Frauenfeld – Das Immobilienunternehmen BFW Liegenschaften hat im ersten Halbjahr 2016 mehr Mieterträge eingefahren und sich operativ verbessert. Die negativere Bewertung von Zinsabsicherungsinstrumenten und tiefere Neubewertungsgewinne bescheren dem Unternehmen aber unter dem Strich einen Verlust. Die Zinseffekte sind gemäss BFW jedoch nicht liquiditätswirksam und haben keinen Einfluss auf die Ausschüttungspolitik.
Verluste durch Zinsabsicherung – operativ aber stark
Konkret nahm der Mietertrag um 5,4% auf 9,9 Mio CHF zu, während sich die Betriebskosten um 5% auf insgesamt 3,1 Mio erhöhten. Auf Stufe EBIT steigerte sich das Unternehmen ebenfalls um satte 40% auf 17,5 Mio CHF. Dieser deutliche Anstieg erkläre sich vor allem durch die leicht höhere Mietertragsbasis sowie den Erfolg aus Neubewertungen. Unter Ausklammerung dieses Neubewertungserfolgs musste BFW aber einen Verlust von 2,6 Mio CHF hinnehmen, nach einem Gewinn von 2,1 Mio im Vorjahr.
Das Tiefzinsniveau forderte Tribut. Die Bewertung der Zinsswaps und Receiver Swaptions, die als Absicherung gegen fallende Zinsen dienen, schlug mit einer Summe von 7,9 Mio CHF zu Buche, im Vorhalbjahr beliefen sich diese auf lediglich 1,8 Mio. Grund dafür war gemäss BFW das erneute Absinken des Zinsniveaus bei längeren Laufzeiten, aber vor allem die hohen Verluste auf den Receiver Swaptions.
Dies habe einen gewaltigen Einfluss auf die Bilanz, meint der BFW Finanzchef Reto Borner: «Wir sind verpflichtet ein Drittel des Kontraktwertes der 62 Mio CHF ausstehenden Swaps als Rückstellung zu bilden», sagt er anlässlich der Medienkonferenz, «das ergibt meiner Meinung nach regulatorisch wenig Sinn».
Da dies aber nicht liquiditätswirksam sei und keinen Einfluss auf die operative Leistungsfähigkeit und die Ausschüttungspolitik der Gesellschaft habe, sei man im Hinblick auf die operative Profitabilität sehr zufrieden, so Borner.
Keine grossen Veränderungen im zweiten Halbjahr
Für die zweite Jahreshälfte 2016 erwartet die Gesellschaft ein ähnliches operatives Ergebnis auf Stufe EBIT (ohne Neubewertungseffekte der Liegenschaften) wie im ersten Halbjahr 2016. Aufgrund der in den ersten sechs Monaten abgeschlossenen Projekte in Zürich Oerlikon und Grenchen, werde die Mieterträge im zweiten Halbjahr steigen, sagt CEO Beat Frischknecht.
Zudem erwarte man, dass die Leerstandsquote ohne den Miteinbezug von Neubauten und Umnutzungsprojekten von 7,5% wieder unter 7% falle, ergänzt Borner.
Angesprochen auf weitere mögliche Zukäufe gibt sich Frischknecht aber eher verhalten: «Wir wollen unser Portfolio nicht mit tiefen Renditen verwässern und bieten daher nicht aktiv im Markt mit», so der CEO, «im Gegensatz zu den Grossen, die tiefere Renditen hinnehmen».
Das Geschäftsmodell und die Anlagestrategie mit Fokus auf Wohnliegenschaften bewähre sich und das Management sei zuversichtlich, dass der Schweizer Immobilienmarkt gerade im Wohnbereich, wo man breit aufgestellt sei, noch langfristig attraktiv bleibt.
Zwar wurden im ersten Halbjahr 2016 keine Liegenschaften erworben oder verkauft, die Bilanzstruktur «erlaubt es uns aber weitere Zukäufe von Renditeliegenschaften im Umfang von bis zu 60 bis 80 Mio CHF zu tätigen», sagt Borner dazu.
An der Börse lösen die Zahlen derweil keine positiven Reaktionen aus. Die BFW-Titel notieren gegen Mittag bei kleinem Volumen unverändert, während der breit Markt gemessen am SPI Vortagsverluste wettmacht und mit 0,47% im Plus steht. (awp/mc/upd/ps)
