Oldenburg – Der Kauf von Immobilien erfreut sich derzeit großer Beliebtheit. Ganz egal, ob man sie selbst bewohnen oder an andere vermieten möchte, die Frage nach der Finanzierung ist die wichtigste. Die meisten Käufer haben nicht das notwendige Kapital, um eine Immobilie zu erwerben. Der Großteil der Kaufsumme wird deshalb in der Regel von einer Bank finanziert. Viele Immobilienkäufer wenden sich zunächst an ihre Hausbank, weil das Vertrauen über die Jahre gewachsen ist.
Allerdings ist dies häufig nicht die günstigste Möglichkeit der Immobilienfinanzierung. Kaufinteressenten haben heutzutage eine so riesige Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten, dass sie sich nicht gleich für die erstbeste entscheiden sollten. Es gibt auch weniger bekannte Varianten der Finanzierung, wie beispielsweise die Mezzanine-Finanzierung, die mit attraktiven Konditionen zu überzeugen wissen.
Möglichkeiten der privaten Immobilienfinanzierung
Falls man eine private Immobilienfinanzierung anstrebt, muss zunächst geklärt werden, ob es sich um eine Eigennutzerfinanzierung oder eine Kapitalanlegerfinanzierung handelt. Bei ersterer wird der Käufer die Immobilie selbst nutzen, bei der zweiten Variante ist die Vermietung der Immobilie geplant. Möchte man eine Immobilie finanzieren, kann man angespartes Eigenkapital dafür nutzen, meistens handelt es sich aber um ein Darlehen, also um Fremdkapital.
Darüber hinaus können Käufer aber auch noch von einer staatlichen Förderung in Form von speziellen Förderprogrammen der KfW-Banken, Arbeitnehmersparzulagen oder Wohn-Riester profitieren. Ein Darlehen kann man nicht nur von einer Bank erhalten, sondern auch von Bausparkassen, Versicherungen, der KfW oder den Landesförderinstituten. Inzwischen rücken auch die Direktbanken immer mehr in den Fokus, denn die Kreditaufnahme über das Internet wirbt mit ansprechenden Konditionen.
Die Absicherung von Immobilienfinanzierungen
Da es bei der Immobilienfinanzierung stets um hohe Geldsummen geht, müssen sich die Kreditgeber entsprechend absichern. Als Sicherheit dient dann normalerweise ein Grundpfandrecht auf die zu finanzierende Immobilie. In den meisten Fällen ist damit eine Hypothek oder eine Grundschuld gemeint, welche im Grundbuch festgehalten wird. Ist eine Tilgung der Kreditsumme für den Immobilienkäufer nicht mehr möglich, wird eine Zwangsversteigerung angesetzt. Somit besteht aber für den Kreditgeber immer noch das Risiko, dass der Kredit nicht vollständig zurückgezahlt wird.
Auch die Situation auf dem Immobilienmarkt darf bei der Immobilienfinanzierung nicht außer Acht gelassen werden. Sollte der Immobilienwert während der Laufzeit unter den Beleihungswert sinken, sind ein höherer Risikoaufschlag oder die Forderung nach zusätzlichen Sicherheiten legitim. Ein Immobilienkredit darf von Seiten der Bank aber erst gekündigt werden, wenn man sich mit 2,5 Prozent der Gesamtsumme im Verzug befindet.
Vier verschiedene Finanzierungsformen sind denkbar
In Deutschland kann man grundsätzlich zwischen vier verschiedenen Finanzierungsformen wählen, wobei Vor- und Nachteile immer gegeneinander abgewogen werden sollten. Am häufigsten wird ein Hypothekendarlehen bei einer Bank beantragt. Das Darlehen zeichnet sich durch eine konstant bleibende Rate über die komplette Laufzeit, es kann höchstens eine Anpassung der Zins- und Tilgungsrate erfolgen. In der Regel läuft diese Form der Finanzierung über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren. Da das Darlehen umgehend getilgt wird, kann man von einer Zinsersparnis profitieren. Da die Summe sich stetig minimiert, werden auch die Zinsen geringer. Nachteilig wirkt sich hingegen die feste Bindung an einen Tilgungsplan auswirken.
Die Zinsgestaltung mach Bauspardarlehen so interessant, denn diese gelten sowohl während der Sparphase als auch bei Inanspruchnahme des Darlehens. Der Vertrag kann zugeteilt werden, sobald ein gewisser Anteil der Gesamtsumme angespart ist. Ein Darlehen deckt dann die Differenz zwischen dem Guthaben und der Bausparsumme ab. Normalerweise müssen vor Zuteilung fünf bis neun Jahre Beiträge entrichtet worden sein, und der Sparanteil muss mindestens 40 Prozent betragen. Normalerweise sind die Raten relativ hoch, so dass die Gesamtsumme recht schnell getilgt ist. Während man ohne Grundschuld auskommt, muss man hohe Abschlussgebühren in Kauf nehmen. Die kurze Rückzahlungsdauer könnte ein Problem sein, dafür können Sondertilgungen vorgenommen werden.
Staatliche Fördermittel versprechen zwar Steuervorteile, im Rentenalter erfolgt jedoch eine Besteuerung. Soll die Immobilie wieder verkauft werden, gelten besondere Regelungen. Förderungsmittel gibt es häufig nur für den Bau von Energiesparhäusern oder für eine energetische Sanierung. Schließlich gibt es noch Versicherungsdarlehen, indem eine Lebensversicherung ausbezahlt wird. (SP/mc/hfu)
