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Zürich – In sechs Bezirken der Schweiz bestehen Anzeichen einer Immobilienblase. In fünf davon sind diese schwach ausgeprägt, in einem stark. Damit hat es im vergangenen halben Jahr eine Verschiebung auf dem Schweizer Immobilienmarkt gegeben. Denn im August 2013 bestanden noch in drei Bezirken starke und in zwei Bezirken schwache Anzeichen einer Blasen-Situation. Das geht aus dem Immobilien-Report der ETH Zürich und comparis.ch hervor.
Die Hypothekarzinsen steigen seit vergangenem Jahr wieder, bewegen sich aber nach wie vor auf einem historisch tiefen Niveau. Viele Eigenheimbesitzer fragen sich daher, ob sie schnell kaufen sollen, um die Zeit rekordtiefer Zinsen nicht zu verpassen – bevor der Moment kommt, ab dem die Zinsen möglicherweise wieder in astronomische Höhen steigen.
Weniger «kritische» Bezirke – mehr «zu überwachende» Bezirke
Der Immobilien-Report, den die Professur für Entrepreneurial Risks der ETH Zürich und der Internet-Vergleichsdienst comparis.ch jetzt zum dritten Mal publizieren, zeigt: Es bestehen in manchen Regionen der Schweiz Anzeichen einer Immobilienblase, zwar weniger mit starker, dafür aber mehr mit schwacher Ausprägung. Die Anzahl der als «kritisch» eingestuften Bezirke ist binnen sechs Monaten von drei auf einen gesunken – der Bezirk Bülach. Zu erwarten ist dort weiterhin kein verhängnisvoller Crash, sondern vielmehr eine allmähliche Abflachung des Preisanstiegs oder eine Stagnation der Preise. Schwache Anzeichen für eine Immobilienblase wurden in fünf Bezirken festgestellt. Beim vorigen Report vom August 2013 wurden nur zwei Bezirke als «zu überwachen» eingestuft.
«Heisse Regionen» kühlen sich langsam wieder ab
«Es besteht aber kein Grund zur Sorge, die heissen Regionen im Immobilienmarkt kühlen sich allmählich wieder ab. Aufgrund der politisch-wirtschaftlich stabilen Situation in der Schweiz ist nicht davon auszugehen, dass eine Blase im Crash endet. Grundsätzlich platzen Blasen nicht, sie lassen langsam Luft ab», sagt Studienleiter Didier Sornette, Professor für Entrepreneurial Risks an der ETH Zürich. Die Forscher stützen sich in ihrer Analyse auf Angebotspreise von über einer Million Häuser und Wohnungen, die seit 2005 auf comparis.ch publiziert wurden.
Neues Blasen-Risiko in Locarno, See-Gaster, Hochdorf
Der Immobilien-Report unterscheidet vier Zustände von Bezirken, wobei ein Bezirk je nach Anzeichen einer Immobilienblase und je nach Datengrundlage von einem Zustand in einen anderen wechseln kann. Dabei erlaubt der Report Aussagen zu einzelnen Typen und Grössen von Immobilien, zum Beispiel kleinen Wohnungen oder mittelgrossen Häusern.
«Kritisch»: Im Bezirk Bülach ergab die Analyse weiterhin starke Anzeichen einer Immobilienblase für Wohnungen. Bülach war bereits in den beiden vorigen Immobilien-Reports als «kritisch» beurteilt worden. «Die Dynamik der angebotenen Verkaufspreise zeigt starke Anzeichen einer spekulativen Blase im kritischen Zeitraum vom ersten Quartal 2014 bis zum zweiten Quartal 2015», sagt Didier Sornette.
«Zu überwachen»: Ebenfalls Zeichen einer Immobilienblase haben die ETH-Forscher in diesen fünf Bezirken ausgemacht: Dielsdorf, Pfäffikon, Hochdorf, See-Gaster und Locarno. Dielsdorf wurde früher als erwartet von «kritisch» herabgestuft. In See-Gaster, Hochdorf und Locarno wurde neu eine Blasen-Situation festgestellt. In den Gebieten mit dem Status «zu überwachen» sind die Anzeichen nicht derart stark wie in den «kritischen» Bezirken.
«Zu beobachten»: In elf Bezirken sind Anzeichen einer Immobilienblase, die im letzten Bericht oder zuvor noch bestanden, momentan nicht sichtbar. Die Daten erlauben aber noch keine Bestätigung, dass sich der Markt erholt hat. Die Preise könnten weiter gestiegen sein. Die Inserate im ersten Halbjahr 2014 dürften zeigen, ob sich die Bezirke in die Kategorie «zu überwachen» bewegen oder ob sich die Situation beruhigt. Dabei handelt es sich um Gebiete in der Region Zürich und Zürichsee (Hinwil, Horgen, Uster, Höfe, March), um Bezirke im weiteren Einzugsgebiet beliebter Wohnlagen (Aarau, Baden, Lenzburg, Münchwilen in der Deutschschweiz und Monthey in der Romandie) sowie Lausanne. Die zuvor starken Blasen-Anzeichen in Baden haben sich inzwischen aufgelöst.
«Veränderung der Preisentwicklung»: In Jura-Nord vaudois gibt die Analyse Entwarnung. Im Vorbericht galt dort noch der Status «zu beobachten». Nun bestätigt sich die Prognose: Statt einer scharfen, verhängnisvollen Korrektur hat sich dort die Preisentwicklung beruhigt. Aufgrund der Preisdynamik in den vergangenen sechs Monaten sehen die Forscher keine Zeichen einer Immobilienblase mehr. Im Vorgänger-Report hatte es noch vier solcher Entwarnungen gegeben, die sich übrigens bestätigt haben.
Was sollen Eigenheimbesitzer laut Experten tun?
«Eigenheimbesitzer, die in einem Bezirk mit beruhigter Preisdynamik leben wollen, könnten dort gute Kaufgelegenheiten finden », sagt Felix Schneuwly, Mediensprecher von comparis.ch. Zurückhalten sollten sie sich in Gebieten mit dem Status «kritisch», «zu überwachen» oder «zu beobachten». «Wer keine Eile hat und in kritischen Gebieten noch nicht kaufen muss, sollte damit noch warten», so Schneuwly.
Trotz starkem Anstieg nicht überall eine Immobilienblase
Auffallend ist, dass die Bezirke mit starken oder schwachen Zeichen einer Immobilienblase – mit Ausnahme von Locarno – nicht mitten in den häufig als überhitzt benannten Immobilienmärkten liegen. Die identifizierten «Bubble»-Gebiete befinden sich vielmehr im bereits etwas weiter entfernten Einzugsgebiet der Zentren. Es sind dies Bezirke rund um Zürich sowie in den Kantonen Luzern und St. Gallen.
Keine Immobilienblase sehen die Wissenschaftler dagegen nach wie vor in Zürich selber und in Genf. Dies, obwohl in diesen Städten die Haus- und Wohnungspreise in der untersuchten Zeitperiode angestiegen sind. In Zürich jedoch fiel der Preissprung mit 64 Prozent leicht schwächer aus als im Vorgänger-Bericht mit 69 Prozent. Das Modell von ETH-Professor Didier Sornette beruht nicht auf den absoluten Preisen, sondern auf der Preisdynamik und besonders auf einem Preisanstieg, der schneller als exponentiell verläuft. Und ein solcher sei in Zürich und in Genf nicht zu beobachten.
Hälfte der Hot-Spots liegen an Seen
Auch andernorts sind enorme Preissteigerungen festzustellen, ohne dass von einer Immobilienblase die Rede ist. Weit obenaus ragt Entremont im Wallis, wo der Medianpreis pro Quadratmeter für Wohnungen seit 2007 um 104 Prozent gestiegen ist. Allerdings hatte die Preissteigerung im Vorbericht noch 130 Prozent betragen. Die zweithöchste Steigerungsrate mit 74 Prozent wurde im Obersimmental (bildet seit 2010 mit Saanen einen Bezirk) gemessen. Es findet sich nach einem enormen Preisschub neu in der Top-Ten der stärksten Anstiege, ebenso die Bezirke Plessur (67 Prozent), Horgen (60 Prozent) und Zug (58 Prozent). Die Hälfte dieser zehn Hot-Spots liegen an Seen, nämlich am Zürichsee, am Zugersee, am Vierwaldstätter- oder am Genfersee. (comparis.ch/mc/pg)
