SPS: Reingewinn steigt um knapp die Hälfte

Markus Graf

SPS-CEO Markus Graf.

Olten – Das Immobilienunternehmen Swiss Prime Site (SPS) hat im Geschäftsjahr 2011 die Ernte der vergangenen Jahre eingefahren. Die im Berichtszeitraum fertig gestellten Projekte haben massgeblich zur Wertverdopplung der Neubewertung (NB) beigetragen. Doch auch unter Ausblendung dieser Effekte zeigt sich eine kräftige Steigerung beim Betriebsergebnis auf den Stufen EBIT und Gewinn. Für das Geschäftsjahr 2012 erwartet das Unternehmen einen EBIT und Reingewinn vor NB auf dem Niveau von 2011 – oder sogar leicht darüber.

Den Reingewinn vor Neubewertungen (NB) steigerte das Unternehmen um 46% auf 250,8 Mio CHF. Das Betriebsergebnis auf Stufe EBIT vor NB stieg um knapp 28% auf 413,9 Mio CHF. Die Neubewertungen betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr 178,1 Mio CHF nach 86,4 Mio im Vorjahr, wie die Immobiliengesellschaft am Mittwoch mitteilte. Darin enthalten sind sogenannte Einwertungsgewinne von 72,6 Mio CHF der 2011 fertig gestellten Projekte auf dem Zürcher Maag-Areal. Dazu gehören das SPS-Flaggschiff Prime Tower und die Nebengebäuden sowie die «Platform». Alle fertig gestellten Gebäude auf dem Maag-Areal seien voll vermietet.

Mieterträge um 1,6% rückläufig
Die Mieterträge gingen aufgrund von Verkäufen um 1,6% auf 410,8 Mio CHF zurück. Der EBIT und der Reingewinn nach Neubewertung stieg um 44% auf 592,1 Mio CHF beziehungsweise um 51% auf 355,1 Mio CHF. Den Aktionären will die Gesellschaft eine Dividende von 3,60 CHF (verrechnungssteuerfrei) je Aktie ausschütten. Im Vorjahr wurden 3,50 CHF bezahlt. Mit den vorgelegten Zahlen hat Swiss Prime Site die Analysten-Schätzungen bezüglich des Reingewinns deutlich übertroffen, beim Mietertrag liegt man innerhalb der Schätzungen. Im Durchschnitt (AWP-Konsens) prognostizierten die Analysten einen Ertrag aus Vermietung von 413 Mio CHF und einen Reingewinn vor Neubewertungen von 226 Mio CHF.

Wert des Immobilienportfolios steigt auf 8,2 Mrd CHF

Der Marktwert des Portfolios lag Ende 2011 bei 8,2 Mrd CHF und damit 1,8% höher als im Vorjahr. Den Anstieg führt das Unternehmen unter anderem auf die Fertigstellung von Prime Tower und Nebengebäuden, den Projektkauf SkyKey in Zürich sowie die Fertigstellung des Stücki Business Parks in Basel zurück.

Die Zahl der Liegenschaften verringerte sich auf 186 nach 198 (per Ende 2011). Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 14 Objekte – darunter auch das Einkaufszentrum Volkiland – zu insgesamt 333,1 Mio CHF veräussert. Der Verkaufserlös lag dabei 39% über den Ende 2010 ausgewiesenen «fair value» von 238,9 Mio CHF, wie es heisst. Der Leerstand (Ertragsausfallquote) betrug 4,6% nach 4,2% im Vorjahr. Die Nettorendite des Immobilienportfolios belief sich auf 4,8% nach 4,9% im Vorjahr.

Projektpipeline noch nicht ausgeschöpft
Die Projektpipeline scheint immer noch nicht ausgeschöpft zu sein. Alle Projekte, die derzeit gebaut oder entwickelt würden, kämen planmässig voran. So realisiert SPS in Zürich Nord das 63 Meter hohe Geschäftsgebäude SkyKey. Nach der Fertigstellung im Jahr 2014 werde die Liegenschaft über eine Mietfläche von 40’000 qm verfügen. Es sei mit der Zürich Versicherungs-Gesellschaft bereits ein langfristiger Mieter gefunden. Im Mai des laufenden Jahres stehe auch die Verschiebung des MFO-Gebäudes beim Bahnhof Oerlikon auf dem Programm.

Zudem werde westlich des Prime Towers die Wohnüberbauung Maaghof Nord und Ost mit 219 Wohnungen erstellt. In diesem Teilgebiet des Maag-Areals sei ein Wohnanteil von mindestens 80% vorgeschrieben. Die L-förmige Überbauung aus drei Gebäudeteilen soll im Winter 2014/2015 bezugsbereit sein.

EBIT und Reingewinn vor NB 2012 mindestens auf Vorjahreshöhe
Für das Geschäftsjahr 2012 erwartet das Unternehmen aufgrund einer tendenziellen Erhöhung der objektspezifischen Leerstandsrisiken bei Büro- und Verkaufsflächen aufgrund des schwieriger gewordenen Geschäftsumfelds einen leichten Anstieg bei der Ertragsausfallrate von 5,0% bis 5,5%. Diese «optimistische» Einschätzung, so SPS, wird mit der hohen Portfolioqualität, dem hohen Anteil an langfristigen Mietverträgen und der erfahrungsgemäss hohen Quote von Mietverträgen, die vor dem Ende der Laufzeit erneuert werden, begründet. Beim EBIT und Reingewinn vor Neubewertungs- und Einmaleffekten geht Swiss Prime Site davon aus, dass das Niveau des Geschäftsjahrs 2011 gehalten oder leicht übertroffen werden könne. (awp/mc/upd/ps)

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