Mobimo-CEO Christoph Caviezel.
Luzern – Die Mobimo Holding AG entwickelt sich auch 2012 dynamisch weiter. Der EBIT nahm in der Berichtsperiode um 32% auf CHF 60,8 Mio. zu (Vorjahr CHF 46,2 Mio.) und der Reingewinn erhöhte sich um 15% auf CHF 39,6 Mio. (Vorjahr CHF 34,5 Mio.). Unter Ausklammerung des letztjährigen Sondereffekts (Steuern) stieg der Gewinn vor Neubewertung um rund 37% auf CHF 22,6 Mio. Zu diesem erfreulichen Ergebnis trugen sowohl der Erfolg aus der Vermietung des wachsenden Anlageportfolios als auch Promotions- und Neubewertungsgewinne bei. Das Immobilienportfolio wies zum Stichtag am 30. Juni 2012 einen Gesamtwert von CHF 2 269 Mio. (Vorjahresende CHF 2 171 Mio.) auf.
Der Schweizer Immobilienmarkt präsentierte sich auch in der ersten Jahreshälfte 2012 ungebrochen robust. Die stabile Konjunktur, die anhaltende Zuwanderung, wachsende Raumbedürfnisse und die zunehmende Anzahl Kleinhaushalte sorgen insbesondere in den wichtigsten Wirtschaftszentren für eine kontinuierliche Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum. Trotz der zur Zurückhaltung aufrufenden Stimmen der Nationalbank und der FINMA besteht weiterhin eine rege Nachfrage nach Hypotheken. Zu attraktiv stellt sich für viele aufgrund der tiefen Zinsen Wohneigentum im Vergleich zum Mieten von Wohnraum dar. Der Absatz von Stockwerkeigentum in den höchsten Preisklassen hat sich hingegen verlangsamt und auch hohe Mieten sind nur an besten Lagen durchsetzbar. Die Marktnachfrage für Büro-und Gewerbeflächen an zentralen Lagen ist anhaltend gut. Landesgrenznahe Flächen, vor allem im Retailbereich, leiden jedoch unter der Frankenstärke bzw. unter dem Einkaufstourismus ins nahe Ausland.
Planmässige Bautätigkeit
Mobimo hat sich in diesem Umfeld planmässig weiterentwickelt und reagiert wo nötig auf die Veränderungen im Markt. Am Ende der Berichtsperiode befindet sich eine neue Anlageliegenschaft unmittelbar vor Fertigstellung, das Bürogebäude «Polygon» für Rockwell Automation in Aarau. Dies erlaubt nun das «Freispielen» des restlichen Areals, eine Voraussetzung für die umfassende Neugestaltung des «Torfeld Süd». In Adliswil konnte im Frühjahr mit der Eigentumsübertragung der ersten Wohnungen in der Überbauung «Wilacker» begonnen werden. Zielstrebig voran kommt auch die Realisierung der drei Wohngebäude mit ihren 250 Miet-und Eigentumswohnungen «Am Pfingstweidpark» am Fuss des Mobimo Towers in Zürich West. Neu in Angriff genommen wurden der Bau des Multifunktionsgebäudes «Pépinières» in Lausanne-Flon sowie die gemischte Überbauung auf dem OVAAreal beim Bahnhof in Affoltern am Albis. Mit dem zukünftigen Betreiber des Seniorenzentrums wurde ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen.
Höhere Erträge aus allen Bereichen
Der Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum (Promotion) erhöhte sich auf CHF 8,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,5 Mio.), da bei mehreren Wohnobjekten (Wilacker Adliswil, Mobimo Tower) das Eigentumsrecht auf die Käufer übertragen werden konnte. Insgesamt wurden Wohnungen für CHF 71,8 Mio. verkauft. Während die Nachfrage im mittleren Segment ungebrochen hoch ist, beispielsweise «Am Pfingstweidpark» in Zürich und im «Wilacker» in Adliswil, gestaltet sich der Verkauf der letzten 20 Wohnungen im Mobimo Tower trotz anhaltend regem Interesse als (zeit-)aufwändiger als geplant. Weiter hat Mobimo im ersten Halbjahr ihre Landreserven für Luxuswohneigentum in Erlenbach verkauft und konzentriert sich vorwiegend auf Neuentwicklungen im mittleren Segment.
Mit CHF 39,8 Mio. (Vorjahr CHF 37,1 Mio.) stieg der Erfolg aus Vermietung trotz der Senkung des Referenzzinssatzes wieder deutlich an. Dies nachdem auch die umfangreiche Portfoliobereinigung der letzten zwei Jahre zu einer deutlich höheren Qualität des Anlagebestandes und der Mieterträge geführt hat. Die erzielten Baufortschritte der bestehenden Projekte, Mietvertragsoptimierungen und die marktbedingte Reduktion des Diskontsatzes führten im Weiteren zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 22,7 Mio. (Vorjahr CHF 16,6 Mio.).
Projektpipeline um attraktive Projekte erweitert
Mobimo wird auch künftig wachsen können. Gegenwärtig befinden sich Liegenschaften für das eigene Anlageportfolio mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 440 Mio. im Bau oder kurz vor Fertigstellung. Daneben sind weitere Projekte für das eigene Portfolio mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 560 Mio. in Planung. In der Berichtsperiode neu erworben wurde ein charaktervolles ehemaliges Gewerbe-und Bürogebäude an der Badenerstrasse in Zürich Altstetten, das zu einer attraktiven Wohnliegenschaft mit über 40 Lofts und Ateliers umgebaut wird.
Geschätzte Entwicklungskompetenz
Die Entwicklungskompetenz von Mobimo ist im Markt geschätzt. Der seit dem 1. Januar 2012 aktive, neue Geschäftsbereich «Investitionen Dritte» bearbeitet bereits den ersten Grossauftrag. Mobimo wird in Dübendorf eine Wohnüberbauung mit rund 250 Mietwohnungen mit einem Drittinvestor entwickeln. Mit dem Gewinn der Ausschreibung für einen Entwicklungspartner der Städte Biel und Nidau wurde Mobimo eine besondere Ehre zuteil. Unter dem Namen «AGGLOlac» soll auf dem ehemaligen Expo-2002-Gelände direkt am Bielersee auf einer Fläche von 130 000 Quadratmetern ein neuer, attraktiver Stadtteil in der Berner Uhrenmetropole entstehen.
Solide Finanzierung mit hoher Eigenkapitalquote
Die Bilanz der Mobimo ist grundsolide und die Berechenbarkeit unserer Geschäftstätigkeit hoch. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten liegt bei 9,3 Jahren und die durchschnittlichen Zinskosten bei bescheidenen 3,1%. Unsere Eigenmittel beliefen sich per Jahresmitte auf CHF 1 159,1 Mio., das entspricht einer soliden Eigenkapitalquote von 47 %. Das gibt uns eine hohe Flexibilität bei der Planung und Realisierung unserer Projekte.
Positive Kursentwicklung
Am 30. Juni 2012 schloss die Mobimo-Aktie bei CHF 219.10 und lag damit 5,3% über dem Schlusskurs per 31. Dezember 2011. Unter Anrechnung der Ausschüttung von CHF 9.– pro Aktie am 25. April 2012 entspricht dies einer Gesamtperformance von 9,7 % im ersten Semester.
Ausblick 2012
Für den weiteren Verlauf des laufenden Geschäftsjahres sind wir zuversichtlich. Aus heutiger Optik erscheint die gewohnte Fortsetzung unserer attraktiven Dividendenpolitik bereits in Sichtweite. Die Schwerpunkte der Tätigkeit bleiben ebenfalls unverändert: Die Realisierung der zahlreichen Bauprojekte, der Ausbau des Entwicklungsgeschäfts, die Flächenvermarktung, der Verkauf von Stockwerkeigentum sowie die gezielte Optimierung der Projektpipeline. Im Weiteren wird unser Verwaltungsrat Brian Fischer im August 2012 vom Audit & Risk Committee in den Immobilien-Ausschuss wechseln. (Mobimo/mc/ps)
