Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property (Foto: PSP)
Zug – Das Immobilienunternehmen PSP Swiss Property (PSP) hat im ersten Semester 2013 den Liegenschaftsertrag leicht gesteigert. Da der Erfolg aus Immobilienverkäufen aber deutlich tiefer ausgefallen ist, erlitt das Unternehmen auf operativer und Gewinnebene einen Rückschlag. Die Markterwartungen wurden allerdings übertroffen. PSP hat die Guidance bestätigt.
Der Liegenschaftsertrag verbesserte sich in den ersten sechs Monaten im Vergleich zum Vorjahr um 0,8% auf 138,1 Mio CHF, wie PSP am Freitag mitteilt. Gegenüber dem ersten Quartal 2013 nahm der Ertrag mit 70,1 Mio sogar um 3,1% zu. Das Umsatzwachstum (like-for-like) verbesserte sich ebenfalls leicht, ist aber weiterhin negativ: Im Berichtszeitraum lag die Quote bei -0,2% nach -0,4% im ersten Quartal und +2,1% im Vorjahr.
Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen sank auf 1,2 Mio von 11,7 Mio im Vorjahr. Die übrigen Ertrags- und Kostenkomponenten, insbesondere der Finanzaufwand, entwickelten sich gegenüber der Vorjahresperiode aber mehrheitlich positiv, heisst es.
Betriebsaufwand stabil
Der Betriebsaufwand blieb mit 26,2 Mio in etwa stabil und der Finanzaufwand sank aufgrund des günstigen Zinsumfelds und der sich vorteilhaft auswirkenden neu abgeschlossenen Zinssatz-Swaps gegenüber der Vorjahresperiode um knapp 22% auf 15,8 Mio, so PSP.
Gewinn zwar rückläufig, aber höher als erwartet
Der Betriebsgewinn auf Stufe EBITDA ohne Liegenschaftserfolge sank um 7,9% auf 117,9 Mio. Im zweiten Halbjahr muss das Resultat etwas höher ausfallen, damit PSP die in Aussicht gestellten 240 Mio CHF erreichen kann. Die EBITDA-Marge ging auf 82,0% von 83,4% im Vorjahr zurück.
Rückläufig entwickelte sich auch der Reingewinn unter Ausklammerung der Liegenschaftserfolge, der mit 85,2 Mio um 0,9% unter dem Vorjahreswert zu liegen kam. Der gesamte Reingewinn (inklusive Bewertungsdifferenzen) sank um deutliche 11% auf 158,7 Mio, was PSP hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften zurückführt. Wurden im ersten Halbjahr mit der Neubewertung des Immobilienparks noch 119,3 Mio erzielt, lag der Ertrag im Berichtszeitraum bei 95,7 Mio, was einem Rückgang um knapp 20% entspricht. Mit den Zahlen hat PSP die Markterwartungen (AWP-Konsens) übertroffen.
Portfoliowert gesteigert
Die Anlageliegenschaften von PSP hatten per Ende Juni 2013 einen Wert von 6,18 Mrd CHF nach 6,11 Mrd Ende März 2013 und 5,97 Mrd per Ende 2012. In der Berichtsperiode wurden weder Anlageimmobilien gekauft noch verkauft.
Auf dem Anlageportfolio erzielte PSP eine stabile Nettorendite von 3,9%, was nach Abzug der Zinskosten von 1,9% einen Zinsspread von 2,0% ergibt nach 1,8% im ersten Quartal. Die Kapitalstruktur bezeichnet das Unternehmen mit einer Verschuldungsquote von 30,0% als «äusserst solide». Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf 410 Mio CHF.
Leerstandsquote höher, aber im Rahmen der Guidance
Die Leerstandsquote lag am Stichtag bei 9,1% nach 8,8% per Ende März und 8,0% per Ende 2012. 1,9-Prozentpunkte seien auf laufende Sanierungsarbeiten, mehrheitlich auf jene am Bahnhofplatz/Bahnhofquai in Zürich, zurückzuführen. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen trugen insgesamt 3,4-Prozentpunkte zum Leerstand bei. Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen seien per Ende Juni bereits 70% erneuert bzw. verlängert gewesen, heisst es weiter.
Ausblick bestätigt
Für das Gesamtjahr zeigt sich das PSP-Management weiterhin zuversichtlich. Der im Zuge der Jahreszahlen kommunizierte Ausblick wurde bestätigt. So gilt für das Geschäftsjahr 2013 nach wie vor – unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands – ein EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund 240 Mio CHF als Zielgrösse. Im Vorjahr wurden auf diesem Posten 238,6 Mio ausgewiesen. Auch bei der Leerstandsquote gilt weiterhin die Guidance von «rund 10%» per Ende 2013.
Zudem bleibe PSP ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und ihrer konservativen Finanzierungspolitik treu, heisst es weiter. Besonderes Augenmerk werde weiterhin den Renovationen und Modernisierungen einzelner Liegenschaften sowie der Weiterentwicklung der Areale und Projekte gewidmet. (awp/mc/pg)
