Zürich – Seit mehr als fünf Jahren betreibt die Schweizerische Nationalbank ihre Negativzinspolitik. Und ein baldiges Ende ist wegen der europaweit explodierenden Staatsschulden und Notenbankgeldmengen nicht absehbar. Wichtige Konsequenzen davon sind nach Ansicht der Grossbank UBS, dass Eigenheime zur Investition und Hypotheken zur Anlage werden.
Gegen ein baldiges Ende der Negativzinsen sprechen die Verwerfungen durch die Coronakrise, heisst es in einer am Dienstag von der UBS veröffentlichten Immobilien-Studie. Wegen der Negativzinsen sei viel Kapital in den Immobilienmarkt geflossen. Und daran wird sich wohl auch nichts ändern. Die Fremdfinanzierung bleibt günstig und Besitzen billiger als Mieten.
Renditeliegenschaften attraktiver als Anleihen
Zudem lasse sich mit Renditeliegenschaften mehr verdienen als mit negativ rentierenden Anleihen. Dabei hat die Suche nach positiven Erträgen den Fokus der Investoren mehr auf Miet- als auf Eigentumswohnungen gelenkt. Die Preise für Top-Wohnliegenschaften sind in den Grosszentren um 40 bis 60 Prozent in die Höhe geschnellt.
Als Folge davon wurden aber in den letzten fünf Jahren auch 30’000 Wohnungen auf Halde gebaut. Viele Haushalte kauften Wohneigentum nicht nur zur Selbstnutzung, sondern als Anlage. Jede sechste verkaufte Wohnung im Stockwerkeigentum werde schliesslich vermietet. Zudem würden viele Eigentumswohnungen als Zweitwohnungen verwendet – ein Grossteil davon in den Zentren. Viele Käufer verliessen sich darauf, dass Wertkorrekturen dank Negativzinsen und Anlagenotstand unwahrscheinlich sind und rechnen mit langfristigen Wertgewinnen, so die Grossbank.
Die Negativzinsen machten Hypotheken zudem als Anlageklasse für institutionelle Investoren (Pensionskassen, Versicherungen) attraktiv. Daher verzeichneten Hypothekaranlagen in den letzten Jahren ein überdurchschnittliches Wachstum. Hypotheken mit positiven Verfallsrenditen bleiben als Alternative zu negativ verzinsten Anleihen gefragt.
Mit Leersanierungen zu mehr Rendite
Investitionen in eine Totalsanierung eigener Wohnrenditeliegenschaften erlaubten oftmals bessere Renditen als eine zusätzliche Liegenschaft. Denn eine umfassende Leersanierung, bei der alle Mietverträge aufgelöst werden, ermöglicht oftmals eine deutliche Mietpreiserhöhung. Zudem verstärke die Möglichkeit, staatliche Subventionen zu beziehen, den Anreiz zur Sanierung. Dies dürfte in den nächsten Jahren eine Sanierungswelle auslösen – ein politisch willkommener Nebeneffekt der Negativzinsen.
Der Leerstand dürfte jedoch bald den Höchststand erreicht haben. Trotz Negativzinsen zeige sich seit einigen Quartalen eine Abflachung der Bautätigkeit und eine Verschiebung der Baukräne in Regionen mit tiefem Leerstand. Zudem dämpften steigende Leerstände und Unsicherheit über die Mietpreisentwicklung die Zahlungsbereitschaft vieler Investoren für Mehrfamilienhäuser. Stark zurückgehen dürfte die Zahl der leeren Wohnungen aber nicht. Denn es gilt: je tiefer die Kapitalkosten, desto länger kann die Vollvermietung auf sich warten lassen. (awp/mc/ps)
