Swiss Prime Site steigert Mietertrag im Q1 um 2,2%

Markus Graf

SPS-CEO Markus Graf.

Olten – Swiss Prime Site konnte im ersten Quartal 2012 den Mietertrag um 2.2% auf CHF 103.0 Mio. steigern. Das Betriebsergebnis (EBIT) vor Neubewertungseffekten* nahm um 0.7% auf CHF 82.4 Mio. zu. Nach Neubewertungseffekten verringerte sich der EBIT um 9.4% auf CHF 85.2 Mio. Die Aussichten für das Geschäftsjahr 2012 präsentieren sich positiv, wie die Immobilien-Investmentgesellschaft am Mittwoch mitteilt. Zudem nimmt das Unternehmen Veränderungen an der Organisationsstruktur vor.

Im ersten Quartal 2012 verzeichnete Swiss Prime Site eine Zunahme der Mieterträge um 2.2% auf CHF 103.0 Mio. (CHF 100.8 Mio.). Diese resultierte vor allem durch die Ende 2011 fertig gestellten und voll vermieteten Liegenschaften auf dem Maag Areal in Zürich. Die Ertragsausfallquote konnte von 5.1% auf 4.7% reduziert werden. «Die überdurchschnittliche Vermietungsrate von mehr als 95% unterstreicht die Marktnähe unseres Flächenangebots und stimmt uns für das Geschäftsjahr 2012 zuversichtlich», erklärt CEO Markus Graf. Der Aktienkurs erhöhte sich in den drei Monaten der Berichtsperiode um 6.3% von CHF 70.55 auf CHF 75.00 (per 31. März 2012).

Gewinn deutlich rückläufig
Der Gewinn reduzierte sich gegenüber der Vorjahresperiode um 19.9% auf CHF 46.3 Mio. (CHF 57.8 Mio.). Ohne Neubewertungseffekte* verringerte er sich um 6.6% auf CHF 50.6 Mio. (CHF 54.2 Mio.). Das den Aktionären zurechenbare Gesamtergebnis betrug CHF 47.4 Mio. (CHF 59.1 Mio.). Das Betriebsergebnis (EBIT) lag mit CHF 85.2 Mio. 9.4% unter dem Vorjahreswert (CHF 94.0 Mio.). Die Eigenkapitalquote konnte von 39.6% auf 40.9% erhöht werden. Der betriebliche Ertrag erhöhte sich von CHF 139.1 Mio. auf CHF 143.3 Mio. Davon stamm-ten CHF 44.9 Mio. (CHF 41.8 Mio.) aus dem Segment Detailhandel, welches das Warenhaus Jelmoli – The House of Brands an der Zürcher Bahnhofstrasse, das Hotel Ramada Encore in Genf sowie das im Dezember 2011 eröffnete Restaurant Clouds im Prime Tower in Zürich umfasst.

Die Neubewertungen in der Berichtsperiode betrugen CHF 2.8 Mio. (CHF 12.2 Mio.). Beim direkten betrieblichen Aufwand nahm der Warenaufwand von CHF 16.6 Mio. auf  CHF 18.3 Mio. zu, und beim Betriebsaufwand erhöhte sich der Personalaufwand von CHF 10.0 Mio. auf CHF 12.2 Mio. Diese Erhöhungen resultierten primär aus dem Betrieb des Ende 2011 eröffneten Restaurants Clouds im Prime Tower.

* Neubewertungen (IAS 40) und latente Steuern; das Gesamtportfolio wird jeweils per 30.06. und 31.12. neu bewertet.

Höhere Ausschüttung
Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreswert von CHF 73.36 um 6.0% auf CHF 77.73. Nach latenten Steuern nahm der NAV von CHF 61.23 um 4.9% auf CHF 64.22 zu. Die am 27. April 2012 erfolgte verrechnungssteuerfreie Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre wurde gemäss Beschluss der Generalversammlung vom 19. April 2012 auf CHF 3.60 (CHF 3.50) erhöht. Sie ergab auf der Basis des Jahresendkurses von CHF 70.55 eine attraktive Barrendite von 5.1%.

Immobilienportfolio
Der Wert des Immobilienportfolios erreichte per 31. März 2012 CHF 8.18 Mrd. und übertraf damit den Vorjahreswert von CHF 8.08 Mrd. um 1.3%. Die Liegenschaft Vadianstrasse 25 in St. Gallen wurde per 1. Januar 2012 für CHF 8.5 Mio. verkauft. Die Zusammensetzung des Portfolios hat sich gegenüber der Vergleichsperiode vor allem bei den Nutzungen geändert. Die Büroflächen trugen 41% (35%) des Nettomietertrags und die Verkaufsflächen 35% (41%) bei. Dies war primär eine Folge der Ende 2011 fertig gestell-ten Geschäftsgebäude Prime Tower mit Annexbauten und Platform sowie des Verkaufs des Einkaufszentrums Volkiland per 1. Dezember 2011. Die Verschiebung des MFO-Gebäudes an der Affolternstrasse 52 in Zürich Oerlikon um rund 60 Meter wird wie geplant am 22./23. Mai 2012 stattfinden.

Im Gebiet WankdorfCity, Bern, wird Swiss Prime Site das im März 2012 erworbene Bauprojekt „Majowa“ bis Oktober 2014 für rund CHF 144 Mio. realisieren. Es wird durch die Losinger Marazzi AG nach den Kriterien des Deutschen Gütesiegels Nachhaltiges Bauen (DGNB) und des Minergie-Standards errichtet. Mieter dieses Dienstleistungsgebäudes mit einer Mietfläche von 33 600 m2 ist die Schweizerische Post, die hier ihren neuen Hauptsitz errichtet. Für das derzeit grösste Bauprojekt von Swiss Prime Site, das Geschäftsgebäude SkyKey in Zürich Nord, fand am 2. Mai 2012 die Grundsteinlegung statt. Das Gebäude wird durch das Generalunternehmen Steiner AG im LEED-Standard erstellt und kann im Sommer 2014 durch die Zürich Versicherungs-Gesellschaft AG bezogen werden. Swiss Prime Site wird in das Hochhaus mit 18 Obergeschossen rund CHF 236 Mio. investieren.

Ausblick  
Die Geschäftsleitung hält am Ausblick fest und rechnet aufgrund der hohen Qualität des Portfolios und der günstigen Fälligkeitsstruktur der Mietverhältnisse mit einer Ertrags-ausfallquote von unter 5.5%. Der Reingewinn (vor Neubewertungs- und Einmaleffekten) dürfte wie bereits angekündigt das Vorjahresniveau leicht übertreffen.

Stärkung der Organisationsstruktur
Die Swiss Prime Site AG integriert diverse Managementleistungen, die bisher durch das Real Estate Asset Management (REAM) der Credit Suisse AG erbracht wurden, und baut damit ihre eigene Organisations- und Führungsstruktur aus. Im Zuge dieser Anpassung werden Immobilien-Professionals ab 1. Januar 2013 in einem direkten Anstellungsverhältnis für Swiss Prime Site tätig sein. Zu diesem Personenkreis gehören CEO Markus Graf, CFO Peter Wullschleger und CIO Peter Lehmann, die wie bisher zusammen mit Franco Savastano (CEO Jelmoli – The House of Brands) die Geschäftsleitung der Gesellschaft bilden. Die weiteren Spezialisten sind vorwiegend in den Bereichen Finanzen, Controlling, Property-  und Baumanagement für Swiss Prime Site tätig. «Wir sind froh, dass wir die wertvolle Erfahrung und die hohe Umsetzungskompetenz der Geschäftsleitung und der ausgewiesenen Spezialisten im eigenen Haus haben und freuen uns, nun noch direkter von deren Stärken profitieren zu können», erklärt Verwaltungsratspräsident Prof. Hans Peter Wehrli.

Die neue Organisationsstruktur trägt dem starken Wachstum des Unternehmens und den zunehmend komplexeren Herausforderungen bei Immobilienanlagen Rechnung. Der Immo-bilienbestand ist in den letzten Jahren vor allem bedingt durch die Akquisitionen von Maag (2005) und Jelmoli (2009) auf rund CHF 8.2 Mrd. gewachsen. Mit der personellen Aufstockung erweitert Swiss Prime Site nicht nur die unternehmenseigene Kompetenzbasis, sondern beschleunigt und vereinfacht auch die Kernprozesse. Der bewährte Management-vertrag mit Credit Suisse AG wird in angepasster Form fortgeführt.  (SPS/mc/ps)

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