Christoph Caviezel, CEO Mobimo. (Foto: Mobimo)
von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Caviezel, Sie wollen den Anteil der Wohnungen am Nutzungsmix von Mobimo von 20 auf 30 Prozent steigern. Haben Sie Angst vor einer Krise im Büromarkt?
Christoph Caviezel: Das hat nichts damit zu tun. Wir haben bereits im Sommer 2008 definiert, dass wir ein in Bezug auf die Nutzung und die geografische Verteilung in den Schweizer Wirtschaftszentren diversifiziertes und ausgewogenes Anlageportfolio anstreben. Geografisch haben wir dieses Ziel bereits erreicht, in Bezug auf die Nutzung – je ein Drittel Wohnen, Büro und gewerbliche Nutzung wie Hotels, Parkings, Detailhandel und Gewerbe sind wir auf gutem Weg. Dahinter steht eine langfristig ausgerichtetete Strategie.
Sie haben ihre Landreserven für Luxuswohneigentum in Erlenbach verkauft und damit das Bauprojekt gestoppt. War der Markt für Luxuswohnungen überhitzt?
Luxuswohnungen waren nie ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit. Die grosse Mehrheit unseres Aktivitäten und unseres Portfolios umfasst Liegenschaften im mittleren Kauf- und Mietpreissegment. Im Markt für Luxuswohnungen besteht aber tatsächlich in gewissen Regionen derzeit ein gewisses Überangebot. Man kann mit Luxuswohnungen aber auch Geld verdienen.
Wie geht es beim Verkauf der Wohnungen im Hochhaus Mobimo Tower weiter?
Das Interesse ist nach wie vor gross. Der angebotene Wohnstil – das bewirtschaftete Haus mit allen Annehmlichkeiten des angeschlossenen Hotels – findet immer mehr Anklang, ist aber auch noch neu für die Schweiz. Wir sind zuversichtlich, dass die derzeit noch 16 unverkauften der insgesamt 53 Wohnungen in absehbarer Zeit auch ihre neuen Besitzer finden werden.
«Im Markt für Luxuswohnungen besteht aber tatsächlich in gewissen Regionen derzeit ein gewisses Überangebot. Man kann mit Luxuswohnungen aber auch Geld verdienen.»
Christoph Caviezel, CEO Mobimo
Mobimo konzentriert sich nun vorwiegend auf Neuentwicklungen im mittleren Segment. Was bedeutet dies für eine Preisspanne in Zürich?
In Zürich bedeutet dies Quadratmeterpreise für Stockwerkeigentum in der Grössenordnung von +/- 10 000 Franken, im Bürobereich Mietpreise von 300 bis 400 Franken pro Quadratmeter pro Jahr.
In der Grossüberbauung Pfingstweidstrasse vis-à-vis vom Tower haben Sie alle Wohnungen verkauft. In wie weit wird die Ventilklausel für Neuzuzüger in die Schweiz ihr Geschäft beeinflussen?
Die Nachfrage nach Wohneigentum in diesem Segment ist enorm. Ich erwarte nicht, dass die Massnahmen des Bundesrats hier eine unmittelbare Auswirkung haben werden. Zuwanderer sind vorerst Mieter, ein Kauf wird erst erwogen, wenn sich ein „Bleiben“ abzeichnet.
28 Prozent ihres Portfolios liegt im Genferseegebiet. Wird dort die neue französische Erbschaftssteuer für zusätzlichen demographischen Druck, sprich Nachfrage, sorgen?
Auch in diesem Gebiet konzentrieren wir uns auf Angebote im mittleren Preissegment wofür eine grosse Nachfrage besteht. Das von Ihnen angesprochene Thema wirkt sich eher auf die Preise im oberen Luxussegment aus.
Im letzten Jahr sind die Preise in der Innerschweiz am stärksten gestiegen. Hier liegen nur 4 Prozent ihrer Objekte. Gibt es für die „Kernlande“ von Mobimo keine Entwicklungsschwerpunkte?
Wir entwickeln derzeit ein grosses Areal in Luzern Süd/Kriens. Der Souverän hat hier vor wenigen Monaten sein „Ja“ gesprochen, sodass wir uns jetzt an die Umsetzung eines ganz neuen Quartiers machen können. Der Grossteil der geplanten Bauten wird Teil unseres Anlageportfolios werden. Damit steigt auch der Anteil der Innerschweizer Immobilien an.
Mobimo wird mit fast 10 Prozent Aufschlag zum Nettoinventarwert an der Börse gehandelt. Das ist schon mal ein Vertrauensvotum. Aber halten Sie die Bewertung der Schweizer Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds im gegenwärtigen Umfeld nicht für übertrieben?
Wir können die Bewertungen durch den Markt nicht generell kommentieren. Generell verdient die Mobimo aber unseres Erachtens aber eine Prämie zum Nettoinventarwert. Denn einerseits werden Gewinne, die wir durch bereits verkaufte Wohnungen erzielen werden, aber die wir erst bei der Eigentumsübertragung verbuchen können, nicht berücksichtigt. Noch wichtiger ist aber, dass Mobimo aufgrund der von ihr entwickelten Areale eine auf Jahre hinaus prall gefüllte Pipeline aufweist. Auch diese spiegelt sich im Nettoinventatwert nicht.
«Generell verdient die Mobimo unseres Erachtens aber eine Prämie zum Nettoinventarwert.»
Wo liegt bei den Mieten Ihrer Meinung nach die Schmerzgrenze? Mittlerweile geben Herr und Frau Schweizer ja fast ein Drittel Ihres Gehalts dafür aus.
Diese Aussage stimmt in dieser Form nicht. Der Anteil der Miete am Gesamteinkommen sollte gemäss den Banken vernünftigerweise nicht über ein Drittel liegen. In Tat und Wahrheit liegt dieser Anteil in unserer Zielgruppe durchschnittlich meistens viel tiefer.
Der Immobilienblasenindex der UBS ist im ersten Quartal um weitere 5 Prozentpunkte gestiegen. Wie kann zu unser aller Segen die Luft langsam aus dem Bubble abgelassen werden?
Werfen wir einen Blick auf die Fakten: Für Pensionskassen und Lebensversicherer, die das Kapital ihrer Versicherten vernünftig verzinsen müssen, ist es im derzeitigen Tiefzinsumfeld bekanntlich sehr schwierig, Anlagen zu tätigen. Sie, aber auch viele Private, geben sich deshalb mit tieferen Renditen zufrieden als früher üblich war. Dagegen kann der Staat nichts tun. Warum soll er auch? Das führt natürlich zu hohen Preisen im Transaktionsmarkt. Mobimo ist davon jedoch nicht abhängig. Wir entwickeln unsere Immobilien weitgehend selber und verfügen über eine sehr grosse Pipeline, deren Realisierung wir je nach Marktlage und Nachfrage selber steuern können. Deshalb fühlen wir uns im attraktiven Schweizer Immobilienmarkt nach wie vor sehr wohl.
Zur Person:
Christoph Caviezel, Jahrgang 1957, wuchs in Chur auf und promovierte 1988 zum Dr. iur. Nach einigen Jahren als Rechtsanwalt übernahm er 1986 die Leitung der Immobilienabteilung der SBB in Luzern. 1995 wechselte er zur börsenkotierten Intershop Holding AG und wurde 1999 Mitglied der Geschäftsleitung, zuständig für die Immobilien Schweiz. Ab 2001 führte er die Intershop als CEO und war seit 2003 auch Mitglied des Verwaltungsrates. Seit 1. Oktober 2008 ist Christoph Caviezel CEO der Mobimo Gruppe und leitet direkt die Abteilung Einkauf und Devestition. Er ist Mitglied des Investment Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA), Zürich.
Zum Unternehmen:
Die Mobimo Holding AG wurde 1999 in Luzern gegründet und ist seit 2005 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert. Die Mobimo-Gruppe verfügt über einen attraktiven Portfoliomix von Anlageobjekten mit stabilen Erträgen und Entwicklungsobjekten mit hohem Wertsteigerungspotenzial. Die Investitionen werden an zukunftsträchtigen Standorten primär in den Wirtschaftsräumen Zürich und Lausanne/Genf sowie in den Wirtschaftsräumen Basel, Luzern/Zug, Aarau und St. Gallen getätigt. Mobimo zählt mit einem Liegenschaftenportfolio im Gesamtwert von über CHF 2,3 Mrd. zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Im Portfolio enthalten sind Entwicklungsobjekte mit einem Investitionsvolumen von über einer Milliarde bis 2015.
