschliessen, wenn sie nicht vom Markt verschwinden wollen.
Die Winterthur Versicherung wurde von der Credit Suisse nach Frankreich verkauft. Wird sie langfristig ihr Aktienpaket an der Swiss Prime Site behalten?
Soviel wir wissen, ist die Winterthur Versicherung mit dieser Anlage sehr zufrieden. Wir erwarten jedenfalls keine Veränderung. Für genauere Informationen müssen Sie die verantwortlichen Manager selbst befragen.
Welche Rolle spielen für Sie Ihre Kleinaktionäre?
Wir freuen uns, dass auch kleinere Aktionäre in Swiss Prime Site investieren, unsere Entwicklung verfolgen und uns oft gute Hinweise geben. Dass uns die privaten Anleger sehr am Herzen liegen und wir diese Investorengruppe auch als sehr wichtig für uns wahr nehmen, zeigt auch unsere Tradition, die jährliche «Dividende» über die steuerlich interessante Form einer Nennwertreduktion zu entrichten.
Wo sehen Sie ihre Aktie Ende 2006?
Der wirtschaftliche Aufschwung in der Schweiz dürfte wieder vermehrt neue Büroarbeitsplätze schaffen, was sich positiv auf den Vermietungsstand, die Mieterträge und auf Swiss Prime Site auswirken wird. Wie sich diese Entwicklungen und Markteinflüsse im Aktienkurs niederschlagen, wird die Börse bestimmen.
Es sind noch einige Jahre hin, aber für 2010 wird ein Ende der Lex Koller in Aussicht gestellt. Sehen Sie einen starken Zustrom ausländischer Immobilieninvestoren in die Schweiz?
Ausländer sind schon heute im schweizerischen Immobilenmarkt stark präsent. Eine Abschaffung der Lex Koller könnte sich vor allem auf den Wohnsektor, in dem Swiss Prime Site nicht investiert ist, auswirken.
Der Gesprächspartner
Markus Graf ist seit der Gründung der Gesellschaft im Jahr 1999 als Geschäftsführer der Swiss Prime Site AG tätig. Er verfügt über eine langjährige Erfahrung mit indirekten Immobilienanlagen sowie der Entwicklung und Vermarktung entsprechender Anlageprodukte im In- und Ausland.
Swiss Prime Site AG
Die Swiss Prime Site AG ist die erste spezialisierte Immobilien-Investmentgesellschaft der Schweiz. Ihr Portfolio von rund CHF 3,3 Mrd. ist nach der Strategie des Immobilienpickings aufgebaut und umfasst erstklassige Geschäftsimmobilien an ausgewählten schweizerischen Wirtschaftsstandorten. Swiss Prime Site ist seit April 2000 an der SWX Swiss Exchange kotiert und weist eine Börsenkapitalisierung von rund CHF 1,6 Mrd. auf.
