Die Sicht des Raiffeisen Chefökonomen: Marschhalt

Martin Neff
Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff. (Foto: zvg)

St. Gallen – Was kann jetzt noch passieren? Wir sitzen mehr oder weniger rund um die Uhr in den eigenen vier Wänden, gehen anderen grosszügig aus dem Weg und lernen grad ein neues Leben kennen, da fragt mich doch ein Journalist, ob es jetzt zum längst fälligen Crash am Immobilienmarkt komme.

Nun, wenn ich die gesamte Schweizer Wirtschaft so betrachte, dann komme ich zum Schluss, dass es am Immobilienmarkt zwar Aufruhr gibt, verglichen mit dem, was anderen Sektoren und Branchen der Wirtschaft derzeit widerfährt, ist das aber beschaulich. Das Fazit drum gleich vorweg. Kein Crash, aber spürbarer Marschhalt.

Stabiler Eigenheimmarkt
Es wäre natürlich naiv anzunehmen, die aktuellen wirtschaftlichen Verwerfungen gingen am Immobilienmarkt spurlos vorüber, aber man muss die Lage differenziert und vor allem laufend neu beurteilen. Je nach Markt fällt die Betroffenheit höher oder tiefer aus. Starten wir mit dem Markt für Wohneigentum, der wohl am wenigsten Anlass zur Sorge bereiten sollte. So lange die Schweiz nicht in eine lang dauernde Rezession schlittert – und danach sieht es trotz der absehbaren Einbussen 2020 nicht aus, werden die sogenannten automatischen Stabilisatoren helfen, Härten abzufedern. Härten derart etwa, dass ein Familienvorstand seinen Job verliert oder sein Geschäft Pleite geht und daher seine Hypothek nicht mehr bedienen kann. Dazu kommt, dass die heutigen Eigenheimfinanzierungen solide mit Eigenkapital hinterlegt sind und die Tragbarkeit gegeben ist. Das war 1990 nicht immer der Fall, auch wenn da weniger die privaten Haushalte, sondern viel mehr die „Spekulanten“ das eigentliche Epizentrum der damaligen Immobilienkrise waren. Heute finanzieren wir in Eigentum im historischen Kontext und für Schweizer Verhältnisse äusserst konservativ, um nicht zu sagen risikoscheu. Dennoch wird das Corona Virus auch am Eigenheimmarkt gewisse Spuren hinterlassen, vornehmlich aber im Transaktionsmarkt, sowohl Verkäufer als auch Käufer könnten Zurückhaltung üben, und im Neubau. Doch da herrscht schon seit längerem keine Euphorie mehr. Der Neubau von Eigenheimobjekten hat schon vor Jahren den Höhepunkt überschritten. Dass nun aller Voraussicht nach die Zuwanderung zumindest vorübergehend vollständig wegbricht, ist hingegen für den Eigenheimmarkt keine sonderliche Zusatzbelastung. Neun von zehn neuen „Schweizern“ ziehen in Mietwohnungen. Eigentümer werden sie meist erst einiges später.

Höhere Leerstände sind vorprogrammiert
Die wegbrechende Migration wird am Mietwohnungsmarkt für mehr Aufruhr sorgen. Auch wenn das Angebot reagiert und die Projektierungstätigkeit zurückgefahren hat, werden aktuell zu viele Wohnungen gebaut. Es braucht im laufenden Jahr voraussichtlich 15‘000 bis 20‘000 weniger neue Wohnungen als sonst. In Produktion befinden sich aber noch immer Stückzahlen, die sich an einer Zuwanderungsrate von 40‘000 oder mehr Menschen jährlich orientieren. Dass die Leerstände daher zunehmen, ist hausgemacht. Doch wird sich auch hier der Schaden in Grenzen halten. Institutionelle, professionelle Immobilieninvestoren kalkulieren Leerstände mit ein, die mitunter weit höher liegen, als das derzeitige Marktniveau. Private hingegen eher nicht. Dort dürfte der eine oder andere Investor in den nächsten Monaten in Schwierigkeiten geraten. Vor allem solche, die in ganz wenige Liegenschaften investiert haben, die auch noch über einen kleinen Anteil Gewerbeflächen und sich nun dem Problem befassen müssen, ob sie ihre Mieten weiter auf sicher haben, obwohl der eingemietete Betrieb geschlossen wurde. Auch die Bauwirtschaft wird abspecken müssen. Das Hochbauvolumen wird im laufenden Jahr wohl schon erste Bremsspuren aufweisen, vorerst kapazitätsbedingt, doch schon bald auch wegen der flaueren Nachfrage. Denn es werden nicht nur weniger Wohnungen gebaut, sondern auch kommerziell nutzbare Liegenschaften. Die aktuelle noch hohe Aktivität täuscht darüber hinweg, dass heute kein Betrieb mehr ernsthaft neue Projekte vorantreibt, da die Verunsicherung schlichtweg zu gross ist, um zu expandieren oder neue Geschäftsfelder zu erschliessen.

Kleinere Brötchen
Völlig entspannt zurücklehnen können sich Immobilienschaffende in den kommenden Monaten nicht, aber der Stress anderer Branchen wird der Branche wohl erspart bleiben. Es ist aber damit zu rechnen, dass die jetzige Zäsur einen Knick im schier endlosen Immobilienzyklus hinterlässt, der für die nähere Zukunft dazu anhält, etwas vorsichtiger zu agieren und vor allem risikobewusster. Auch wenn der Renditespread zu Bundesobligationen Immobilienanlagen unschlagbar attraktiv macht, muss nicht jedes Investment fast zwingend zum Erfolg werden. Das war vor Corona vielleicht noch so, aber jetzt wird auch die erfolgsverwöhnte Immobilienbranche kleinere Brötchen backen müssen. Und sie wird zudem am Tropf der Jurisprudenz hängen, wenn es um absehbare Mietzinsstreitigkeiten kommt. Das kostet dann auch noch. (Raiffeisen/mc/ps)

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